11 redenen waarom vastgoed ook in 2018 interessant blijft

Vastgoedblog overzicht

Twee keer per jaar voor­spel­len de vast­goed­ex­perts van De Tijd/Netto de evo­lu­tie van de vast­goed­prij­zen in België. Voor 2018 ver­wach­ten ze op­nieuw een lich­te stij­ging van de wo­ning­prij­zen. Voor hui­zen en villa’s be­draagt de toe­na­me 1,5 pro­cent, voor ap­par­te­men­ten 1,6 pro­cent en bouw­gron­den zou­den 1,9 pro­cent duur­der wor­den. Dat is een frac­tie min­der dan de prijs­stij­gin­gen van vorig jaar. Toen wer­den vol­gens de no­ta­ris­sen zowel hui­zen als ap­par­te­men­ten 2,5 pro­cent duur­der. Op­val­lend is dat de ver­wach­te prijs­stij­gin­gen voor alle wo­ning­vast­goed vrij ge­lijk­lo­pend zijn in de drie regio’s.

1. Rente blijft troef

De tijd van de aan­hou­den­de ren­te­da­lin­gen is voor­bij, en die trend­breuk mag niet wor­den on­der­schat. Een da­ling van de rente met 1 pro­cent­punt creëert im­mers een toe­na­me van de leen­ca­pa­ci­teit én de wo­ning­prij­zen met zowat 10 pro­cent.
De ex­perts gaan er wel nog al­tijd van uit dat de zeer lage rente dé motor blijft van de vast­goed­markt in 2018. Als de rente goed­koop blijft, kan er re­la­tief veel wor­den ge­leend. ‘De lage rente is de be­lang­rijk­ste on­der­steu­nen­de fac­tor, maar blijft ook de groot­ste ri­si­co­fac­tor’, aldus Bart Van Craey­nest (Eco­no­po­lis).
De mees­te ex­perts ver­wach­ten dit jaar een licht stij­gen­de hy­po­the­cai­re rente: tus­sen 2 à 3 pro­cent. Een op de drie ex­perts ver­wacht dat er dit jaar nog al­tijd onder 2 pro­cent zal kun­nen wor­den ge­leend.
Ook voor 2019 ver­wacht het panel geen dra­ma­ti­sche stij­ging van de rente. Lenen onder 2 pro­cent zal dan wel­licht niet lan­ger mo­ge­lijk zijn, maar de rente zal vol­gens het over­gro­te deel van het panel toch nog in de vork van 2 à 3 pro­cent blij­ven. ‘Het is be­lang­rijk dat de rente traag stijgt’, zegt no­ta­ris Bart Van Op­stal.

Ook op iets lan­ge­re ter­mijn zijn de ren­te­prog­no­ses vrij op­ti­mis­tisch. Over 5 jaar ver­wacht het me­ren­deel van de ex­perts een hy­po­the­cai­re rente tus­sen 3 à 4 pro­cent. Slechts één ex­pert gaat uit van een nóg hoger ren­te­ta­rief.

2. Eco­no­mie speelt hoofd­rol

Vol­gens de jong­ste prog­no­ses van de Na­ti­o­na­le Bank zal de eco­no­mie in 2018 even snel groei­en als vorig jaar: +1,7 pro­cent. Het is lang ge­le­den dat de vast­goed­markt het jaar nog onder zo’n gun­stig eco­no­misch ge­stern­te kon in­zet­ten.
De rente blijft voor de ex­perts het al­ler­be­lang­rijk­ste. ‘Het ho­ge­re con­su­men­ten­ver­trou­wen en de toe­na­me van het be­schik­baar in­ko­men heb­ben wel aan be­lang ge­won­nen’, aldus Hans Be­vers (De­g­roof Pe­ter­cam). De voor­bije vijf jaar groei­de de eco­no­mie met 1,2 pro­cent per jaar. Voor de ko­men­de vijf jaar gaat de Na­ti­o­na­le Bank uit van een stij­ging met 1,5 pro­cent per jaar.

Zowel de nieuw­bouw­markt als de markt van de be­staan­de wo­nin­gen doet het goed. Dat mer­ken ook de bouw­be­drij­ven, die hun or­der­boek­jes zien aan­dik­ken. De bouw­sec­tor gaat uit van een vo­lu­me­groei met ruim 2 pro­cent in 2017 en zelfs met 3 pro­cent in 2018.

3. Re­no­va­tie­markt staat onder druk

Kan­di­daat-ko­pers heb­ben steeds min­der zin in wo­nin­gen die zware re­no­va­ties ver­gen.
Over het hele land, maar voor­al in Vlaan­de­ren, wor­den al­maar gro­te­re ap­par­te­ments­ge­bou­wen neer­ge­zet. Een fe­no­meen waar zelfs de klei­ne ste­den niet aan ont­snap­pen. Zeker lo­kaal kan dat de ver­huur­baar­heid en de ver­koop­baar­heid van oude ap­par­te­men­ten be­moei­lij­ken. ‘Er komt druk op de zwaar te re­no­ve­ren wo­nin­gen. In het seg­ment van de ap­par­te­men­ten komt er op dit ogen­blik re­la­tief veel kwa­li­ta­tie­ve nieuw­bouw op de markt. Het aan­bod aan in­stap­kla­re wo­nin­gen is re­de­lijk groot, waar­door de zwaar te re­no­ve­ren ap­par­te­men­ten iets min­der in­te­res­sant wor­den’, zegt Pie­ter De­cel­le (CIB). Bij de hui­zen is het nieuw­bouw­aan­bod veel be­perk­ter. Voor­al jonge men­sen schaf­fen nog al­tijd graag een zwaar te re­no­ve­ren huis aan. Voor hen is het vaak een vol­gen­de stap in hun ‘woon­car­rière’.

De prij­zen van in­stap­kla­re wo­nin­gen zul­len vol­gens de ex­perts in waar­de blij­ven toe­ne­men: res­pec­tie­ve­lijk +1,9 pro­cent voor hui­zen en +1,9 pro­cent voor ap­par­te­men­ten. Voor zwaar te re­no­ve­ren hui­zen (-0,1 pro­cent) en dito ap­par­te­men­ten (-0,4 pro­cent) neemt de waar­de níét lan­ger toe. Kan­di­daat-ko­pers heb­ben steeds min­der zin in wo­nin­gen waar­in zwaar moet wor­den ge­re­no­veerd. Door de al­maar stren­ge­re bouw­nor­men loopt de re­no­va­tie­fac­tuur op en is ze ook steeds moei­lij­ker voor­af in te schat­ten. ‘In het bij­zon­der in­ves­teer­ders die een ‘zeker’ huur­ren­de­ment zoe­ken, kij­ken nu vaker naar in­stap­kla­re wo­nin­gen. Ze wil­len even­tu­e­le re­no­va­tie­kos­ten ver­mij­den en voor­al geen tijd ver­lie­zen’, zegt Filip De­wae­le (Groep De­wae­le). Die in­ves­teer­ders­groep wordt al­maar be­lang­rij­ker. Meer dan een op de vijf vast­goed­trans­ac­ties ge­beurt door ko­pers die niet van plan zijn om zelf hun in­trek te nemen in de wo­ning.

4. Vast­goed is nog al­tijd waar­de­vast

Ver­wacht wordt dat de in­fla­tie dit jaar daalt van 2,1 naar 1,7 pro­cent. Een cij­fer dat ge­lij­ke tred houdt met de ver­wach­te stij­ging van de wo­ning­prij­zen.
Ook de af­ge­lo­pen tien jaar is de prijs van een ge­lijk­aar­di­ge wo­ning ge­woon ge­ste­gen in lijn met de in­fla­tie. ‘Er zijn geen re­de­nen om aan te nemen dat dit op korte ter­mijn zal ver­an­de­ren, ten­zij een plot­se ren­te­stij­ging neer­waart­se druk zou zet­ten op de vast­goed­prij­zen’, meent Sven Damen (KU Leu­ven)
‘Pre­cies die waar­de­vast­heid wordt ge­zien als een grote troef van vastgoed. Voor wie ver­huurt, komt daar nog eens de vaste in­kom­sten­stroom bij. Ook meer­waar­de boe­ken kan nog al­tijd, al ligt dat in de na­bije toe­komst wel moei­lij­ker’, aldus Ste­ven Tryp­steen (ING).
5. Trans­ac­tie­vo­lu­me zal stag­ne­ren
De ex­perts ver­wach­ten dat het trans­ac­tie­vo­lu­me in 2018 na­ge­noeg sta­biel zal blij­ven (-0,6 pro­cent). Geen misse pres­ta­tie, want op het vlak van aan­tal trans­ac­ties werd 2017 al­weer een re­cord­jaar (nadat ook in 2016 al het re­cord was ge­sneu­veld).
De evo­lu­tie van de vo­lu­mes voor 2018 is min­der ge­mak­ke­lijk in te schat­ten. Het blijft on­dui­de­lijk of in Vlaan­de­ren veel kan­di­daat-ko­pers de aan­koop van hun eer­ste wo­ning zul­len uit­stel­len tot de re­gi­stra­tie­rech­ten zijn her­vormd. ‘In dat geval zal het aan­tal trans­ac­ties vóór de zomer lager lig­gen. On­danks het ‘in­haal­ef­fect’ na de zomer ver­wach­ten we niet dat de markt­vo­lu­mes het ni­veau van 2017 zul­len eve­na­ren’, meent Roel Hel­gers (Matexi).
6. Crash­sce­na­rio is uit­ge­slo­ten
Het vastgoed in België is van­zelf­spre­kend niet goed­koop meer, zo geven de ex­perts toe. Maar een vast­goed­crash in 2018 ver­wach­ten ze niet. ‘De zware over­waar­de­rin­gen die je voor­al in bui­ten­land­se stu­dies ziet op­dui­ken, moet je re­la­ti­ve­ren’, zegt Johan Van Gom­pel (KBC). Het ri­si­co op een prijs­da­ling met 5 pro­cent in 2018 schat het panel op 11 pro­cent. Dat de prij­zen met 10 pro­cent zou­den dalen, ge­looft maar 3 pro­cent van de spe­ci­a­lis­ten. ‘De be­taal­baar­heid van het re­si­den­ti­eel vastgoed in func­tie van het in­ko­men is in België sinds 2011 ver­be­terd’, voegt Frank Maet (Belfius) eraan toe.
De vol­gen­de vijf jaar zou­den de jaar­lijk­se prijs­stij­gin­gen van 2018 wor­den door­ge­trok­ken. De ge­mid­del­de jaar­lijk­se stij­ging van de bouw­grond (+1,9 pro­cent per vier­kan­te meter) wordt iets hoger in­ge­schat dan die van ap­par­te­men­ten (+1,6 pro­cent) en van hui­zen (+1,5 pro­cent).
Het Fe­de­raal Plan­bu­reau ver­wacht voor de ko­men­de vijf jaar een in­fla­tie van 1,6 pro­cent per jaar. Het ziet er dus naar uit dat wo­ning­vast­goed ook zijn waar­de zal be­hou­den. De kans dat de prij­zen van wo­ning­vast­goed min­stens ge­lij­ke tred hou­den met de in­fla­tie schat het panel op 38 pro­cent.
De enige uit­zon­de­ring blij­ven de villa’s. De ver­wach­te prijs­stij­ging blijft daar be­perkt tot 0,7 pro­cent per jaar. ‘De so­ci­aal-de­mo­gra­fi­sche ten­den­sen zit­ten tegen voor grote villa’s. Men­sen wor­den er te oud voor of wil­len niet lan­ger in­staan voor het on­der­houd. Ook de vrije­tijds­be­le­ving wordt an­ders in­ge­vuld. Rei­zen en hobby’s win­nen aan be­lang’, zegt Pol Tan­sens (BNP Pa­ri­bas Wealth Ma­na­ge­ment). De trend naar klei­ner en be­taal­baar wonen zet zich voort.
Het spaar­geld brengt nog al­tijd niet veel op, en dat zal niet snel ver­an­de­ren. De ge­mid­del­de leef­tijd van de koper is sinds de cri­sis ge­ste­gen. ‘De ban­ken vra­gen meer in­breng van eigen mid­de­len. De ou­de­ren heb­ben die mid­de­len en omdat ze ho­ge­re in­ko­mens heb­ben, kun­nen ze ook mak­ke­lij­ker en meer lenen’, aldus John Ro­main van Im­mo­the­ker.
De trend naar klei­ner en be­taal­baar wonen zal zich voort­zet­ten.
7. De­mo­gra­fie speelt in de kaart
Nog meer dan vroe­ger be­klem­to­nen de ex­perts het be­lang van de de­mo­gra­fie. België telt al­maar meer in­wo­ners. Vorig jaar kwa­men er zo’n 55.000 bij. ‘Zeker in grote ste­den als Brus­sel en Ant­wer­pen is de be­vol­kings­aan­was de drij­ven­de kracht ach­ter de wo­ning­markt’, zegt Ste­faan Gie­lens (Ae­di­fi­ca).
Er is ook nood aan extra wo­nin­gen omdat er al­maar meer klei­ne ge­zin­nen zijn. Dat leidt tot on­e­ven­wich­ten op de wo­ning­markt: een te­kort aan hui­zen en klei­ne ap­par­te­men­ten in de ste­den gaat samen met een leeg­stand van villa’s in de lan­de­lij­ke ge­bie­den.
8. Be­las­ting op huur­in­kom­sten zaait on­rust
Het fis­ca­le kader is van­daag voor de ex­perts de op drie na be­lang­rijk­ste on­der­steu­nen­de fac­tor voor de wo­ning­markt. ‘De fis­ca­le steun­maat­re­ge­len blij­ven in­te­res­sant: de woon­bo­nus, de re­no­va­tie- en ener­gie­pre­mies. Bij een in­grij­pen­de ener­ge­ti­sche re­no­va­tie dalen de re­gi­stra­tie­rech­ten zelfs van 7 naar 6 pro­cent. En mis­schien komt ook de bu­ren­pre­mie er nog’, aldus Sven Pot­vin (Qua­res).
Drie op de vier ex­perts vre­zen een zwaar­de­re fis­ca­li­teit op vastgoed. Voor­al de ne­ga­tie­ve im­pact van de in­voe­ring van een be­las­ting op huur­in­kom­sten zaait on­rust. ‘Dat is van­daag een van de groot­ste ri­si­co­fac­to­ren op de Bel­gi­sche vast­goed­markt’, merkt Johan Al­brecht (Iti­ne­ra In­sti­tu­te) op. ‘Ook een net­to­ren­de­ment dat steeds meer af­wijkt van het bru­to­ren­de­ment legt een hy­po­theek op de huur­markt’, waar­schuwt So­p­hie Lam­brighs (Home In­vest Bel­gi­um).
9. Ant­wer­pen over­klast Brus­sel
De fa­vo­rie­te stad om te in­ves­te­ren is dit jaar Ant­wer­pen, ge­volgd door Brus­sel en Gent. Vorig jaar stond de hoofd­stad nog op één. Brus­sel maak­te niet zo’n goeie beurt door de schan­da­len en de pro­ble­men met de tun­nels en de voet­gan­gers­zo­ne. Daar­na komen Me­che­len, Leu­ven, Aalst en Kort­rijk (ex aequo), Turn­hout en Oos­ten­de. Luik haalt als enige Waal­se stad nog net de top tien. Op­val­lend is de te­rug­val van Brug­ge. In te­gen­stel­ling tot ste­den als Leu­ven en Aalst heeft Brug­ge te kam­pen met een da­lend in­wo­ners­aan­tal.
Vrij­wel alle ex­perts zijn ervan over­tuigd dat de prij­zen van wo­nin­gen in de ste­den snel­ler zul­len stij­gen dan daar­bui­ten. Ze schat­ten het ver­schil in prij­se­vo­lu­tie op één pro­cent­punt per jaar.
10. Klas­sie­ke wo­ning boven
De ex­perts ge­lo­ven het meest in de klas­sie­ke wo­ning. Het huis en het ap­par­te­ment ste­ken ver uit boven de an­de­re types. Op een ter­mijn van vijf jaar zien ze een klas­siek huis nog als een be­te­re be­leg­ging dan een ap­par­te­ment. Dat heeft te maken met het iets gro­te­re po­ten­ti­eel op het vlak van meer­waar­de. Maar het huur­ren­de­ment van een ap­par­te­ment (3,3 pro­cent) zien ze wel hoger uit­ko­men dan voor een huis (2,8 pro­cent).
Rust­huis­vast­goed komt als be­leg­ging op de derde plaats, ge­volgd door een twee­de ver­blijf aan de kust of in het bui­ten­land en de as­sis­ten­tie­wo­ning.
Op het vlak van huur­ren­de­ment moe­ten de as­sis­ten­tie­wo­ning en de stu­den­ten­huis­ves­ting al­leen het klas­sie­ke ap­par­te­ment en het dito huis laten voor­gaan.
11. Huur­markt is in op­mars
Meer dan de helft van de pa­nel­le­den ver­wacht dat de ko­men­de vijf jaar de huur­prij­zen snel­ler zul­len stij­gen dan de in­fla­tie. ‘De dy­na­miek in de regio’s ver­schilt wel. In Vlaan­de­ren zit de par­ti­cu­lie­re huur­markt in de lift. In Brus­sel wer­ken de re­gel­ge­ving en de ver­hoog­de fis­ca­li­teit (voor­al op het vlak van on­roe­ren­de voor­hef­fing) in het na­deel van de huur­markt’
De huur­markt ver­te­gen­woor­digt op dit ogen­blik een kwart van de to­ta­le wo­ning­markt in België. ‘De kwa­li­teit van de huur­ders blijft wel een van de groot­ste ri­si­co’s’, aldus Iain Cook (ERA). Ver­schei­de­ne ex­perts zien die huur­markt de ko­men­de jaren wel aan be­lang win­nen. Niet ie­der­een die een eigen wo­ning fi­nan­ci­eel aan­kan, gaat er nog voor.


Bron: De Tijd

SchattingVraag uw gratis schatting aan