Nieuwe regels tegen ruzies in appartementen

Vastgoedblog overzicht

Ruim een kwart van alle Bel­gen woont in een ap­par­te­ment. Vorig jaar wer­den 1.360.115 ap­par­te­men­ten ge­teld. En dat aan­tal zit nog in de lift. Niet al­leen omdat de ge­zin­nen steeds klei­ner wonen, maar ook omdat de over­heid wil dat min­der open ruim­te wordt aan­ge­sne­den. Door de be­ton­stop zul­len we dich­ter bij el­kaar moe­ten wonen, met ook in lan­de­lij­ke dor­pen meer hoog­bouw.

Maar sa­men­le­ven onder het­zelf­de dak in een ap­par­te­ment ver­loopt niet al­tijd zon­der strub­be­lin­gen. Ei­ge­naars kun­nen vrij au­to­noom be­slis­sen over hun privéver­trek­ken in het ge­bouw, maar over de ge­meen­schap­pe­lij­ke delen zoals de inkom, de trap­hal, de lift, de tuin, het dak of de gevel moe­ten ze tot een con­sen­sus komen. En dat leidt in de prak­tijk tot veel dis­cus­sies. Is het echt nodig om de trap­hal al te schil­de­ren? Wie staat in voor het on­der­houd van de tuin? Hoe­lang kan nog ge­wacht wor­den met de re­no­va­tie van de bal­kons? Is het aan­ge­we­zen te in­ves­te­ren in ener­gie­zui­nig­heid?

Het be­heer van de ge­meen­schap­pe­lij­ke delen wordt ge­re­geld door het ap­par­te­ments­recht, of­fi­ci­eel de wet op de ge­dwon­gen me­de-ei­gen­dom van ge­bou­wen en groe­pen ge­bou­wen. ‘Een nieuw wets­ont­werp moet ertoe lei­den dat de me­de-ei­ge­naars flexi­be­ler kun­nen be­slis­sen en dat hun me­de-ei­gen­dom ef­fi­ciënter kan wor­den be­heerd’, zegt Vin­cent Sa­gaert, hoog­le­raar aan de KU Leu­ven en KULAK en ad­vo­caat bij Eu­beli­us. ‘Daar­naast komt er een her­ba­lan­ce­ring van de rech­ten en plich­ten van de ei­ge­naars, de huur­ders en de syn­di­cus om on­der­lin­ge con­flic­ten te ver­mij­den.’

Het par­le­ment be­spreekt het wets­ont­werp vanaf vol­gen­de week. Als het zijn fiat geeft, treedt de wet drie maan­den na pu­bli­ca­tie in het Staats­blad in wer­king. Welke ver­an­de­rin­gen staan op sta­pel?


1. Vlot­ter be­slis­sen

De jaar­lijk­se al­ge­me­ne ver­ga­de­ring van de me­de-ei­ge­naars is de cen­tra­le plaats om be­slis­sin­gen te nemen. Elke me­de-ei­ge­naar kan er zijn stem laten horen en kan pun­ten op de agen­da plaat­sen. Af­han­ke­lijk van waar­over be­slist wordt, moet een mi­ni­mum­aan­deel van de me­de-ei­ge­naars ak­koord gaan.
Aan die ver­eis­te meer­der­he­den wordt ge­sleu­teld om mak­ke­lij­ker be­slis­sin­gen te kun­nen nemen. Nu raken be­slis­sin­gen over be­lang­rij­ke wer­ken in ge­meen­schap­pe­lij­ke delen vaak ge­blok­keerd om dat ei­ge­naars-ver­huur­ders min­der ge­neigd zijn te in­ves­te­ren in woon­kwa­li­teit dan ei­ge­naar-be­wo­ners. De ver­eis­te drie­kwart­meer­der­heid voor wer­ken in de ge­me­ne delen wordt naar twee derde ver­laagd. Denk maar aan de re­no­va­tie van het trap­pen­huis en de gevel.
Voor wet­te­lijk ver­plich­te wer­ken om te vol­doen aan de iso­la­tie­nor­men of aan de eisen voor de brand­vei­lig­heid en de lift­in­stal­la­tie wordt de ver­eis­te meer­der­heid ver­laagd van drie vier­de naar een ge­wo­ne meer­der­heid van meer dan 50 pro­cent.

Voor an­de­re be­slis­sin­gen blijft de vier­vijf­de­meer­der­heid ver­eist. Dat is onder an­de­re zo voor een an­de­re ver­de­ling van de las­ten van de me­de-ei­gen­dom, een wij­zi­ging van be­stem­ming van bij­voor­beeld woon­ge­le­gen­heid naar kan­toor, de aan­koop van een stuk grond om de tuin uit te brei­den of het op­split­sen of sa­men­voe­gen van ap­par­te­men­ten.


2. Eén ei­ge­naar kan her­op­bouw niet (al­tijd meer) ver­hin­de­ren

In België is meer dan twee derde van de ap­par­te­men­ten ouder dan 35 jaar. Oude ap­par­te­men­ten kun­nen in zo’n la­men­ta­be­le staat zijn dat een af­braak en her­op­bouw voor­de­li­ger is dan een door­ge­dre­ven re­no­va­tie. Van­daag kan dat al­leen als alle ei­ge­naars het daar­over una­niem eens zijn. Dat be­te­kent dat één ei­ge­naar alles kan blok­ke­ren omdat hij bij­voor­beeld een nieuw­bouw niet kan be­ta­len, of wei­gert in een pro­ject van een an­de­re pro­ject­ont­wik­ke­laar te stap­pen als hij zelf aan­ne­mer is.
In de toe­komst zal een vier­vijf­de meer­der­heid vol­staan, op voor­waar­de dat de af­braak nodig is voor de hygiëne of de vei­lig­heid van het ge­bouw of als de kost­prijs van een re­no­va­tie bui­ten­spo­rig is. ‘Het is aan de vre­de­rech­ter om te oor­de­len of kos­ten bui­ten­spo­rig zijn’, zegt Sa­gaert. ‘Er is wel een waar­borg voor ei­ge­naars die niet in­stem­men. Als de waar­de van een ap­par­te­ment lager is dan het aan­deel in de kos­ten dat de ei­ge­naar voor zijn re­ke­ning moet nemen, kan hij af­stand doen van zijn kavel. Die gaat dan over naar de an­de­re me­de-ei­ge­naars in ruil voor een ver­goe­ding.’ Die ver­goe­ding wordt in on­der­ling over­leg be­paald. Als dat niet lukt, legt de vre­de­rech­ter ze vast.


3. Flexi­be­le sta­tu­ten tij­dens de bouw­fa­se

Een nieuw­bouw loopt niet al­tijd zoals ge­pland: er kun­nen zich zowel on­ver­wach­te pro­ble­men als op­por­tu­ni­tei­ten voor­doen. Zo kan tij­dens de bouw blij­ken dat de ruim­te in de ga­ra­ge te nauw is om alle ge­plan­de par­keer­plaat­sen te re­a­li­se­ren, of is er net ruim­te voor extra par­keer­plaat­sen. De pro­ce­du­re om de sta­tu­ten dan aan te pas­sen is om­slach­tig: als er al ka­vels ver­kocht zijn, moe­ten alle ei­ge­naars hun fiat geven. ‘In de nieu­we wet­ge­ving krij­gen de pro­ject­ont­wik­ke­laars de be­voegd­heid om tot de voor­lo­pi­ge op­le­ve­ring de nood­za­ke­lijk ge­wor­den ver­an­de­rin­gen door te voe­ren. Voor­waar­de is dat de wij­zi­ging niet raakt aan de privédelen van het pro­ject en dat ze voor de ei­ge­naars geen extra kos­ten mee­brengt’, zegt Sa­gaert.


4. Niet nood­za­ke­lijk alle ei­ge­naars be­slis­sen

Woont u in een groot pro­ject met ver­schil­len­de ge­bou­wen? Het is niet nodig dat alle me­de-ei­ge­naars be­slis­sen over iets wat al­leen de ei­ge­naars in één ge­bouw aan­be­langt. Door een deel­ver­e­ni­ging op te rich­ten, kun­nen ei­ge­naars in één ge­bouw au­to­noom be­slis­sen over de zaken die al­leen dat ge­bouw aan­be­lan­gen, zoals de inkom en het dak, zon­der dat de me­de-ei­ge­naars van het an­de­re ge­bouw hun fiat moe­ten geven.
‘Nieuw is dat de wet uit­druk­ke­lijk be­paalt dat ook deel­ver­e­ni­gin­gen bin­nen een ge­bouw kun­nen wor­den op­ge­richt, voor bij­voor­beeld een wel­be­paal­de vleu­gel’, zegt Sa­gaert. Het wordt ook per­fect mo­ge­lijk dat voor één ge­bouw van een groep wel deel­ver­e­ni­gin­gen wor­den op­ge­richt, ter­wijl dat niet het geval is voor een ander ge­bouw.


5. Wie be­taalt, be­slist

Een an­de­re nieu­wig­heid is het prin­ci­pe dat de me­de-ei­ge­naars die de kos­ten be­ta­len al­leen kun­nen be­slis­sen. Zo kan in de sta­tu­ten vast­ge­legd zijn dat ei­ge­naars op het ge­lijk­vloers niet mee­be­ta­len voor de kos­ten van de lift. Of dat de ei­ge­naars van het ge­lijk­vloers de tuin mogen ge­brui­ken, maar dat al­leen zij de kos­ten voor het on­der­houd dragen.
Ei­ge­naars die niet fi­nan­ci­eel moe­ten bij­dra­gen voor de lift kun­nen niet lan­ger be­slis­sin­gen daar­over blok­ke­ren.
‘Als niet alle maar al­leen be­paal­de me­de-ei­ge­naars de kos­ten dra­gen voor een ge­meen­schap­pe­lijk deel, dan wordt het voort­aan mo­ge­lijk dat al­leen zij daar­over stem­men. Elk van hen stemt dan met een aan­tal stem­men naar­ge­lang zijn bij­dra­ge in de kos­ten’, zegt Sa­gaert. Die regel ver­mijdt dat ei­ge­naars die fi­nan­ci­eel niet moe­ten bij­dra­gen be­slis­sin­gen blok­ke­ren.


6. Spaar­pot wordt ver­plicht

Na ver­loop van jaren kun­nen kos­ten zich op­drin­gen: het schil­de­ren van de gevel, een mo­der­ni­se­ring van de lift, een her­stel­ling van de bal­kons,... Om te ver­mij­den dat ei­ge­naars plots hoge be­dra­gen moe­ten op­hoes­ten, moet een re­ser­ve­fonds aan­ge­legd wor­den. Die ver­plich­te spaar­pot is nieuw.
Om te ver­mij­den dat ei­ge­naars plots hoge be­dra­gen moe­ten op­hoes­ten, moet er voort­aan een re­ser­ve­fonds aan­ge­legd wor­den voor kos­ten aan het ge­bouw.
Elke ei­ge­naar moet in het re­ser­ve­fonds jaar­lijks 5 pro­cent van het to­taal van de ge­wo­ne ge­meen­schap­pe­lij­ke las­ten van het voor­gaan­de jaar stor­ten. Als u vorig jaar bij­voor­beeld 1.000 euro be­taal­de voor de nor­ma­le wer­kings­kos­ten, dan moet u vol­gend jaar 50 euro in het re­ser­ve­fonds stor­ten.
Omdat er tij­dens de eer­ste jaren van een nieuw­bouw door­gaans geen kos­ten zijn en veel ei­ge­naars kort na de aan­koop maar be­perk­te fi­nan­ciële ruim­te heb­ben, be­gint die ver­plich­ting pas vanaf vijf jaar na de voor­lo­pi­ge op­le­ve­ring van de ge­meen­schap­pe­lij­ke delen van het ge­bouw. ‘Toch is een opt-out mo­ge­lijk. Als vier vijf­de van de me­de-ei­ge­naars geen re­ser­ve­fonds wil aan­leg­gen, dan hoeft het niet’, zegt Sa­gaert.


7. Dui­de­lijk kader voor ex­clu­sie­ve ge­bruiks­rech­ten

In een ge­bouw kun­nen be­paal­de ei­ge­naars een ge­bruiks­recht heb­ben op ge­meen­schap­pe­lij­ke delen. Zo kan in de sta­tu­ten be­paald zijn dat al­leen de ei­ge­naars op het ge­lijk­vloers de tuin mogen ge­brui­ken. Of nog, het dak is per de­fi­ni­tie ge­meen­schap­pe­lijk, maar al­leen de be­wo­ners van de dak­ap­par­te­men­ten mogen het dak­ter­ras ge­brui­ken. Ook al zijn ze strikt ge­no­men geen ei­ge­naar van de tuin of van het dak­ter­ras, toch be­ta­len die ei­ge­naars vaak meer voor hun ap­par­te­ment. ‘In de prak­tijk waren er veel ge­schil­len over de vraag of de ver­e­ni­ging van me­de-ei­ge­naars dat ex­clu­sie­ve ge­bruiks­recht kon beëin­di­gen. In de nieu­we wet is be­paald dat daar­voor een vier­vijf­de meer­der­heid nodig is. Bo­ven­dien moet de ver­e­ni­ging van me­de-ei­ge­naars daar be­lang bij heb­ben en kan de rech­ter een ver­goe­ding toe­ken­nen aan de ei­ge­naar die zijn ge­bruiks­recht ver­liest’, zegt Sa­gaert. Dat ge­bruiks­recht wordt voort­aan be­schouwd als een erf­dienst­baar­heid, waar­door het eeu­wig duurt en niet meer aan de ei­ge­naar, maar aan de kavel is ge­kop­peld.


8. Min­der in de sta­tu­ten, meer in het huis­hou­de­lijk re­gle­ment

De sta­tu­ten zijn de basis voor het be­heer van de me­de-ei­gen­dom. Die be­staan ver­plicht uit een ba­sis­ak­te en het re­gle­ment van me­de-ei­gen­dom.
De ba­sis­ak­te re­gelt de ei­gen­dom bin­nen het ge­bouw. Ze geeft aan wat privé is en wat tot de ge­meen­schap be­hoort.
In het re­gle­ment van me­de-ei­gen­dom staan af­spra­ken over de al­ge­me­ne ver­ga­de­ring, de syn­di­cus, de com­mis­sa­ris (die toe­ziet op de boek­hou­ding) en de raad van me­de-ei­gen­dom (die toe­zicht houdt op de syn­di­cus in ge­bou­wen met meer dan 20 ka­vels). Er wordt ook be­paald hoe de kos­ten van de ge­meen­schap­pe­lij­ke delen ver­deeld wor­den.
Wij­zi­gin­gen in de sta­tu­ten zijn om­slach­tig en kun­nen al­leen met tus­sen­komst van een no­ta­ris. Daar­om zal meer ge­re­geld kun­nen wor­den in het huis­hou­de­lijk re­gle­ment, of­fi­ci­eel het re­gle­ment van in­ter­ne orde. Dat hangt mee­st­al in het ge­bouw en bevat af­spra­ken over rust, net­heid en het ge­bruik van de ge­meen­schap­pe­lij­ke delen. De syn­di­cus kan het een­vou­dig aan­pas­sen.
Deze zaken kun­nen voort­aan in het huis­hou­de­lijk re­gle­ment ge­re­geld wor­den:
De pe­ri­o­de waar­in de al­ge­me­ne ver­ga­de­ring sa­men­komt, de ma­nier van bij­een­roe­ping, de werk­wij­ze en be­voegd­he­den.
Be­noe­ming van de syn­di­cus, zijn be­voegd­he­den, de duur van zijn man­daat en de re­gels over een her­nieu­wing of op­zeg­ging van zijn man­daat.


9. Een­pa­rig­heids­ver­eis­te flexi­be­ler in­ge­vuld

Elke ei­ge­naar heeft een aan­deel in de ge­me­ne delen. Het is niet zo dat elk een tien­de deel krijgt als er tien ei­gen­dom­men zijn. Bij de ver­de­ling wordt re­ke­ning ge­hou­den met de lig­ging van het ap­par­te­ment, de be­stem­ming en de op­per­vlak­te. Voor een wij­zi­ging van de aan­de­len van de me­de-ei­gen­dom is een een­pa­rig­heid van stem­men ver­eist. In de prak­tijk wordt die een­pa­rig­heid vaak niet ge­haald omdat een of meer­de­re me­de-ei­ge­naars niet op­da­gen. In dat geval wordt na een ter­mijn van min­stens der­tig dagen een nieu­we al­ge­me­ne ver­ga­de­ring be­legd. Daar­op vol­staat het dat alle aan­we­zi­ge of ver­te­gen­woor­dig­de me­de-ei­ge­naars ak­koord gaan om met een­pa­rig­heid te stem­men. Wie niet aan­we­zig is, heeft dan geen stem­recht.


10. Dui­de­lij­ke ta­rie­ven van de syn­di­cus

De syn­di­cus staat in voor het da­ge­lijk­se be­heer van de me­de-ei­gen­dom. Hij voert de be­slis­sin­gen van de al­ge­me­ne ver­ga­de­ring uit en be­heert het geld. Het is al lan­ger ver­plicht een schrif­te­lijk con­tract te te­ke­nen met de syn­di­cus, maar nu moet hij de me­de-ei­ge­naars ook ver­plicht in­for­me­ren over zijn ta­rie­ven. De syn­di­cus moet aan­ge­ven wat onder het maan­de­lijks for­fait - door­gaans zo’n 18 à 20 euro per maand - valt en voor welke pres­ta­ties hij een bij­ko­men­de ver­goe­ding kan vra­gen. Voor alle an­de­re niet-ver­mel­de pres­ta­ties kan een syn­di­cus geen ver­goe­ding meer vra­gen, ten­zij de al­ge­me­ne ver­ga­de­ring daar an­ders over be­slist.


11. Ver­huur­der speelt in­for­ma­tie door

Is een ap­par­te­ment ver­huurd? Het is voort­aan die ei­ge­naar die de huur­der of an­de­re ge­brui­kers moet in­for­me­ren over de be­slis­sin­gen van de al­ge­me­ne ver­ga­de­ring.


12. Syn­di­cus kan mak­ke­lij­ker ach­ter­stal in­vor­de­ren

Be­taalt een me­de-ei­ge­naar zijn bij­dra­ge niet? Of wei­gert hij bij te dra­gen in het re­ser­ve­fonds? Dan kan de syn­di­cus in de toe­komst mak­ke­lij­ker op­tre­den. Hij heeft niet lan­ger het fiat van de al­ge­me­ne ver­ga­de­ring nodig om een dag­vaar­ding te stu­ren of een in­cas­so­bu­reau in te scha­ke­len.
Is de volle ei­gen­dom van een ap­par­te­ment op­ge­splitst tus­sen een blote ei­ge­naar en een vrucht­ge­brui­ker? Dat ge­beurt bij­voor­beeld na het over­lij­den van een ouder: de langst­le­ven­de ouder erft het vrucht­ge­bruik en de kin­de­ren de blote ei­gen­dom. Het vrucht­ge­bruik geeft het recht aan de langst­le­ven­de ouder om in het ap­par­te­ment te wonen of om het te ver­hu­ren. De syn­di­cus zal in de toe­komst beide par­tij­en kun­nen aan­spre­ken voor het vol­le­di­ge be­drag van de ach­ter­stal.


13. Vre­de­rech­ter be­slecht ge­schil­len

De vre­de­rech­ter blijft be­voegd om con­flic­ten in be­staan­de ge­bou­wen te be­slech­ten. ‘Vre­de­rech­ters heb­ben daar veel ex­per­ti­se in en ken­nen wei­nig ach­ter­stand’, zegt Sa­gaert. Ook be­mid­de­ling be­hoort tot de mo­ge­lijk­he­den.


14. Nood­pro­ce­du­re bij vol­le­di­ge blok­ke­ring

Is de ver­stand­hou­ding tus­sen de me­de-ei­ge­naars der­ma­te ver­troe­beld dat elke be­slis­sing on­mo­ge­lijk is ge­wor­den? Onder be­paal­de om­stan­dig­he­den kan de vre­de­rech­ter een voor­lo­pi­ge be­wind­voer­der aan­stel­len. Die kan dan be­slis­sen in de plaats van de al­ge­me­ne ver­ga­de­ring en de syn­di­cus.


Bron: De Tijd

SchattingVraag uw gratis schatting aan