Een appartement aan zee, een woning om te verhuren, een chalet in de Ardennen, … Wanneer we ouder worden, willen we ons spaargeld graag investeren in vastgoed, om er zelf van te kunnen genieten, of om rendement te genereren. Een belangrijke vraag die dan ook rijst, is hoe deze aankoop kan kaderen in je successieplanning. Hierbij kan de gesplitste aankoop een handig middel zijn.
1. Wat is het ?
Bij een gesplitste aankoop koopt de ene partij, vaak de ouders, het vruchtgebruik van het onroerend goed en de andere partij, vaak de kinderen, de blote eigendom. Na overlijden van de beide ouders komt het vruchtgebruik vervolgens integraal toe aan de kinderen, zonder dat hierop nog een erfbelasting verschuldigd is. Dit heeft als voordeel dat de ouders nog steeds de huurinkomsten kunnen genieten van de woning of er zelf kunnen in wonen, maar dat de woning daarna bij het overlijden van de ouders volledig aan de kinderen zal toekomen.
2. De voorwaarden
In de praktijk moeten er aan een aantal voorwaarden voldaan worden, opdat de fiscus dit niet alsnog als een verdoken schenking of legaat aanziet. Wij zetten de voorwaarden op je rijtje.
De toekomstige blote eigenaars beschikken zelf over de nodige fondsen om hun aandeel in de woning te financieren. Zij moeten kunnen bewijzen dat zij de aankoop met eigen middelen hebben gedaan. In de praktijk zullen de rekeningnummers van de verschillende partijen apart in de notariële akte vermeld worden. Hierbij is het ook belangrijk dat de kinderen de rekeninguittreksels waaruit hun overschrijving blijkt, goed bijhouden als later bewijs naar de fiscus toe.
Indien de kinderen niet beschikken over de nodige fondsen om hun aandeel in de woning zelf te financieren, omdat zij bijvoorbeeld gehuwd zijn onder het wettelijk stelsel en er een vermoeden van gemeenschappelijkheid op de gelden rust, kunnen de vruchtgebruikers de nodige fondsen schenken. Deze schenking dient te hebben plaatsgevonden vooraleer de aankoop plaatsvindt.
De schenking aan de blote eigenaars kan gebeuren via een notariële akte. Hierbij zal dan wel 3% schenkbelasting op het geschonken bedrag betaald moeten worden, iets wat veel mensen niet wensen. Partijen kunnen zelf de keuze maken wie deze schenkbelasting betaalt: de schenker of de begiftigde.
Een tweede optie is om de gelden (onrechtstreeks) te schenken via een bankgift. Hierbij worden de gelden door de vruchtgebruikers overgeschreven op een rekening van de blote eigenaar. Dit document wordt niet ter registratie aangeboden, waardoor er op dit moment dan nog geen schenkbelasting moet worden betaald. Let wel op: indien de schenker binnen de drie jaar na de schenking zou overlijden, zal op dit bedrag wel nog erfbelasting verschuldigd zijn.
Gezien het hier gaat om een wettelijk vermoeden, is het aan de belastingplichtigen (zijnde de kinderen), om het tegenbewijs te leveren. Het is daarom belangrijk de rekeninguittreksels goed bij te houden, tot na het overlijden van de langstlevende van de ouders.
Hierbij wordt idealiter een onderhands document, pacte adjoint genoemd, opgesteld waarbij de schenking erkend wordt door zowel de schenker als de begiftigde. Indien binnen de drie jaar toch een reden zou zijn om te denken dat de erfbelasting verschuldigd zou worden, kan alsnog worden overgegaan tot registratie van dit document. Tegenwoordig kan je dit zelfs online via myminfin indienen. Op dat moment zal je dan de schenkbelasting kunnen betalen, wat in de meeste gevallen lager zal liggen dan de tarieven van de erfbelasting.
Het vruchtgebruik moet correct gewaardeerd worden, rekening houdend met de leeftijd van de vruchtgebruikers. Deze berekening kan gebeuren aan de hand van verschillende tabellen. Bij voorkeur wordt gebruik gemaakt van de wettelijke omzettingstabellen. Deze worden jaarlijks (begin juli) bijgewerkt en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
3. De voor- en nadelen
Het belangrijkste voordeel van de gesplitste aankoop is de hoger aangehaalde successieplanning. Als vruchtgebruikers kunnen de ouders de woning zelf bewonen of verhuren en er de inkomsten van genieten. Ook de belastingen met betrekking tot het onroerend goed, zoals de onroerende voorheffing komen nog ten laste van de ouders.
Het belangrijkste nadeel van deze gesplitste aankoop is dat de ouders en kinderen aan elkaar vast zitten. Zij kunnen niet apart beslissingen nemen over de woning. Wanneer er tot de verkoop wordt overgegaan, moeten alle eigenaars (zowel de vruchtgebruikers als de blote eigenaars), hiermee instemmen en ook de overeenkomst en latere notariële akte ondertekenen. Zij zullen ook elk een deel in de verkoopprijs ontvangen. De band tussen ouders en kinderen moet hiervoor dus wel goed zitten.
Indien de familiebanden echter zeer hecht zijn, kan de gesplitste aankoop een zeer nuttig instrument zijn binnen een goede vermogensplanning.
Conclusie De gesplitste aankoop is een interessante manier om te investeren in vastgoed en tegelijk vooruit te denken aan je successieplanning. Benieuwd welke panden hierbij passen? Ontdek ons aanbod!