Bij het aangaan van een huurovereenkomst voor een woning in Vlaanderen vraagt de verhuurder vrijwel altijd een huurwaarborg. Deze waarborg vormt een financiële zekerheid voor de verhuurder gedurende de volledige looptijd van het contract. Het Vlaams Woninghuurdecreet legt sinds 1 januari 2019 nauwkeurig vast hoe hoog de waarborg mag zijn, op welke manier u die kan stellen en hoe de terugbetaling op het einde van de huur dient te verlopen. Voor zowel huurder als verhuurder is het bijgevolg belangrijk om de spelregels grondig te kennen, zodat misverstanden en geschillen vermeden worden.
In deze gids leest u alles wat u dient te weten over de huurwaarborg in Vlaanderen: het wettelijk kader, het maximumbedrag, de verschillende vormen van waarborg, de formaliteiten bij storting, de regels rond rente en taksen, de procedure voor terugbetaling en de mogelijkheden bij geschillen. Tevens komen de specifieke regels voor studentenwoningen aan bod, evenals enkele veelgestelde vragen die in de praktijk regelmatig opduiken.
1. Wat is een huurwaarborg en waarvoor dient het?
Een huurwaarborg is een geldsom of een gelijkwaardige zekerheid die de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst stelt ten gunste van de verhuurder. De waarborg fungeert als financieel vangnet indien de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Denk bijvoorbeeld aan onbetaalde huurgelden, schade aan het gehuurde goed die verder gaat dan normale slijtage, of openstaande kosten en lasten op het einde van de huur.
De huurwaarborg is geen voorschot op de huur. De huurder kan dus niet eisen dat de laatste maanden huur ingehouden worden op de waarborg. De waarborg blijft gedurende de volledige duur van het contract beschikbaar als zekerheid en wordt pas vrijgegeven na het einde van de huur, op voorwaarde dat huurder en verhuurder daarover een akkoord bereiken.
Het stellen van een huurwaarborg is in Vlaanderen niet wettelijk verplicht. In de praktijk zal de verhuurder evenwel steeds een waarborg vragen, omdat dit hem extra zekerheid biedt. Indien u als huurder een woning betrekt zonder dat een waarborg gevraagd wordt, is dat eerder uitzonderlijk en mag u dat als een gunstige uitzondering beschouwen.
2. Wettelijk kader in Vlaanderen (Vlaams Woninghuurdecreet)
Sinds 1 januari 2019 is het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen en studentenhuisvesting in het Vlaamse Gewest. Voor huurovereenkomsten gesloten vóór die datum blijft de oude federale Woninghuurwet van toepassing tot het einde van het contract.
Het Vlaams Woninghuurdecreet vervangt en moderniseert de regels rond residentiële huur in Vlaanderen. Het decreet bevat onder meer specifieke bepalingen over de huurwaarborg, zoals het maximumbedrag, de verschillende vormen waarin de waarborg gesteld kan worden, en de procedure voor de terugbetaling op het einde van de huur. De regelgeving is geconsolideerd terug te vinden via de Codex Vlaanderen.
Voor studentenhuisvesting geldt sinds 1 januari 2019 een eigen titel binnen het Woninghuurdecreet, met aangepaste regels die rekening houden met de specifieke kenmerken van studentenhuur (kortere looptijd, andere doelgroep, vaak beperkte oppervlakte). De algemene principes rond de waarborg zijn vergelijkbaar, doch er zijn enkele afwijkende regels die verder in deze gids behandeld worden.
Let op: indien uw huurovereenkomst dateert van vóór 1 januari 2019, gelden nog steeds de oude federale regels rond de huurwaarborg, ook al wordt het contract stilzwijgend verlengd. Pas bij het sluiten van een volledig nieuwe overeenkomst gelden de Vlaamse regels.
3. Maximaal bedrag (3 maanden huur)
Onder het Vlaams Woninghuurdecreet bedraagt de huurwaarborg maximaal drie maanden huur, ongeacht de gekozen vorm. Dit is een belangrijke wijziging ten opzichte van de vroegere federale Woninghuurwet, waar het maximumbedrag voor een geblokkeerde rekening op naam van de huurder beperkt was tot twee maanden huur.
De Vlaamse regelgever heeft er evenwel voor gekozen om het maximum op drie maanden huur te brengen, ongeacht de gekozen waarborgformule. Deze gelijkschakeling moet de drempel voor verhuurders verlagen om alternatieve waarborgformules zoals de bankgarantie via gespreide stortingen te aanvaarden. Voorheen was het bedrag bij die formule immers hoger, waardoor verhuurders die optie vaak weigerden.
Het bedrag van drie maanden huur wordt berekend op basis van de basishuurprijs, exclusief kosten en lasten. Indien uw maandelijkse huurprijs bijvoorbeeld vastgelegd wordt op een bepaald bedrag, dan wordt de waarborg berekend door dat bedrag te vermenigvuldigen met drie. De forfaitaire of werkelijke kosten en lasten (zoals onderhoud van gemeenschappelijke delen of verwarmingskosten) tellen niet mee bij de berekening van de waarborg.
De verhuurder mag in geen geval een hogere waarborg vragen dan het wettelijk maximum. Indien dat toch gebeurt, kan u als huurder dat aanvechten en de teveel betaalde som terugvorderen. Bijgevolg loont het de moeite om vóór de ondertekening van de huurovereenkomst goed na te gaan of het gevraagde bedrag binnen de wettelijke grenzen blijft.
4. Verschillende vormen van huurwaarborg
Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet vier mogelijke vormen waarin u als huurder de huurwaarborg kan stellen. De huurder kiest in principe vrij welke vorm hij verkiest, en de verhuurder mag deze keuze niet weigeren indien de gekozen formule conform de wettelijke voorwaarden is.
a. Geblokkeerde rekening op naam van de huurder
De klassieke vorm van huurwaarborg is een geldsom die gestort wordt op een individuele geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Het maximumbedrag bedraagt drie maanden huur. De rekening wordt geopend bij een Belgische financiële instelling en is geblokkeerd voor de volledige duur van de huurovereenkomst.
Belangrijk is dat de rekening op naam van de huurder staat, niet op naam van de verhuurder. De huurder blijft eigenaar van de gestorte som en de eventueel opgebouwde rente komt hem toe. Tegelijkertijd kan noch de huurder, noch de verhuurder vrij over het geld beschikken zolang de waarborg geblokkeerd is. Pas op het einde van de huur, en mits gezamenlijk akkoord of een gerechtelijke uitspraak, wordt de rekening vrijgegeven.
b. Bankgarantie via gespreide stortingen
Voor huurders die niet onmiddellijk over het volledige bedrag beschikken, voorziet de wet in een bankgarantie via gespreide stortingen. In dat geval verbindt de bank zich tegenover de verhuurder om het waarborgbedrag te garanderen, terwijl de huurder dat bedrag in maandelijkse schijven aan de bank terugbetaalt over een periode van maximaal drie jaar.
De huurder dient deze bankgarantie aan te vragen bij de bank waar hij zijn beroepsinkomsten of vervangingsinkomsten ontvangt. De bank mag deze formule in principe niet weigeren, op voorwaarde dat de huurder voldoet aan een aantal criteria zoals minimale solvabiliteit. De huurder betaalt geen rente of kosten voor het verkrijgen van deze garantie, voor zover de wettelijke voorwaarden gerespecteerd worden.
c. Bankgarantie via OCMW (huurwaarborgpremie)
Voor huurders met een beperkt budget bestaat er de mogelijkheid om een bankgarantie te bekomen via het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn (OCMW) van de gemeente waar de huurder ingeschreven is. Het OCMW kan in dat geval optreden als waarborgsteller tegenover de verhuurder.
Deze formule is bedoeld voor mensen die in financiële moeilijkheden verkeren en niet zelf over de middelen beschikken om de waarborg te stellen. Het OCMW beoordeelt de aanvraag op basis van een sociaal en financieel onderzoek. Indien het OCMW akkoord gaat, dan verstrekt het een bankwaarborg ten gunste van de verhuurder voor het overeengekomen bedrag.
De praktische uitvoering verloopt via een samenwerkingsovereenkomst tussen het OCMW en een financiële instelling. Voor meer informatie over de voorwaarden en de procedure neemt u best contact op met het OCMW van uw gemeente. De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) biedt eveneens algemene informatie over deze regeling.
d. Bankgarantie via bank (klassiek)
Een vierde mogelijkheid is de klassieke bankgarantie die volledig door de bank gegarandeerd wordt. In dit geval verbindt de bank zich onmiddellijk tegenover de verhuurder voor het volledige waarborgbedrag, zonder dat de huurder dat bedrag eerst op een rekening dient te storten of in schijven dient terug te betalen.
Bij deze formule rekent de bank doorgaans dossierkosten of een jaarlijkse vergoeding aan voor het verstrekken van de garantie. Bovendien zal de bank de financiële situatie van de huurder grondig beoordelen alvorens de garantie toe te kennen. Deze formule wordt minder vaak toegepast omdat de meeste huurders de voorkeur geven aan een geblokkeerde rekening of een gespreide bankgarantie.
Let op: ongeacht de gekozen formule mag het totale waarborgbedrag nooit hoger liggen dan drie maanden huur. De verhuurder mag bovendien geen andere waarborgvorm opleggen dan deze die de huurder zelf kiest, voor zover die voldoet aan de wettelijke vereisten.
5. Storting en formaliteiten
De praktische uitvoering van de waarborg gebeurt op basis van enkele duidelijke formaliteiten. Bij een geblokkeerde rekening op naam van de huurder dient de huurder zelf het initiatief te nemen om de rekening te openen bij een Belgische financiële instelling. De bank stort de gelden op een geïndividualiseerde rekening en bevestigt de blokkering tegenover de verhuurder.
De huurder bezorgt de verhuurder vervolgens een bewijs van blokkering, zodat de verhuurder over de zekerheid beschikt dat de waarborg wel degelijk gesteld is. Zonder dat bewijs kan de verhuurder weigeren om de huurder de woning te laten betrekken. Het is bijgevolg aan te raden om de waarborg ruim vóór de aanvang van de huur te regelen, om vertragingen te vermijden.
De huurder mag het waarborgbedrag in geen geval rechtstreeks aan de verhuurder overmaken. Indien dat toch zou gebeuren, dan is de verhuurder verplicht om het bedrag binnen een bepaalde termijn op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te plaatsen. Doet hij dat niet, dan is hij intresten verschuldigd aan de huurder vanaf de storting.
Bij een bankgarantie via gespreide stortingen of via OCMW zijn de formaliteiten lichtjes anders. De huurder vraagt de garantie aan bij de bank of het OCMW, en de instelling bezorgt vervolgens een document aan de verhuurder waaruit blijkt dat de garantie effectief gesteld is. Pas dan kan de huurovereenkomst aanvang nemen.
6. Geblokkeerde rekening: rente en taksen
De gestorte huurwaarborg op een geblokkeerde rekening brengt rente op ten gunste van de huurder. De rente wordt berekend volgens de geldende voorwaarden van de financiële instelling waar de rekening geopend werd. Doorgaans gaat het om een gereglementeerde spaarrente, vergelijkbaar met die van een klassieke spaarrekening.
De rente die op de geblokkeerde rekening wordt opgebouwd, blijft toebehoren aan de huurder en wordt op het einde van de huur samen met het kapitaal vrijgegeven. Houd er evenwel rekening mee dat de bank in bepaalde gevallen kosten of taksen kan inhouden, bijvoorbeeld voor het beheer van de rekening of voor de vrijgave op het einde van het contract.
Bij de keuze van de financiële instelling loont het de moeite om de voorwaarden van verschillende banken te vergelijken. Sommige banken bieden een gunstiger rentevoet of lagere kosten dan andere. Aangezien de huurwaarborg vaak meerdere jaren geblokkeerd blijft, kunnen die verschillen op termijn een merkbare impact hebben op het uiteindelijk uitgekeerde bedrag.
Indien u een bankgarantie via gespreide stortingen kiest, dan stort u maandelijks een deel van het bedrag aan de bank. Op die stortingen wordt eveneens rente toegekend, op voorwaarde dat dit zo voorzien is in de overeenkomst met de bank. De wet bepaalt dat de bank u geen kosten of rente mag aanrekenen voor de bankgarantie zelf, voor zover de wettelijke voorwaarden vervuld zijn.
7. Terugbetaling op einde huur
Op het einde van de huurovereenkomst dient de huurwaarborg vrijgegeven te worden. De vrijgave gebeurt evenwel niet automatisch. De wet bepaalt dat de bank de waarborg pas vrijgeeft op basis van een gezamenlijk akkoord tussen huurder en verhuurder, of op basis van een beslissing van de vrederechter.
In de praktijk verloopt de terugbetaling als volgt. Na de plaatsbeschrijving bij uittrede beoordelen huurder en verhuurder samen of er nog openstaande verplichtingen zijn, zoals huurschade, onbetaalde huurgelden of openstaande kosten. Indien er geen geschilpunten zijn, dan ondertekenen beide partijen een document waarmee zij de bank toelaten om de volledige waarborg aan de huurder vrij te geven.
Bij gezamenlijk akkoord verloopt de vrijgave doorgaans vlot. De bank stort het waarborgbedrag, vermeerderd met de opgebouwde rente, op de rekening van de huurder. Sommige banken hanteren een termijn van enkele werkdagen voor de uitvoering van de vrijgave. Het is aan te raden om bij de bank na te vragen welke documenten precies vereist zijn om de procedure vlot te laten verlopen.
Indien er evenwel discussie ontstaat tussen huurder en verhuurder, dan kan de bank de waarborg niet eenzijdig vrijgeven. Zonder akkoord van beide partijen blijft het bedrag geblokkeerd. In dat geval dient één van beide partijen een verzoek tot tussenkomst in te dienen bij de vrederechter, die bevoegd is om over het geschil uitspraak te doen.
De vrederechter beoordeelt de argumenten van beide partijen en bepaalt vervolgens hoe de waarborg verdeeld wordt. Op basis van zijn beslissing kan de bank vervolgens overgaan tot de vrijgave van het kapitaal en de rente. Deze procedure kan enige tijd in beslag nemen, en het is bijgevolg in het belang van beide partijen om eerst te proberen tot een minnelijk akkoord te komen.
Let op: zolang er geen akkoord is tussen huurder en verhuurder, of zolang de vrederechter geen uitspraak heeft gedaan, blijft de waarborg geblokkeerd. Geen van beide partijen kan eenzijdig de bank verplichten om het bedrag vrij te geven.
8. Inhouding bij schade of huurachterstand
De verhuurder kan een deel of de volledige waarborg inhouden indien de huurder zijn verplichtingen niet is nagekomen. De meest voorkomende redenen voor inhouding zijn huurschade die verder gaat dan normale slijtage en onbetaalde huurgelden of kosten op het einde van de huur.
Voor huurschade is een tegensprekelijke plaatsbeschrijving van groot belang. Bij aanvang van de huur wordt een gedetailleerde beschrijving opgesteld van de toestand van de woning. Bij het einde van de huur wordt opnieuw een plaatsbeschrijving opgemaakt en vergeleken met de oorspronkelijke beschrijving. Het verschil tussen beide vormt de basis om eventuele schade toe te wijzen.
Niet elke vaststelling kan ten laste van de huurder gelegd worden. Normale slijtage door bewoning blijft ten laste van de verhuurder. Schade door verkeerd gebruik, ondeskundige ingrepen of nalatigheid daarentegen mag de verhuurder wel inhouden op de waarborg. De vergoeding wordt evenwel geraamd op basis van de werkelijke schade en niet op basis van de vervangingswaarde van nieuw materiaal.
Bij onbetaalde huurgelden of kosten kan de verhuurder eveneens een inhouding vragen op de waarborg. Indien op het einde van de huur nog huurachterstand bestaat, dan vermeldt de verhuurder dit in zijn vraag tot vrijgave. Bij betwisting wordt het geschil voorgelegd aan de vrederechter, die nagaat of de gevraagde inhouding gerechtvaardigd is.
Het is voor de huurder belangrijk om bij betwisting alle bewijsstukken te bewaren: de oorspronkelijke plaatsbeschrijving, foto's van de toestand bij intrede en uittrede, betalingsbewijzen van huurgelden en eventuele communicatie met de verhuurder. Deze stukken kunnen later van doorslaggevend belang zijn indien de zaak voor de vrederechter komt.
9. Verschil studentenwoningen
Voor studentenhuisvesting voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet sinds 1 januari 2019 een afzonderlijke regeling. Een huurovereenkomst voor studentenhuisvesting heeft eigen kenmerken: doorgaans een looptijd van twaalf maanden, gekoppeld aan een academiejaar, en specifiek bedoeld voor studenten die hun hoofdverblijf elders behouden.
Ook voor studentenhuurovereenkomsten geldt dat de waarborg maximaal drie maanden huur mag bedragen. De vormen waarin de waarborg gesteld kan worden, zijn in grote lijnen dezelfde als bij gewone huurovereenkomsten: geblokkeerde rekening op naam van de student, bankgarantie via gespreide stortingen of via OCMW.
In de praktijk wordt voor studentenwoningen vaak een geblokkeerde rekening gebruikt, omdat de looptijd van de huur beperkt is en de formaliteiten van een bankgarantie minder geschikt zijn voor een huur van twaalf maanden. Tevens spelen de ouders van de student vaak een belangrijke rol bij het stellen van de waarborg, hoewel de juridische verhouding tussen verhuurder en huurder primeert.
Voor de terugbetaling op het einde van de huur gelden eveneens de algemene regels. Bij geschillen over de waarborg is de vrederechter bevoegd. Aangezien studentenhuur meestal kortere looptijden heeft, dient u alleszins als student of als ouder voldoende aandacht te besteden aan een correcte plaatsbeschrijving bij intrede én uittrede, om misverstanden bij de vrijgave te voorkomen.
10. Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder weigeren dat ik een bankgarantie via gespreide stortingen stel?
Nee, indien u voldoet aan de wettelijke voorwaarden om die formule te gebruiken, dan mag de verhuurder dit niet weigeren. Het Vlaams Woninghuurdecreet plaatst de verschillende waarborgvormen op gelijke voet, op voorwaarde dat het bedrag binnen de wettelijke grenzen blijft.
Wat indien de verhuurder verlangt dat ik de waarborg rechtstreeks aan hem stort?
Een rechtstreekse storting aan de verhuurder is niet toegelaten. De wet voorziet uitdrukkelijk dat een geldwaarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder dient te worden geplaatst. Indien de verhuurder dit toch zou eisen, dan dient u te wijzen op de wettelijke verplichtingen. Een rechtstreekse storting brengt voor u als huurder bovendien aanzienlijke risico's met zich mee.
Kan de waarborg dienen als betaling van de laatste maanden huur?
Nee, de huurwaarborg is geen voorschot op de huur. U dient bijgevolg ook de laatste maanden huur correct te betalen. Pas na de plaatsbeschrijving bij uittrede en het akkoord over de toestand van de woning wordt de waarborg vrijgegeven.
Hoe lang duurt het voor de waarborg na het einde van de huur wordt vrijgegeven?
De wet legt geen specifieke termijn op voor de vrijgave. In de praktijk gebeurt de vrijgave binnen enkele werkdagen tot enkele weken na het ondertekenen van het akkoord tot vrijgave door beide partijen. Bij geschillen kan de procedure evenwel meerdere maanden duren, afhankelijk van de werklast van het vredegerecht.
Wat indien de verhuurder weigert de waarborg vrij te geven?
Indien de verhuurder weigert om de waarborg vrij te geven zonder geldige reden, kan u de zaak voorleggen aan de vrederechter. De vrederechter is bevoegd voor alle geschillen rond residentiële huur en zal op basis van de bewijsstukken een uitspraak doen. Het is in dat geval aan te raden om eerst een aangetekende ingebrekestelling te versturen, alvorens de procedure op te starten.
Bekomt de huurder de rente op de waarborg ook indien de verhuurder een inhouding doet?
De rente op de geblokkeerde rekening blijft toebehoren aan de huurder, ook indien een deel van het kapitaal aan de verhuurder wordt uitgekeerd voor schade of huurachterstand. De rente wordt op de volledige duur van de blokkering berekend en samen met het saldo van de waarborg uitgekeerd.
Conclusie
De huurwaarborg vormt een essentieel onderdeel van elke huurovereenkomst voor een woning in Vlaanderen. De regels rond bedrag, vorm, storting, rente en terugbetaling zijn duidelijk vastgelegd in het Vlaams Woninghuurdecreet. Een goede kennis van die regels helpt zowel huurders als verhuurders om misverstanden en geschillen te vermijden, en zorgt ervoor dat de waarborg effectief de zekerheid biedt waarvoor hij bedoeld is.
Of u nu kiest voor een geblokkeerde rekening, een bankgarantie via gespreide stortingen of een tussenkomst van het OCMW, het is steeds belangrijk om de formaliteiten correct na te leven en alle bewijsstukken zorgvuldig te bewaren. Op die manier verloopt de vrijgave op het einde van de huur vlot en zonder conflict.
Heeft u vragen over de huurwaarborg, een lopende huurovereenkomst of de verhuur van uw woning in Vlaanderen? Neem gerust contact op met onze collega's van Heylen Vastgoed. Zij staan klaar om u verder te helpen.
Bronnen
- Vlaams Woninghuurdecreet (van toepassing sinds 1 januari 2019)
- Codex Vlaanderen, geconsolideerde regelgeving
- Wonen in Vlaanderen (Vlaamse overheid)
- Vredegerecht / FOD Justitie
- Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG), informatie OCMW-bankwaarborg
