Compromis tekenen: wat staat erin en waar let je op?

Elk jaar leggen duizenden Vlamingen de aankoop van hun woning vast in een compromis. Dit onderhandse contract bindt koper en verkoper juridisch, nog voordat de notaris de definitieve akte verlijdt. Het bepaalt niet alleen óf de verkoop doorgaat, maar ook tegen welke prijs, onder welke voorwaarden, en wat er gebeurt als het alsnog misloopt. Een zorgvuldig opgesteld compromis beschermt beide partijen en voorkomt latere conflicten. Hieronder wordt toegelicht wat een compromis precies inhoudt, welke clausules essentieel zijn, en waarom een grondige voorbereiding cruciaal is voor een veilige aankoop.

Wat is een compromis?

Een compromis is een onderhandse verkoopovereenkomst tussen koper en verkoper. Het is een juridisch bindend contract dat de verkoop vastlegt nog voordat de notaris de definitieve akte opstelt. Dit is geen intentieverklaring of voorlopige afspraak. Vanaf het moment van ondertekening zijn beide partijen gebonden aan de afspraken in het document.

Het compromis legt drie essentiële zaken vast: de exacte omschrijving van de woning, de verkoopprijs en de datum waarop de notariële akte wordt verleden. Daarnaast bevat het tal van clausules, voorwaarden en technische bepalingen die regelen wat er gebeurt als de financiering niet rondkomt, als er verborgen gebreken worden ontdekt, of als een van beide partijen zich wil terugtrekken.

In Vlaanderen wordt het compromis meestal opgesteld door de makelaar of notaris van de verkoper. Bij ondertekening wordt een waarborgsom betaald, doorgaans 10% van de aankoopprijs, die op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Dit bedrag toont aan dat de aankoop serieus wordt genomen en blijft daar staan tot de dag van de notariële akte.

Het compromis is juridisch even geldig als de latere notariële akte. De notaris voegt later vooral formaliteiten toe, zoals kadastrale gegevens en hypotheekinschrijving, maar de deal zelf staat al vast op het moment dat het compromis wordt ondertekend. Daarom is het cruciaal om op dit moment alles correct te laten vastleggen.

Volgens het Federaal Planbureau komt gemiddeld 8% van alle getekende compromissen niet tot een definitieve verkoop. De reden is meestal dat opschortende voorwaarden niet werden vervuld of omdat verder onderzoek problemen aan het licht bracht die niet in het compromis waren voorzien.

Waar moet je op letten?

De meeste fouten bij een compromis ontstaan door wat er níét in staat, niet door wat erin staat. Standaarddocumenten worden vaak diagonaal doorgelezen en ondertekend. Elk huis is echter uniek, en elk compromis zou dat ook moeten zijn.

Opschortende voorwaarden: een juridisch vangnet

De belangrijkste clausules zijn de opschortende voorwaarden. Dit zijn voorwaarden waaronder de verkoop niet doorgaat zonder dat de waarborgsom verloren gaat. De standaard opschortende voorwaarde betreft financiering: als er geen hypothecair krediet wordt bekomen, kan de aankoop worden stopgezet. Deze voorwaarde moet echter specifiek worden geformuleerd. "De verkoop hangt af van het bekomen van een hypothecair krediet" is te vaag. Er is een precieze omschrijving nodig: bedrag, maximale rentevoet, looptijd en een duidelijke deadline.

Andere opschortende voorwaarden die toegevoegd kunnen worden:

• Verkoop van de eigen woning, indien eerst verkocht moet worden om te kunnen kopen
• Aflevering van conformiteitsattesten zoals elektrische keuring, EPC-attest en bodemattest indien nodig
• Stedenbouwkundige vergunning bij concrete verbouwingsplannen
• Resultaat van expertiserapport, indien nog een bouwkundige inspectie wordt uitgevoerd

Deze voorwaarden kunnen worden voorgesteld en toegevoegd. De verkoper kan weigeren, maar dan is tenminste duidelijk waar beide partijen aan toe zijn. Bij een woning met renovatieplannen kan expliciet worden opgenomen dat de verkoop afhangt van het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning. Bij een geplande uitbreiding kan een bodemonderzoek als opschortende voorwaarde worden toegevoegd.

Het EPC-attest en technische documenten

Sinds 2009 is de verkoper verplicht om bij het compromis een geldig EPC-attest te overhandigen. Dit energieprestatiecertificaat toont het energieverbruik van de woning en geeft een indicatie van de toekomstige energiekosten. Een label E of F betekent hoge stookkosten en vaak noodzakelijke isolatiewerken, kosten die snel kunnen oplopen tot €20.000 of meer.

Controleer ook of alle andere verplichte documenten aanwezig zijn:

• Elektrische keuring, niet ouder dan 25 jaar bij woningen van vóór 1981
• Conformiteitsattest aardgas, indien van toepassing
• As-built attest bij nieuwbouw of recente verbouwingen met vergunning

Ontbreken deze documenten, of zijn ze niet conform? Dat moet expliciet in het compromis worden vermeld, inclusief wie verantwoordelijk is voor het in orde brengen. In veel gevallen kan een prijsmindering worden bedongen als blijkt dat de elektrische installatie moet worden vervangen.

De bedenktijd van 14 dagen

Vanaf het moment dat het compromis wordt ondertekend, geldt een bedenktijd van 14 kalenderdagen. Dit is een wettelijk recht dat niet kan worden afgestaan. Gedurende deze periode kan zonder opgave van reden worden afgezien van de aankoop, maar dit recht heeft een prijs: de waarborgsom gaat verloren.

Dit wordt vaak verkeerd begrepen. De bedenktijd is geen gratis proefperiode, het is een noodrem die €15.000 tot €40.000 kan kosten, afhankelijk van de aankoopprijs. Deze periode kan wel worden gebruikt om na te denken, expertises te laten uitvoeren en de financiering definitief rond te krijgen. Er kan echter niet zomaar van gedachten worden veranderd zonder aanzienlijke financiële gevolgen.

Een bouwkundige expertise wordt bij voorkeur gepland tijdens deze 14 dagen. Als er fundamentele gebreken worden ontdekt, kan binnen die periode nog worden afgezien. Het verlies van de waarborgsom is pijnlijk, maar goedkoper dan een huis met structurele problemen.

Wat er verder nog in moet staan

Een goed compromis bevat ook:

• De exacte beschrijving van wat meeverkocht wordt, zoals inbouwkasten, tuinhuis en verwarming
• De datum van beschikbaarheid en oplevering
• Wie tussen het compromis en de akte verantwoordelijk is voor onderhoud en verzekering
• Wat er gebeurt bij ontdekking van verborgen gebreken
• Een clausule rond asbestinventaris, verplicht bij woningen gebouwd vóór 2001

Stap voor stap uitgelegd

Het proces van compromis tot notariële akte duurt gemiddeld 3 tot 4 maanden. Hieronder wordt per fase uitgelegd wat er gebeurt en welke acties nodig zijn.

Stap 1: Voorbereiding en onderhandeling

Wanneer het bod is aanvaard, stelt de makelaar of notaris het compromis op. Dit is het moment om actief na te denken over welke voorwaarden moeten worden toegevoegd. Bij verbouwingsplannen wordt een stedenbouwkundige voorwaarde toegevoegd. Als de eigen woning nog niet is verkocht, wordt dit een opschortende voorwaarde.

Het ontwerpcompromis wordt grondig doorgelezen voordat de ondertekening plaatsvindt. Indien een clausule onduidelijk is, wordt uitleg gevraagd, of wordt het document nagelezen door de eigen notaris. Dit kost €200 à €300, maar kan duizenden euro's aan problemen besparen.

Ook wordt gecontroleerd of alle relevante documenten zijn bijgevoegd: EPC-attest, verkoopbrochure, elektrische keuring, grondplannen en stedenbouwkundige informatie. Ontbreekt er iets? Dan wordt hiernaar gevraagd vóór de ondertekening.

Stap 2: Ondertekening en bedenktijd

Bij de ondertekening wordt de waarborgsom betaald, meestal via overschrijving naar een geblokkeerde rekening van de notaris. Vanaf dit moment geldt de bedenktijd van 14 kalenderdagen waarin kan worden afgezien, zij het met verlies van de waarborgsom.

Deze periode wordt best actief gebruikt:

• Een bouwkundige expertise laten uitvoeren. Dit kost €400 à €800, maar kan €50.000 of meer aan problemen besparen.
• De financiering definitief bevestigen met de bank.
• De stedenbouwkundige voorschriften controleren bij verbouwingsplannen.
• In de buurt navragen: zijn er overlastproblemen, geplande infrastructuurwerken, aanvragen voor nieuwe bouwprojecten in de omgeving?

Na 14 dagen is de bedenktijd voorbij en ontstaat een definitieve gebondenheid aan het compromis. Vanaf dat moment kan alleen nog worden afgezien als een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld.

Stap 3: Wachttijd tot notariële akte

Dit is de langste fase, waarin verschillende zaken moeten worden afgehandeld. De notaris vraagt kadastrale informatie op, de bank werkt de hypotheekakte uit, de verkoper levert ontbrekende documenten aan, en bij verkoop van nieuwbouw vindt de oplevering en eindcontrole plaats.

Voor de koper is dit meestal een rustige periode, maar alertheid blijft nodig. De notaris zal regelmatig contacteren voor bijkomende informatie, volmachten voor de hypotheek of kopieën van identiteitsdocumenten. Hoe sneller er wordt gereageerd, hoe vlotter het proces.

Ook de financiën worden voorbereid: op de dag van de notariële akte moet het saldo van de aankoopprijs, minus de waarborgsom, kunnen worden betaald, plus notariskosten, registratierechten en eventuele hypotheekkosten. In Vlaanderen komt dit voor een woning van €300.000 uit op ongeveer €350.000 totaal.

Stap 4: Notariële akte en sleuteloverdracht

De notaris nodigt beide partijen uit voor de akte, het moment waarop de eigendomsoverdracht juridisch plaatsvindt. Beide partijen ondertekenen en de sleutels worden overhandigd. De waarborgsom wordt verrekend met het aankoopbedrag, en het resterende saldo wordt overgemaakt naar de verkoper.

Op dit moment worden ook de registratierechten betaald. In Vlaanderen bedragen deze 6% voor gewone woningen en 3% voor bescheiden woningen onder bepaalde voorwaarden. De notariskosten liggen rond 2 à 3% van de aankoopprijs.

Bij gelijktijdige verkoop van een bestaande woning en aankoop van een nieuwe, wordt erop gelet dat beide aktes goed op elkaar zijn afgestemd. Een vertraging bij de verkoop kan betekenen dat tijdelijk dubbele hypotheeklasten ontstaan.

Veelgestelde vragen

Wat is een compromis?

Een compromis is een onderhandse koopovereenkomst tussen koper en verkoper, nog voor de notariële akte wordt verleden. Dit document legt juridisch bindend de verkoop vast, inclusief prijs, voorwaarden en timing. Vanaf ondertekening bestaat de verplichting om door te gaan met de aankoop, tenzij een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld. Bij ondertekening wordt een waarborgsom van ongeveer 10% van de aankoopprijs betaald, die wordt gestort op een geblokkeerde rekening tot de definitieve akte.

Hoeveel kost het tekenen van een compromis?

Het compromis zelf heeft meestal geen directe kost voor de koper, het wordt opgesteld door de notaris of makelaar van de verkoper. Wel wordt bij ondertekening de waarborgsom betaald, 10% van de aankoopprijs, die later wordt verrekend met het totaalbedrag. Daarnaast is het verstandig om tijdens de bedenktijd van 14 dagen een bouwkundige expertise te laten uitvoeren, wat €400 à €800 kost, en eventueel de eigen notaris het compromis te laten nakijken voor €200 à €300. De grootste kostenpost komt pas bij de notariële akte: notariskosten, registratierechten (6% in Vlaanderen) en eventuele hypotheekkosten.

Waar moet ik op letten?

Er wordt vooral gelet op de opschortende voorwaarden. Zijn ze specifiek genoeg geformuleerd? Staat er een bedrag, rentevoet en deadline bij de financieringsvoorwaarde? Ontbreken er voorwaarden die gewenst zijn, zoals verkoop eigen woning of stedenbouwkundige vergunning? Ook wordt gecontroleerd of alle verplichte documenten aanwezig en conform zijn: EPC-attest, elektrische keuring, as-built attest bij nieuwbouw. Verder wordt nagelezen of de beschrijving van wat meeverkocht wordt compleet is, zoals inbouwkasten, verwarming en tuinhuisje. De bedenktijd wordt actief gebruikt voor een bouwkundige expertise, dit is de laatste kans om zonder grote financiële schade af te zien bij fundamentele gebreken.

Hoe begin ik eraan?

Het ontwerpcompromis wordt grondig gelezen zodra het wordt ontvangen. Er wordt een lijst gemaakt van onduidelijkheden en clausules die moeten worden toegevoegd. Overweeg het document te laten controleren door de eigen notaris, dit kost weinig maar kan veel voorkomen. De waarborgsom, 10% van de aankoopprijs, wordt voorbereid, en de financiering wordt principieel goedgekeurd door de bank vóór de ondertekening. Direct na ondertekening wordt een bouwkundige expertise gepland, zodat dit binnen de bedenktijd van 14 dagen kan gebeuren. Kom voorbereid naar de ondertekening, dit is geen formaliteit maar een juridisch bindend moment.

Welke fouten moet ik vermijden?

De grootste fout is te vaag omschreven opschortende voorwaarden. "Onder voorbehoud van financiering" is niet genoeg, er wordt gespecificeerd: bedrag, maximale rente en deadline. Een tweede veelgemaakte vergissing is het nalaten van een bouwkundige expertise tijdens de bedenktijd, waardoor structurele problemen pas na die 14 dagen worden ontdekt. Daarnaast wordt vaak vergeten te controleren of het EPC-attest geldig is en wat het energielabel betekent voor de toekomstige kosten. Een andere veelgemaakte aanname: tijdens de bedenktijd kan zonder gevolgen worden afgezien, terwijl in werkelijkheid de volledige waarborgsom verloren gaat. Tot slot wordt het compromis soms ondertekend zonder het echt gelezen te hebben, in de veronderstelling dat de notaris dit wel regelt. De notaris werkt voor de verkoper, niet voor de koper.

Een weloverwogen handtekening

Het compromis voelt voor veel Vlamingen als een administratieve formaliteit op weg naar de echte deal. Dat is een gevaarlijke misvatting. Op het moment dat de handtekening wordt gezet, ontstaat een juridische verbintenis voor een transactie die gemiddeld €290.000 bedraagt, de mediane woningprijs in Vlaanderen in 2025. En anders dan bij veel andere overeenkomsten, kan hier niet zomaar van worden afgestapt zonder aanzienlijke financiële gevolgen.

De sleutel tot een goed compromis is specificiteit. Geen vage clausules, geen aannames, geen "dat regelen we later wel". Elke voorwaarde wordt concreet, meetbaar en realistisch geformuleerd. Elk document wordt aangevraagd en gecontroleerd. Elke twijfel wordt tijdens die 14 dagen bedenktijd onderzocht, niet erna.

Het document wordt grondig gelezen. Er worden vragen gesteld. Voorwaarden worden toegevoegd. Een expertise wordt uitgevoerd. Een second opinion van de eigen notaris wordt overwogen. Want zodra die 14 dagen voorbij zijn en de opschortende voorwaarden zijn vervuld, ontstaat een definitieve verbintenis. De enige manier om eruit te komen is door 20% schadevergoeding te betalen aan de verkoper, en dat bedrag loopt snel op bij een aankoop van €300.000.

Laat je daarom goed adviseren door een professional, zodat de gekozen formule past bij de eigen situatie en toekomstplannen. Neem contact op met een Heylen-kantoor voor persoonlijk advies bij de aankoop van een woning.

Fase | Termijn | Actie voor koper | Risico bij nalaten

Onderhandeling | 1-2 weken | Voorwaarden bespreken, documenten opvragen | Cruciale voorwaarden ontbreken

Ondertekening | Dag 0 | Waarborgsom betalen, zorgvuldig lezen | Onterecht gebonden aan ongunstige deal

Bedenktijd | Dag 1-14 | Expertise, definitieve financiering, buurtcheck | Gebreken ontdekken na bedenktijd

Wachttijd | 2-3 maanden | Documenten aanleveren aan notaris | Vertraging in proces

Notariële akte | Maand 3-4 | Saldo betalen, sleutels ontvangen | -

Op zoek naar je droomwoning? Bekijk het actuele aanbod van Heylen Vastgoed in jouw regio.