Veelgestelde vragen

Wanneer u een woning huurt of verhuurt, dan moet u beschikken over de juiste verzekeringen. Als verhuurder dient u het gebouw te verzekeren. Als huurder dient u sedert 2019 verplicht een huurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Deze dekt uw aansprakelijkheid voor eventuele brand- en of waterschade en ook uw inboedel. Als eigenaar heb je ook de keuze om een volledige verzekering af te sluiten met hierin een verhaal van afstand voor uw huurders. Bij schadegevallen zal u verzekering het nodige doen om tussen te komen en dient uw huurder geen aparte verzekering af te sluiten. Zo worden schadedossiers sneller en eenvoudiger opgelost omdat er minder partijen in het dossier zullen zijn.

Huurovereenkomst van korte duur:

Geen vroegtijdige opzeg mogelijk.

Beide partijen kunnen beslissen in de 4e maand voor het einde van de overeenkomst om de huurovereenkomst te verlengen (tot maximaal 3 jaar), op te zeggen of stilzwijgend te laten overgaan naar een lange duur overeenkomst. Indien één van beide partijen de opzeg geeft in deze maand, dient er enkel een opzegtermijn van 3 maanden gerespecteerd te worden en moet er geen verbrekingsvergoeding betaald te worden.

Huurovereenkomst van lange duur:

• Voor eigen gebruik:
• Ten allen tijde, mits respecteren van een opzegtermijn van 6 maanden

• Voor gebruik van familieleden:
• Voor 1 januari 2019: ten allen tijde, mits het respecteren van een opzegtermijn van 6 maanden

• Na 1 januari 2019: pas mogelijk na het verstrijken van de eerste driejarige periode van de overeenkomst. Opzegtermijn van 6 maanden te respecteren
• Voor renovatiewerken: opzegtermijn van 6 maanden, mits de kostprijs van de werken minimaal 3x de jaarhuurprijs omvat.
• Voor 1 januari 2019: pas mogelijk bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.
• Na 1 januari 2019: pas mogelijk na het verstrijken van de eerste driejarige periode van de overeenkomst. Nadien ten allen tijde.

• Zonder motief: opzegtermijn van 6 maanden én mits het betalen van een verbrekingsvergoeding:
• Einde 1e driejarige periode: 9 maanden huur
• Einde 2e driejarige periode: 6 maanden huur

Huurovereenkomst van korte duur:

• Contract ondertekend voor 1 januari 2019: geen vroegtijdige opzeg mogelijk

• Contract ondertekend vanaf 1 januari 2019: kan ten allen tijde een opzeg geven mits het respecteren van een opzegtermijn van 3 maanden én het betalen van een verbrekingsvergoeding indien de opzegtermijn een einde neemt in:
• 1e jaar: 1,5 maand huur
• 2e jaar: 1 maand huur
• 3e jaar: 0,5 maand huur

Beide partijen kunnen beslissen in de 4e maand voor het einde van de overeenkomst om de huurovereenkomst te verlengen (tot maximaal 3 jaar), op te zeggen of stilzwijgend te laten overgaan naar een lange duur overeenkomst. Indien één van beide partijen de opzeg geeft in deze maand, dient er enkel een opzegtermijn van 3 maanden gerespecteerd te worden en moet er geen verbrekingsvergoeding betaald te worden.

Huurovereenkomst van lange duur:

• Contract ondertekend: ten allen tijde mits het respecteren van een opzegtermijn van 3 maanden én het betalen van een verbrekingsvergoeding indien de opzegtermijn een einde neemt in:
• 1e jaar: 3 maanden
• 2e jaar: 2 maanden
• 3e jaar: 1 maand

Stap 1: contact opnemen via e-mail of telefoon:

In eerste instantie raden wij aan om de huurder telefonisch te contacteren om te informeren wat de reden is voor de niet-betaling van de huurgelden.

Indien u de huurder niet telefonisch kan bereiken, kan u via e-mail proberen om te informeren bij de huurder.

Het is raadzaam om altijd even een e-mail te sturen, zodoende je schriftelijk bewijs hebt van de gevoerde communicatie.

Stap 2: Rappel verzenden per mail:

Je verwijst naar het telefonisch gesprek of het mailverkeer en naar de destijds gemaakte afspraken.

Je rappelleert de huurder om de huurgelden te betalen. Je kan hier best met deadlines werken en geef aan wat uw volgende actie zal zijn indien de huurder geen gevolg geeft aan de gemaakte afspraken. Je verwittigt eventueel naar mogelijke intresten die bij een volgende fase betaalbaar zijn.

Stap 3: Aangetekende brief

Indien het eerste contact en de rappel niets oplevert, adviseren wij om over te gaan naar communicatie via aangetekende brieven. Je verwijst hier naar het eerste contact en de rappel dat je verstuurd hebt. Je somt de totale huurachterstal op en verhoogt deze eventueel met intresten zoals omschreven in de huurovereenkomst. Je geeft een duidelijke, realistische en uiterste betaaldatum op.

Stap 4: Vrederechter

Wanneer voorgaande stappen niets opleveren, zijn er 2 opties:

• verzoeningsprocedure: je wenst hier naar een bemiddeling te gaan tussen huurder en verhuurder om zo tot een minnelijke schikking te komen.

• Je kan de huurgelden of de ontbinding van de overeenkomst vorderen via de vrederechter.

Zelfs als particulier bent u btw-plichtig als u een garage, een box of een autostaanplaats verhuurt. Dat wil zeggen dat u bij het bevoegde kantoor van uw woonplaats een btw-nummer moet aanvragen.

Als btw-plichtige moet u:

• de btw aanrekenen aan uw huurders
• periodieke btw-aangiften indienen
• de aan uw huurders aangerekende btw doorstorten naar de Staatskas.

Anderzijds kunt u volgens de normale regels de btw in aftrek brengen die u betaald heeft op de goederen en diensten die u geleverd werden in het kader van de verhuur.

Als u niet btw-plichtig bent door een andere economische activiteit en uw jaarlijkse omzet uit de huurinkomsten niet hoger is dan 25.000 euro, kunt u een bijzondere regeling genieten, de vrijstellingsregeling. U moet dan nog steeds een btw-nummer aanvragen, maar u bent vrijgesteld van de meeste andere btw-verplichtingen zoals het aanrekenen van btw aan uw huurders.

Bron : FOD Financiën

Bij de opmaak van de huurovereenkomst spreken de huurder en verhuurder een basishuurprijs af. Deze huurprijs kan op de verjaardag van de overeenkomst geïndexeerd worden op basis van de gezondheidsindex.

Bij contracten afgesloten voor 1 januari 2019 is de aanvangsindex het indexcijfer van de maand voor ondertekening van de overeenkomst. Bij contracten afgesloten na 1 januari 2019 is de aanvangsindex het indexcijfer van de maand voor de inwerkingtreding van de overeenkomst. Bij beide contracttypes wordt steeds de index berekend op basis van het indexcijfer van de maand voor de verjaardag van de overeenkomst.

De berekeningsformule is als volgt:

Geïndexeerde huurprijs = (basishuurprijs × nieuwe index) ÷ aanvangsindex

Soms wordt een pand deels privé en deels beroepsmatig gebruikt, bijvoorbeeld een woning waarvan één kamer dienstdoet als kantoor of praktijkruimte. In zo een gemengde huur moet je een duidelijke opsplitsing maken tussen het privé- en het beroepsgedeelte. Het is aan te raden om die verdeling expliciet in het huurcontract op te nemen, bijvoorbeeld 60% beroepsmatig en 40% privé. In de belastingaangifte betaal je voor het privégedeelte op basis van het overeenkomstige deel van het kadastraal inkomen, terwijl je voor het beroepsgedeelte belast wordt op de nettohuur. Deze opsplitsing geldt echter enkel indien aan volgende voorwaarden voldaan is: (i) de huurprijs wordt voor ieder gedeelte afzonderlijk in de huurovereenkomst vermeld en (ii) de huurovereenkomst is geregistreerd.

Voldoet u niet aan deze voorwaarden? Dan zal u als verhuurder belast worden op de totaal ontvangen huurinkomsten.

Het belastbare inkomen wordt bepaald door het kadastraal inkomen (KI) te indexeren, en het vervolgens te verhogen met 40%. Het KI is een forfaitair geraamd jaarlijks nettohuurinkomen dat aan een onroerend goed wordt toegekend door de fiscus. De indexatiecoëfficiënt voor aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) bedraagt 2,2446. Aangezien de raming van de huurinkomsten gebaseerd is op huurprijzen in 1975, wordt het KI verhoogd met 40%. Dat het KI een nettohuurinkomen betreft, heeft tot gevolg dat geen kosten in mindering gebracht kunnen worden.

Voorbeeld: de verhuur van een woning met een KI van €1.000 geeft ongeacht de maandelijkse huurprijs aanleiding tot een belastbaar inkomen van €3.142,44 (= 1.000 x 2,2446 x 1,40).

Het EPC is een officieel document dat wordt opgesteld door een erkend energiedeskundige en dat aangeeft hoe energiezuinig een woning of gebouw is. Het EPC maakt melding van het bijhorend EPC-label, gaande van een energielabel A+ (zeer energiezuinig) tot F (zeer energie onzuinig). Het bevat eveneens verdere informatie en adviezen ter verbetering van de energiezuinigheid. Op deze manier krijgen kopers en huurders een helder inzicht in de energetische kwaliteit van het pand.

Aangezien de Vlaamse belastingdienst zich voor de heffing van de onroerende voorheffing baseert op de toestand op 1 januari van het jaar, betaalt de eigenaar de onroerende voorheffing voor het gehele jaar. Indien hij zijn woning in de loop van het jaar verkoopt, betaalt hij de belasting dus ook voor het gedeelte van het jaar waarin hij niet langer eigenaar is. Om dat te vermijden, wordt in het kader van de overdracht van een onroerend goed doorgaans voorzien dat de koper het door hem pro rata verschuldigde gedeelte van de onroerende voorheffing aan de verkoper betaalt. De notaris draagt er zorg voor dat de onroerende voorheffing correct verrekend wordt bij het verlijden van de notariële akte.

Een asbestattest geeft weer of een eigendom al dan niet asbestmaterialen omvat en hoe deze op een zorgvuldige manier verwijderd of beheerd moeten worden. Een asbestattest is verplicht voor elk gebouw opgericht voor 2001. Sinds kort gelden er nieuwe regels met betrekking tot de verkoop van een appartement en een building.

Sinds 1 mei 2025 is het verplicht om een asbestattest gemeenschappelijke gebruikte delen binnen éénzelfde eigendom te overhandigen aan de koper. Hiermee wordt bedoeld dat het gebouw eigendom is van één persoon, maar die gedeeld wordt door meerdere gebruikers zoals huurders. Indien het gebouw niet werd opgesplitst in verschillende inspectiegebieden, volstaat één algemeen asbestattest voor het volledige gebouw.

Uiterlijk op 31 december 2026 dient elke vereniging van mede-eigenaars in het bezit te zijn van een asbest-attest gemene delen. Zodra het attest beschikbaar is, dient dit mee overhandigd te worden aan de koper.

De Wet Breyne is een Belgische wet die bijkomende bescherming biedt aan kopers van een woning die nog gebouwd moet worden of in opbouw is. De wet legt specifieke regels op aan de verkoper of bouwheer, zodat u als koper kan rekenen op meer transparantie en zekerheid.

Enkele belangrijke waarborgen die voortvloeien uit de Wet Breyne zijn onder andere:

• De betalingen gebeuren in schijven en volgen de voortgang van de werken.

• De totale prijs wordt op voorhand vastgelegd, zodat u beschermd bent tegen onverwachte meerkosten.

• De oplevering van het goed zal tweeledig gebeuren, zodoende u zeker bent van een correcte en volledige afwerking van het goed.

• Er zal een financiële waarborg gevestigd worden, die u als koper zijnde beter beschermt indien de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt.

Kortom: de Wet Breyne biedt u meer financiële en juridische bescherming wanneer u een nog in opbouw zijnde woning of appartement koopt.

Als koper mag u in principe zowel mondeling alsook schriftelijk uw bod op een onroerend goed uitbrengen. Het uitbrengen van een mondeling bod wordt echter sterk afgeraden. Een schriftelijk bod zorgt voor transparantie met betrekking tot de voorwaarden en voorkomt eventuele latere discussies.

Het bod dient minstens melding te maken van het goed waarop het bod uitgebracht wordt, alsook de geboden prijs. Zodra deze elementen zijn opgenomen, is er sprake van een bindend bod.

Daarnaast is het aanbevolen om eveneens volgende zaken te vermelden op het bod:

- De identiteitsgegevens van de bieder;

- De geldigheidsduur van het bod;

- De datum waarop het bod werd uitgebracht;

- Een handtekening van de bieder (en bij aanvaarding eveneens deze van de verkoper).

Tip: Voordat u een bindend bod uitbrengt, is het belangrijk dat u zich voldoende informeert over het onroerend goed. Stel alle vragen vooraf, zodat u een weloverwogen beslissing kan nemen. Daarnaast is het aangeraden om voorgaand met uw bank uw financiële mogelijkheden te bespreken, zodat u zeker weet dat u het bod kan waarmaken.

Wilt u een nieuwe woning kopen terwijl uw huidige woning nog niet verkocht is?

Om deze overgangsperiode financieel te overbruggen, kan u onder bepaalde voorwaarden een overbruggingskrediet afsluiten.

Met een overbruggingskrediet stelt uw bank u alvast een deel van de verwachte verkoopopbrengst van uw huidige woning ter beschikking. Dit bedrag kan u onmiddellijk gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning.

Tijdens de looptijd van het overbruggingskrediet betaalt u doorgaans enkel de intresten op het geleende kapitaal. Het kapitaal zelf wordt in één keer terugbetaald, meestal zodra uw huidige woning verkocht is of uiterlijk bij het verstrijken van de looptijd van het overbruggingskrediet.

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke oplossing, met een looptijd van enkele maanden tot enkele jaren. De precieze looptijd in uw situatie hangt af van de voorwaarden die uw bank hanteert.

Bij de aankoop van een woning kunnen koper en verkoper in overleg bepalen of er al dan niet een voorschot op de aankoopprijs wordt betaald. Het is echter aanbevolen dat de verkoper dit voorschot bedingt. Dit biedt namelijk extra zekerheid met betrekking tot de verkoop.

Een voorschot bevestigt de intentie van de koper om tot aankoop over te willen gaan en kan, indien de overeenkomst door een fout van de koper wordt ontbonden, worden aangewend als schadevergoeding.

Om de belangen van beide partijen te beschermen, wordt het voorschot altijd gestort op een beschermde derdenrekening.

Een derdenrekening is een speciale bankrekening, beheerd door een neutrale partij zoals onder andere een notaris of vastgoedmakelaar, waarop de gelden tijdelijk worden geplaatst tot de voorwaarden van de overeenkomst zijn vervuld. Zo blijft het voorschot veilig en wordt het pas vrijgegeven wanneer beide partijen hun verplichtingen nakomen.

Indien u een “nieuwe” woning aankoopt, zal u in de meeste gevallen BTW verschuldigd zijn op het aankoopbedrag. Indien u “nieuwe” woning aankoopt van een beroepsverkoper, zal u altijd BTW verschuldigd zijn.

Indien de verkoop gebeurt door een niet-beroepsverkoper, heeft de verkoper de keuze om te verkopen onder verkooprechten of BTW. We spreken van een nieuwe woning tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname. Indien bij wijze van voorbeeld de eerste ingebruikname van de woning dateert van 19/09/2025, kan u tot uiterlijk 31/12/2027 verkopen onder het BTW-stelsel.

Ook bij de verkoop van een grondig gerenoveerde oudere woning kan in specifieke gevallen het BTW-stelsel toegepast worden.

Bij de aankoop van een bestaande woning of bouwgrond betaal je meestal verkooprechten (vroeger gekend onder de noemer registratierechten). Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaal je doorgaans BTW.

1. Het algemeen tarief:
   12% (bij aankoop van een bouwgrond, tweede verblijf, investeringsvastgoed)
2. Verlaagd tarief:
   2% als het gaat om je enige en eigen woning, en je voldoet aan alle voorwaarden als volgt :
1. De woning wordt aangekocht door een natuurlijk persoon. Rechtspersonen kunnen geen aanspraak maken op het verlaagd tarief. Een vennootschap die aankoopt zal dus nooit in aanmerking komen voor dit verlaagd tarief.
2. Het moet gaan om een verkoop. Dat betekent dat de verkoper het onroerend goed aan de koper overdraagt en dat deze daarvoor een prijs in geld van de koper verkrijgt.
3. De gehele volle eigendom wordt aangekocht. In geval een onverdeeld deel van een woning wordt aangekocht, die niet leidt tot de verkrijging van de gehele volle eigendom, of in geval enkel de blote eigendom of het vruchtgebruik wordt aangekocht, zal het verlaagd tarief niet van toepassing zijn. Wanneer twee of meer personen samen de gehele volle eigendom bekomen, wordt de toepassing van het verlaagd tarief in hoofde van elk van hen bekeken. Het is dus mogelijk dat iemand aan het verlaagde tarief van 2% kan aankopen, en iemand aan het algemeen tarief van 12% het andere deel aankoopt.
4. Het voorwerp van de verkoop is een woning dat zal dienen voor de huisvesting van een gezin of persoon. Binnen drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte dien je er bovendien jouw domicilie te vestigen.
5. De koper mag geen volledige en volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond zijn.

1. Het algemeen tarief:
   Het standaardtarief voor de aankoop van een gebouw onder het BTW-stelsel bedraagt 21%.
2. Het verlaagd tarief van 6%- BTW :
   Sinds de wet van 29/07/2025, is het verlaagde BTW-tarief van 6% definitief ingevoerd. Opdat dit verlaagd tarief kan worden toegepast, moeten er aan een aantal voorwaarden cumulatief zijn voldaan. We sommen ze hier even op:
1. Het betreft een afbraak- en heropbouwproject.
2. De woning wordt gekocht door een natuurlijk persoon.
3. De koper zal het goed aanwenden als de enige en eigen woning. De koper dient zijn domicilie te vestigen in het goed.
4. De bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 175 m².

Deze voorwaarden dienen gedurende vijf jaar vervuld blijven. Voldoe je hier niet langer aan, dan moet je alsnog 21% BTW betalen voor de periode waarin de voorwaarden niet zijn nageleefd.

1. Het algemeen tarief:
   Het standaardtarief voor de aankoop van een gebouw onder het BTW-stelsel bedraagt 21%.
2. Het verlaagd tarief van 6%- BTW:
   In bepaalde gevallen kan je ook aan 6% BTW aankopen indien de woning langdurige bestemd wordt voor verhuur. In dat geval geldt het verlaagde tarief zowel voor natuurlijk personen als voor rechtspersonen. Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarden:
1. Het betreft een afbraak- en heropbouwproject.
2. De bouwheer moet de woning gedurende minstens 15 jaar, te rekenen vanaf de eerste ingebruikneming, bestemmen voor verhuur (al dan niet d.m.v. opeenvolgende huurovereenkomsten).
3. De huurder is een natuurlijk persoon die zijn domicilie vestigt in de woning.
4. De bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 175 m2.

Meerwaardebelasting is een heffing op de winst die je maakt wanneer je een woning of grond verkoopt voor een hogere prijs dan waarvoor je ze hebt aangekocht.

De belastbare basis wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de verkoopkosten (zoals makelaarsloon of publiciteit) en te vergelijken met de oorspronkelijke aankoopprijs, verhoogd met 25% forfaitaire kosten (of bewezen hogere kosten), eventuele verbouwingskosten en een jaarlijkse forfaitaire vermindering van 5% per volledig jaar dat je eigenaar bent geweest.

Of je effectief belasting betaalt en tegen welk tarief, hangt af van het type onroerend goed en de periode dat je het bezit:

• Voor bebouwde eigendommen (woningen, gebouwen) bedraagt de belasting 16,5% op de meerwaarde.
• Voor onbebouwde gronden geldt een hoger tarief: 33% als je verkoopt binnen de eerste 5 jaar, 16,5% tussen 5 en 8 jaar. Na 8 jaar vervalt de belasting.

Een belangrijke uitzondering geldt voor de enige en eigen gezinswoning: daar betaal je in de meeste gevallen géén meerwaardebelasting, op voorwaarde dat je de woning in volle eigendom bezit, er minstens 12 maanden onafgebroken hebt gewoond, waarvan minstens 6 maanden in het jaar voorafgaand aan de verkoop. Voor tweede verblijven of investeringspanden geldt deze vrijstelling niet, maar zodra je het pand meer dan 5 jaar bezit, is ook daar geen belasting meer verschuldigd. Daarnaast zijn er nog enkele specifieke uitzonderingen: bij onteigening, bij eigendom door minderjarigen of onbekwaamverklaarden, en bij verkrijging via erfenis is geen meerwaardebelasting verschuldigd.

Er is geen wettelijk vervaltermijn voor een schatting van een huis, maar doorgaans wordt één jaar als een redelijke termijn beschouwd. Dit komt door de continu veranderende vastgoedmarkt en marktomstandigheden.

Het laten schatten van je huis door een gespecialiseerde makelaar helpt je om de accurate marktwaarde van je woning te verkrijgen, wat essentieel is voor een vlotte verkoop. Daarnaast geeft het inzichten in de sterke en zwakke punten van je woning, waardoor je bepaalde verbeteringen of aanpassingen zou kunnen overwegen om de waarde van je woning te maximaliseren.

Bij Heylen Vastgoed bieden we een gratis en vrijblijvende schatting aan. Vraag nu binnen 20 seconden je gratis schatting aan en ontdek de waarde van jouw woning. Vul het formulier in en een van onze deskundige makelaars neemt binnen één werkdag contact met je op.

Er zijn verschillende factoren die bepalen wat jouw huis waard is:

Locatie

De ligging van een woning heeft veel invloed op de waarde van een woning.

Oppervlakte en indeling

De oppervlakte van het perceel, de bewoonbare oppervlakte en de indeling van jouw huis spelen een grote rol bij de waarde van je huis.

Bouwjaar en staat

Natuurlijk heeft het bouwjaar ook invloed op de waarde van een huis. Vaak zijn nieuwere huizen in een betere staat en hebben daardoor ook minder onderhoud nodig.

Voorzieningen

De aanwezigheid van voorzieningen zoals een garage, terras of tuin kan ook bijdragen aan de waarde van een huis.

Energiescore

Huizen met een lage energierekening en energiezuinige functies hebben vaak een hogere waarde dan minder energiezuinige huizen.

Nadat je vrijblijvend een gratis schatting van je huis hebt aangevraagd bij Heylen Vastgoed, komt een gespecialiseerde makelaar bij je langs. Samen neem je de staat en achtergrond van je woning door. De makelaar bepaalt de schatting van je woning op basis van aspecten als oppervlakte en staat van het pand, oriëntatie, de straat en omgeving, afstand tot winkels, scholen en het openbaar vervoer. Je kunt op ons rekenen vanaf de schatting van je huis, appartement of eigendom tot bij het ondertekenen van de akte bij de notaris.