Asbestinventarisatieattest

Vastgoedblog overzicht

Dat het asbestinventarisatieattest eraan komt, staat al langer vast. Op 20 maart 2019 heeft het Vlaams Parlement reeds groen licht gegeven inzake het ontwerpdecreet rond Milieubeleid, dat tot een versnelde asbestafbouw moet leiden. Voorlopig treedt de nieuwe regeling nog niet in werking, daar de concrete uitvoering van het decreet nog in uitvoeringsbesluiten van de regering moet worden gegoten. Volgens het opzet van de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) zou het attest van kracht moeten zijn op 1 januari 2022. Janne Laenen van onze juridische afdeling legt uit wat dit inhoudt.

Wat is het asbestinventarisatieattest?
Het asbestinventarisatieattest wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige. Eerst zal de deskundige nagaan of er reeds een geldige asbestinventaris aanwezig is of niet.
Indien er reeds een asbestinventaris aanwezig is, zal OVAM op basis van de gegevens in haar databank, het asbestinventarisatieattest gemakkelijk kunnen aanmaken uit de software.
Indien er nog geen asbestinventaris aanwezig is, zal een asbestdeskundige een asbestinventaris opstellen op basis van de nodige vaststellingen, die hij ter plaatse uitvoert aan de hand van meetapparatuur en visuele waarnemingen. Nadien zal de asbestdeskundige zijn opmetingen ingeven in de OVAM-databank. Op basis van deze inputgegevens zal de software een asbestinventarisatieattest kunnen aanmaken.
Wanneer is het verplicht?
Voor het verplicht beschikken over een asbestinventarisatieattest, wordt er gewerkt in 2 stappen.
Om te beginnen geldt de informatieplicht bij verkoop en als tweede geldt een algemene verplichting tegen 31 december 2031.
Doorslaggevend hierbij is dat voor beide verplichtingen rekening moet worden gehouden met het criterium ‘toegankelijke constructies met risicobouwjaar’.
Onder risicobouwjaar wordt verstaan: bouwjaar 2000 of ouder. Voor panden met een bouwjaar vanaf 2001 is er dus geen asbestinventarisatieattest verplicht. Het jaar van opname in het kadaster geldt als bouwjaar, behoudens bewijs van het tegendeel.

Onder toegankelijkheid wordt verstaan dat de binnenzijde van de constructie kan betreden worden door mensen. Meer concreet moet ze bestaan uit een dak en moet een mens er normaal in kunnen staan of lopen. Dit wil dus zeggen dat deze verplichtingen niet enkel van toepassing zijn op residentieel vastgoed, maar evenzeer gelden voor industriegebouwen, kantoren, winkels, horeca…

1. Informatieplicht bij verkoop
Bij de verkoop van een constructie met bouwjaar 2000 of ouder, zal er een informatieplicht gelden vanaf de inwerkingtreding van het decreet (voorlopig voorzien op 1 januari 2022). Ook de vestiging of overdracht van een recht van vruchtgebruik, een recht van erfpacht, een opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik zijn onderworpen aan deze informatieplicht. Op erfenissen en onteigeningen is deze informatieplicht niet van toepassing.
De informatieplicht houdt in dat de kandidaat-koper bij het sluiten van een onderhandse verkoopovereenkomst in kennis wordt gesteld van de inhoud van een geldig asbestinventarisatieattest. Aldus moeten volgende elementen worden vermeld in de onderhandse verkoopovereenkomst:
- De datum van het attest
- De samenvattende conclusie van het attest
- De unieke code van het attest
- Een clausule die stelt dat de inhoud van dit (geldige) asbestinventarisatieattest voorafgaandelijk is medegedeeld aan de koper, of, indien men hierin in gebreke is gebleven, dat dit niet is gebeurd
Ook notarissen hebben bij het verlijden van de authentieke akte deze informatieplicht. De notaris zal tevens in de databank van OVAM registreren wie de nieuwe eigenaar is.
In de publiciteit – online of op verkoopborden aan het pand zelf – dienen er geen extra bijzondere meldingen opgenomen te worden. De informatieplicht focust op het moment van/voor de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.
Sanctie
Indien deze informatieplicht niet wordt nageleefd, kan de koper de nietigheid van de (ver)koop vorderen – net zoals dit ook kan bij het bodemattest – tenzij de koper in de authentieke akte aan deze mogelijkheid heeft verzaakt en intussen een geldig attest heeft ontvangen. Echter, dit kan slechts indien er (nadien) een geldig attest wordt afgeleverd. Zolang er geen attest wordt overhandigd, blijft een verzakingsclausule zonder voorwerp. Het loutere verzaken volstaat dus niet.
2. Algemene verplichting tegen 31 december 2031
Vanaf 31 december 2031 moet elke eigenaar van een constructie met bouwjaar 2000 of ouder over een asbestinventarisatieattest beschikken.
Opmerkelijk is dat er voorlopig nog geen sancties aan het niet-naleven van deze verplichting zijn verbonden. Een mogelijke reden hiervoor is dat OVAM tot op heden een beperkte capaciteit inzake mankracht en middelen bezit om een effectief controle- en handhavingsbeleid uit te bouwen. Voor de administratie is het ongetwijfeld een prioriteit om hiervoor de komende jaren extra budgetten vrij te maken. Daarmee kan dan wel een sanctionerend luik uitgewerkt worden. Met andere woorden: het is niet omdat er nu nog geen sancties zijn voorzien, dat dit ook zo zal blijven.
Hierbij dient nog te worden vermeld dat de Vlaamse regering via het uitvoeringsbesluit nog bepaalde wijzigingen kan doorvoeren. Zo kan de regering bepaalde categorieën van constructies vrijstellen, omdat het op basis van hun bouwtechnische karakteristieken niet redelijk is om ze aan deze verplichtingen te onderwerpen. De regering kan eveneens voor bepaalde constructies vier jaar uitstel verlenen (tot 31 december 2035).
Wie verstrekt het asbestinventarisatieattest?
De asbestinventaris wordt opgesteld door een asbestdeskundige, maar het is OVAM die het asbestinventarisatieattest aflevert.
Welk prijskaartje hangt hieraan vast?
De kostprijs van de opmaak van een asbestinventaris door een asbestdeskundige wordt gemiddeld geschat op gemiddeld € 350,00.
Ook voor het asbestinventarisatieattest, dat afgeleverd wordt door OVAM, wordt een kostprijs aangerekend. Deze wordt geschat op € 35,00 per (gemiddelde) woning.
Welke gegevens dienen erin opgenomen te worden?
Volgende gegevens zullen op zijn minst worden opgenomen in het asbestinventarisatieattest:
- De identificatie van de constructie (wellicht het adres van het pand)
- Een opsomming van de aangetroffen asbesthoudende of asbestverdachte materialen
- Een aanduiding van de geïnventariseerde asbesthoudende materialen waarvoor een verwijderingsplicht geldt
- Een risico-evaluatie van de asbesthoudende materialen
- Een advies over urgente maatregelen ter remediëring van de vastgestelde acute blootstellingsrisico’s
- De geldigheidsduur
- De datum van het afleveren van het attest
- Een samenvattende conclusie
- Een unieke code
Hoe lang is het attest geldig?
Over de geldigheidsduur van het asbestinventarisatieattest is momenteel nog niets bekend. Hierover moet de Vlaamse Regering nog een beslissing nemen. In elk geval zal de geldigheidsduur van het attest worden beperkt. Reden hiervoor is dat de risicobeoordeling een momentopname is. Er zijn immers verschillende factoren waardoor de risicobeoordeling kan wijzigen, denk maar aan veroudering, beschadiging…
Toegang tot de databank
De Vlaamse regering kan bepalen wie er toegang krijgt tot de databank van OVAM, alsook de omvang en modaliteiten van het toegangsrecht.
Voor de makelaar en syndicus is dit toegangsrecht essentieel. Op die manier kan men nagaan of er voor een bepaald pand reeds een asbestinventarisatieattest werd verstrekt en of dit nog geldig is. Een digitale toeging moet het mogelijk maken om dit gemakkelijk na te kunnen gaan.
Wat bij mede-eigendom?
Voor appartementen of kavels binnen een gebouw in mede-eigendom, zullen twee asbestinventarisatieattesten aanwezig moeten zijn, te weten (1) één voor de gemeenschappelijke delen en (2) één voor de individuele kavel.
Dit geldt zowel voor de gewone als voor de gedwongen mede-eigendom.
Dit wil zeggen dat eens er één kavel in een gebouw in mede-eigendom wordt verkocht, er een asbestinventarisatieattest van de gemeenschappelijke delen voorhanden moet zijn.
Ook voor mede-eigendom geldt de algemene verplichting tegen 31 december 2031. Vanaf die datum zal een asbestinventarisatieattest voor de gemeenschappelijke delen verplicht zijn. Deze verplichting rust op de vereniging van mede-eigenaars (VME), en bijgevolg indirect op de syndicus, als uitvoerend orgaan van de VME. In het licht van deze verplichting zou de syndicus proactief kunnen optreden en een asbestdeskundige kunnen raadplegen om reeds een inventaris voor de gemeenschappelijke delen op te stellen. Zo is het werk al verricht voor alle appartementen of kavels die mogelijk verkocht zullen worden.

Voordeel

Voordeel is dat de asbestinventaris voor de gemeenschappelijk delen maar één keer moet worden opgesteld. Eens de inventaris is opgemaakt, wordt vermeden dat bij elke verkoop van een appartement/privatieve kavel dezelfde plaatsbezoeken en opmetingen moeten gebeuren en dat de deskundigen telkens de syndicus moeten aanspreken om bepaalde stukken op te vragen.
Wel moet er rekening gehouden worden met de geldigheidsduur van het attest – voorlopig nog niet bekend, zoals eerder vermeld. Proactief te werk gaan zal namelijk minder nut hebben indien het attest maar een korte geldigheidsduur zou hebben. In dit laatste geval, zou ook het voordeel van de eenmalige opmeting komen te vervallen. De Vlaamse regering dient hier nog duidelijkheid over te scheppen.
Wat bij verhuur?
Voor het verhuren van een pand geldt de verplichting om te beschikken over een asbestinventarisatieattest niet. Echter, indien er reeds een attest beschikbaar is, moet de verhuurder dit overhandigen aan de huurder, ongeacht of het gaat om een recente huurovereenkomst of om een huurovereenkomst die net zal worden afgesloten of die al enkele jaren loopt. In dit laatste geval moet de verhuurder binnen één maand na de ontvangst van het asbestinventarisatieattest de huurder in kennis stellen van de inhoud ervan.
Het is aan te raden om het feit dat het asbestinventarisatieattest werd overhandigd aan de huurder, formeel op de nemen in de huurovereenkomst – althans indien het attest reeds bij het sluiten van de overeenkomst aanwezig is.
Ook bij verhuur geldt deze verplichting ongeacht of het residentieel, commercieel… vastgoed betreft.

Bij verhuur is er niets bepaald met betrekking tot het asbestinventarisatieattest van de gemeenschappelijke delen. In de praktijk lijkt het in elk geval aan te raden om, net zoals bij verkoop, een attest van de individuele kavel en een van de gemeenschappelijke delen te overhandigen aan de huurder. 

SchattingVraag uw gratis schatting aan