Een tweede eigendom is één van de beste investeringen

Vastgoedblog overzicht

Een op de vijf Belgen bezit meer dan één eigendom. Zeker in het onzekere economische klimaat, in tijden waarin het spaarboekje niets opbrengt en de beurs allesbehalve in een hausse zit, beschouwen velen vastgoed als een verstandige investering. Bovendien gaan mensen steeds meer huren. Denk jij er ook aan om iets te kopen om nadien te verhuren, maar geen idee hoe, wat en waar? Woonexpert Bjorn Cocquyt van Het Laatste Nieuws zet je graag op weg en beantwoordt je meest prangende vragen. “Bij investeringsvastgoed is de locatie nog meer van tel.”

1. Is het een verstandige investering?

Iedere expert is het erover eens dat vastgoed op lange termijn een uitstekende investering is. De prijzen stijgen al decennialang. De laatste vijf jaar (2015-2019) werden appartementen in Vlaanderen 11,3% duurder, tot een gemiddelde van 232.630 euro, en huizen stegen 11,7% in waarde, tot een gemiddelde van 287.353 euro.

Wie niet zeker is dat hij zijn geld een poos kan missen, stopt het daarentegen beter niet in bakstenen. Door de coronacrisis is het niet uitgesloten dat er in de nabije toekomst een stagnering of zelfs een daling van de prijzen zit aan te komen. Hoewel de meningen daarover verdeeld zijn, is het als kortetermijninvesteerder dus beter om voorzichtig te zijn.

Wie tijd heeft, hoeft zich dan weer geen zorgen te maken. Naast het creëren van een meerwaarde van het vastgoed levert een huurpand ook elke maand inkomsten op. Daar moeten natuurlijk wel de kosten afgetrokken worden van de verzekering, de onroerende voorheffing, het onderhoud, de interesten op een lening, …

Nog goed om te weten als investeerder is dat Vlaanderen evolueert van een eigendomsmarkt naar een huurmarkt, want veel jongeren koesteren andere dromen dan het traditionele huisje-tuintje-boompje-verhaal. Ook als je enkel met gezond boerenverstand redeneert en weet dat we met alsmaar meer mensen zijn die bovendien allemaal een dak boven hun hoofd nodig hebben, is een tweede eigendom - op een goede locatie - geen slecht idee.

2. Wat moet ik kopen?

Als dit je eerste investeringsaankoop is, kun je maar beter op safe spelen. Hoe ouder het vastgoed, hoe meer kosten. Het laatste wat je wil is om de haverklap gecontacteerd worden door een geprikkelde huurder die laat weten dat er weer iets stuk is en met aandrang vraagt om dat zo snel mogelijk te herstellen. Met een recent pand ben je zorgenvrij. Het is ook energiezuiniger en huurders zijn daar gevoelig voor, omdat ze dan een lagere energiefactuur in de bus krijgen. Voor een nieuwbouw betaal je 21% btw op de constructie en 10% registratie op de grond. Die btw moet je niet ophoesten bij iets dat ouder dan twee jaar is, maar het aanbod is helaas beperkt.

Omdat een huis groter en ook duurder is, wordt doorgaans aangeraden om als eerste investering voor een appartement te kiezen. Dat type vastgoed domineert nog steeds de huurmarkt. Huurders zijn echter de laatste maanden veeleisender geworden. Comfort primeert boven oppervlakte, maar sinds corona en de lockdown staat een volwaardig terras vaak bovenaan het verlanglijstje. Ook een gemeenschappelijke tuin is een troef. Met dat in het achterhoofd is het ook geen slecht idee om in je zoektocht kleinere huizen met een tuintje op te nemen. Ook een extra kamer, die gebruikt kan worden als thuiskantoor, is een grote plus. Zulke panden zijn duurder in aankoop, maar een deel van het huurpubliek is bereid om net daar meer voor te betalen.

3. Waar koop ik het best?

Een goede locatie is zo mogelijk nog belangrijker bij investeringsvastgoed, want met een goede ligging spreek je een groter publiek aan. Het ligt dus voor de hand dat een appartement in de stad meer kans maakt om snel verhuurd te worden dan in het centrum van een klein dorp. Ook de nabijheid van het openbaar vervoer of een autosnelweg, maar evengoed van winkels of een park spelen mee in de keuze van huurders. Kijk in de regio waar je wilt investeren zeker eens naar het aanbod van gelijkaardige appartementen en check hoelang het doorgaans duurt voor iets van de markt gaat. Een eigendom in een buurt met een overaanbod, wil je absoluut vermijden. In Brussel, Antwerpen en Gent is er al lang een grote vraag zonder dat de aanbodzijde echt volgt. In kleinere, minder centraal gelegen steden genre Roeselare, vrezen sommige experts dat er al te veel is gebouwd.

4. Hoe betaal ik de aankoop?
Een tweede eigendom verwerven doe je uiteraard alleen maar als je een financiële reserve hebt aangelegd, maar dat betekent niet dat je die voor de aankoop (volledig) moet aanspreken. Je zou eigenlijk gek moeten zijn om dat te doen, want fiscaal is het net interessant om te lenen voor een tweede woning. Voorlopig toch nog, want het valt niet uit te sluiten dat de regering aan de gunstmaatregelen sleutelt in de zoektocht naar extra inkomsten.

Nu mag je van de federale overheid de betaalde rente volledig in mindering brengen van het netto belastbaar onroerend inkomen. De kapitaalaflossingen, en ook de premie voor een schuldsaldoverzekering, komen op hun beurt in aanmerking voor het langetermijnsparen en kunnen een korting opleveren tot 30% van het opgelegde maximum van 2.350 euro voor betalingen in 2019. Dat komt neer op 705 euro, gemeentebelasting niet meegerekend, en geldt voor elke partner. Er zijn wel een aantal voorwaarden aan gekoppeld die afhankelijk zijn van je situatie, vooral als je al een lening hebt of niet.

In dat eerste geval kun je bij de aankoop ook kosten besparen door een heropname van dat bestaand krediet te vragen. Dan hoef je niet opnieuw een hypothecaire inschrijving te betalen, iets wat al gauw een paar duizend euro kost. De kans is wel reëel dat de rentetarieven bij die lening minder gunstig zijn dan de huidige en historisch lage, maar dan nog kan je beter af zijn dan met een nieuwe hypothecaire inschrijving.
Als je een nieuw krediet afsluit, moet je er rekening mee houden dat de bank een grotere eigen inbreng kan vragen dan gebruikelijk. Sommige kiezen niet voor een klassieke lening, maar voor een bulletkrediet. Dan betaal je enkel interesten af, maar moet ja na afloop wel het volledig geleende bedrag in één keer terugbetalen. Het is een interessante optie voor wie zeker is dat hij een grote som zal ontvangen, bijvoorbeeld uit een erfenis of van een belegging die vrijkomt.
5. Verhuur ik zelf of werk ik samen met een kantoor?
Net zoals je het meest zorgenvrij bent met een nieuwbouw of een recent pand ben je het meest zorgenvrij als je de verhuur in handen geeft van een immobiliënkantoor. Er kruipt veel tijd in het rondleiden van de kandidaat-huurders, het verzamelen van alle nodige documenten, de administratie, de communicatie met de huurder etc. Maar zelfs als je daar de tijd voor vindt, is een vastgoedkantoor geen slecht idee. Ze beschikken over tonnen ervaring, hebben een netwerk, weten vaak hoe ze bepaalde conflictsituaties kunnen ontmijnen, … Doorgaans vragen ze in ruil een bedrag dat gelijkstaat met één maand huur. Daar worden ze zeker niet rijk van, maar velen zien de verhuur als een soort van dienstverlening waar ze later nog voordeel uit kunnen halen.
6. Hoe bepaal ik de huurprijs?

Volgens de laatste huurbarometer van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB) bedraagt de gemiddelde huurprijs van een appartement in Vlaanderen 734 euro per maand. Voor een rijwoning is dat 806 euro en voor een halfopen bebouwing 921 euro. De huurprijs bepaalt in belangrijke mate je rendement, dus die kun je maar beter op een gefundeerde manier bepalen.

Schuim zoekertjessites af om te vergelijken hoeveel de huur is bij ongeveer dezelfde panden in de buurt, maar probeer ook de gratis schattingen uit die je online kunt maken. Zo heeft de Vlaamse overheid met huurschatter.be een tool die op basis van een aantal criteria een prijs voorstelt en ook nagaat wat de gangbare huurprijs is. Vorig jaar werd die meer dan 40.000 keer geraadpleegd. Toch is niet iedereen er fan van. Dat komt omdat zulke tools onvoldoende rekening houden met specifieke omstandigheden, zoals mobiliteit of projecten in de regio die in de steigers staan.

Wil u de mogelijkheden bekijken? Neem dan contact op met één van onze elf kantoren in de provincie Antwerpen of bel ons op het gratis nummer 0800 292 23.

Bron: HLN.be

SchattingVraag uw gratis schatting aan