Een eigen woning is voor veel jonge gezinnen en alleenstaanden vaak niet meer zo vanzelfsprekend. De vastgoedprijzen blijven stijgen en ook de voorwaarden om een hypothecair krediet te bekomen zijn streng. Alternatieve koopvormen, zoals huurkoop, kunnen een oplossing bieden voor wie kopen op de traditionele manier financieel niet haalbaar is. Juridisch-technisch zijn deze vormen echter complexe constructies. Voor zowel koper als verkoper is het belangrijk om zich te laten bijstaan door een professional. Hieronder lichten we de meest gekende alternatieve koopvormen toe.
1. Huurkoop
Bij huurkoop koopt de huurder het pand, maar wordt hij pas eigenaar nadat de volledige koopprijs in termijnen is betaald. In plaats van een eenmalige betaling, betaalt de huurkoper maandelijks een afgesproken bedrag aan de verkoper. Pas wanneer alle betalingen zijn voldaan, gaat de eigendom van de woning officieel over op de huurkoper. In de aankoopakte, die bij de notaris verleden wordt, worden de koopprijs, de termijn, het aflossingsschema en alle andere modaliteiten vastgelegd. Wanneer de akte verleden wordt, is er sprake van een effectieve verkoop. De koper is bij huurkoop ook verplicht om te kopen. Op het einde van de huur wordt hij sowieso eigenaar, meer zelfs, de verkoper kan hem hiertoe dwingen. Let wel, hoewel je pas juridisch eigenaar wordt na de laatste afbetaling, ben je al aansprakelijk voor schade aan de woning vanaf het betalen van de eerste aflossing. Om de aankoop te financieren dient de koper dus geen hypothecaire lening af te sluiten.
2. Splitskopen
Een tweede alternatief dat de laatste jaren aan terrein wint, is splitskopen. Hierbij koop je de woning enerzijds en de grond waarop de woning staat anderzijds, niet op hetzelfde moment aan. Hier spreek je met de eigenaar af om de grond op een later tijdstip te kopen. In dat geval moet je wel nadenken over wat er gebeurt als de grondeigenaar failliet zou gaan voor je de grond ook effectief hebt gekocht.
Omdat je de grond niet onmiddellijk koopt, zal je in het begin minder eigen kapitaal nodig hebben en je hypothecaire aflossing zal initieel minder groot zijn. Houd er rekening mee dat dit na een aantal jaren verandert, met name wanneer je de grond moet aankopen en dus ook het resterende bedrag moet kunnen betalen. De grondeigenaar kan de prijs ook indexeren over de jaren heen waardoor je uiteindelijk duurder uitkomt. Een ander nadeel is dat er twee notariële aktes getekend dienen te worden, één voor de woning en één voor de grond, waarvoor je dus ook twee keer zal moeten betalen.
3. Lijfrente
De verkoop op lijfrente is een verkoop waarbij de koper zich ertoe verbindt om, levenslang of voor een vastgestelde maximumtermijn, aan de verkopers of aan de langstlevende van hen, periodiek een bepaalde geldsom (rente) te betalen. Dit bedrag kan al dan niet geïndexeerd worden.
De verplichting om de rente betalen, vervalt bij overlijden van de verkoper-rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Wanneer dat is, weet niemand. Daarom wordt een verkoop op lijfrente ook een ‘kanscontract’ genoemd. Er moet daadwerkelijk een kans op onzekerheid bestaan. Als die ontbreekt, mist de lijfrente het noodzakelijke ‘aleatoire’ karakter. Wanneer bij het afsluiten van de overeenkomst al duidelijk is dat de kansen zeer ongelijk verdeeld zijn, kan er sprake zijn van een nietige overeenkomst wegens benadeling.
De verkoper-rentegenieter is geen eigenaar meer van het onroerend goed. De notaris zal in de verkoopakte de nodige waarborgen voorzien, bv. voor het geval de koper niet verder zou betalen. Hoeveel rente de koper betaalt, wordt berekend op basis van de leeftijd en de levensverwachting van de verkoper-rentegenieter, en dit aan de hand van vaste tabellen.
Het voordeel voor de verkoper-rentegenieter is dat hij op deze manier een vast periodiek inkomen ontvangt. Hier zijn geen belastingen op verschuldigd, want de rente is een manier om de verkoopprijs te betalen. De verkoopprijs wordt dus als het ware in schijven betaald. Ook voor de koper zijn er voordelen. Omdat op voorhand niet bekend is hoe lang de rente zal moeten worden betaald, bestaat de kans dat de koper er uiteindelijk financieel voordeel uit haalt indien de verkoper-rentegenieter vroeg zou overlijden. Bovendien dient hij de volledige koopsom niet onmiddellijk te betalen, wat betekent dat hij mogelijks geen – of slechts een beperkt – krediet moet afsluiten.
Conclusie
Alternatieve koopvormen kunnen voor veel kopers een meer haalbare weg zijn naar een eigen woning. Ze bieden kansen, maar gaan ook gepaard met juridische en financiële complexiteit. Laat je daarom steeds goed adviseren door een professional, zodat je zeker weet dat de gekozen formule past bij jouw situatie en toekomstplannen.