Eigen woning blijft slim voor starters

overzicht
Eigen woning blijft slim voor starters
'De grote prijsstijgingen op de woningmarkt zijn voorbij: dat is de algemene consensus', zegt Frank Vastmans van de KU Leuven en het Steunpunt Wonen. 'Maar door de lage rentevoeten kun je sneller dan vroeger woningkapitaal opbouwen.'

Heeft de afschaffing van de woonbonus, een belastingvermindering gedurende de looptijd van de lening, echt een voordeel voor potentiële kopers opgeleverd? (Britt Heerman, Aalst)

Frank Vastmans: De woonbonus is in Vlaanderen niet afgeschaft, maar wel een stuk verminderd. Toch zien we dat de woningprijzen in het Vlaams Gewest niet gedaald zijn. Dat heeft vooral te maken met de hypothecaire interestvoet, die is blijven dalen. Bij een daling van 3 naar 2 procent kun je met dezelfde maandelijkse afbetaling 10 procent meer lenen. Tussen haakjes: in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest is de woonbonus begin dit jaar wél volledig afgeschaft en vervangen door een verhoogd abattement (een vrijstelling van registratierechten, nvdr.). Het grote voordeel van die beslissing is dat kopers gemakkelijker kunnen verhuizen: ze hoeven niet telkens hoge registratierechten te betalen bij een nieuwe aankoop, al is de voorwaarde wel dat ze ergens vijf jaar blijven wonen.

Zal de generatie die nu een huis koopt daar later veel verlies op maken, gezien de hoge prijzen? (Anaïs Verbeke, Gent)

Vastmans: Er is een algemene consensus dat de grote prijsstijgingen voorbij zijn. Grote dalingen vallen evenmin te verwachten, tenzij de interestvoeten sterk stijgen. Maar al bij al blijft het voordelig voor starters om nu een huis te kopen. Ook dat heeft vooral met de lage hypothecaire interestvoeten te maken. Ter vergelijking: begin jaren 80 had je interestvoeten van 13 à 14 procent. Wie toen 30 procent van zijn inkomen aan hypotheekaflossingen spendeerde, betaalde vooral interest. Nu bouw je veel sneller kapitaal op.

Houdt investeren in een assistentiewoning minder risico in dan investeren in klassieke woningen en appartementen? Ik overweeg nu een aankoop, om na 12 jaar opnieuw te verkopen. (Linda Marien, Mechelen)

Vastmans: Helaas is er heel weinig wetenschappelijk onderzoek gebeurd naar het verschil tussen assistentiewoningen en klassieke woningen. Je kunt dus van alles beweren op basis van je buikgevoel, maar als wetenschapper houd ik me liever bij data. Als u nu wilt kopen en over 12 jaar wilt herverkopen, speculeert u op een waardeverandering. Die is vooral onderhevig aan interestvoeten, en die vallen niet te voorspellen. Maar ze zijn hetzelfde voor assistentiewoningen en klassieke woningen.

Wat bieden vastgoedmakelaars aan echte meerwaarde? Stuwen ze de marktprijzen niet vooral mee de hoogte in? (Maggy Vermeulen)

Vastmans: Nee, daar is zeker geen bewijs voor. Integendeel: uit Amerikaans onderzoek blijkt dat makelaars de prijzen eerder omlaagduwen. De hoge marktprijzen hebben alles te maken met competitie tussen kandidaat-kopers. Door lage interestvoeten heeft iedereen meer budget dan vroeger, waardoor iedereen meer geld wil neertellen om zijn droomhuis te bemachtigen. De meerwaarde van makelaars ligt vooral hierin: ze bieden betere informatie, nemen administratieve rompslomp weg, maken meer publiciteit en verzekeren een professionelere verkoop. Daardoor is je woning meestal minder lang op de markt en bespaar je jezelf tijd en kopzorgen.

De babyboomgeneratie is aan het vergrijzen en zal verdwijnen. Al hun villa's met grote stukken grond zullen vrij plots op de markt komen. Welk effect zal dat hebben? (Jonas Christiaens, Zedelgem)

Vastmans: Alles hangt af van toekomstige woonkeuzes. Er zijn heel wat scenario's denkbaar, zelfs extreme. Wat als de meeste babyboomers tot hun dood in hun villa's blijven wonen? Dan komen die pas over een dertigtal jaar op de markt en zal er de komende decennia mogelijk een tekort aan grote woningen zijn. In dat geval komt de zogenoemde 'betonstop' (vanaf 2040 mag in Vlaanderen geen extra ruimte meer worden bebouwd, nvdr.) misschien te vroeg. Maar wat als de babyboomers bij hun pensioen al massaal kiezen voor kleinere woningen? Dan zal er veel sneller een overaanbod zijn en is de stop van open bebouwing wél een redding. De komende jaren zullen wij intensief onderzoek voeren naar die boeiende kwestie.