Bij de aankoop van een woning of bouwgrond komt heel wat kijken. Zo zijn er ook op fiscaal vlak belangrijke verschillen. Eén van de vragen die vaak opduikt is: betaal je bij je aankoop verkooprechten (registratierechten) of eerder BTW? Dat hangt af van verschillende factoren, zoals het type pand en of het om een nieuwbouw of bestaande woning gaat. In dit artikel leggen we op een eenvoudige manier uit wanneer welke belasting van toepassing is, zodat je precies weet waar je financieel aan toe bent.
1. Verkooprechten
Bij de verkoop van een bestaande woning, zal u verkooprechten verschuldigd zijn op de aankoopprijs. Welk tarief hier geldt is afhankelijk van verschillende voorwaarden.
1.1 Het algemeen tarief
Koop je een andere dan je enige en eigen woning, dan geldt het algemeen tarief van 12%. Dit is bijvoorbeeld van toepassing bij de aankoop van een perceel bouwgrond of een tweede verblijf.
1.2 Het verlaagd tarief bij de aankoop van de enige, eigen woning:
Wie de enige en eigen woning aankoopt, kan genieten van een verlaagd tarief van 2%. Let wel, opdat dit verlaagd tarief kan worden toegepast, moeten er aan een aantal voorwaarden cumulatief (dit wil zeggen: tegelijkertijd) zijn voldaan. We sommen ze hier even op:
- De woning wordt aangekocht door een natuurlijk persoon. Rechtspersonen kunnen geen aanspraak maken op het verlaagd tarief. Een vennootschap die aankoopt zal dus nooit in aanmerking komen voor dit verlaagd tarief.
- Het moet gaan om een verkoop. Dat betekent dat de verkoper het onroerend goed aan de koper overdraagt en dat deze daarvoor een prijs in geld van de koper verkrijgt.
- De gehele volle eigendom wordt aangekocht. In geval een onverdeeld deel van een woning wordt aangekocht, die niet leidt tot de verkrijging van de gehele volle eigendom, of in geval enkel de blote eigendom of het vruchtgebruik wordt aangekocht, zal het verlaagd tarief niet van toepassing zijn. Wanneer twee of meer personen samen de gehele volle eigendom bekomen, wordt de toepassing van het verlaagd tarief in hoofde van elk van hen bekeken. Het is dus mogelijk dat iemand aan het verlaagde tarief van 2% kan aankopen, en iemand aan het algemeen tarief van 12% het andere deel aankoopt.
- Het voorwerp van de verkoop is een woning dat zal dienen voor de huisvesting van een gezin of persoon. Binnen drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte dien je er bovendien jouw domicilie te vestigen.
- De koper mag geen volledige en volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond zijn.
2. BTW
Indien u een “nieuwe” woning aankoopt, zal u in de meeste gevallen BTW verschuldigd zijn op het aankoopbedrag. Indien u “nieuwe” woning aankoopt van een beroepsverkoper, zal u altijd BTW verschuldigd zijn.
Indien de verkoop gebeurt door een niet-beroepsverkoper, heeft de verkoper de keuze om te verkopen onder verkooprechten of BTW.
We spreken van een nieuwe woning tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname. Indien bij wijze van voorbeeld de eerste ingebruikname van de woning dateert van 19/09/2025, kan u tot uiterlijk 31/12/2027 verkopen onder het BTW-stelsel.
Ook bij de verkoop van een grondig gerenoveerde oudere woning kan in specifieke gevallen het BTW-stelsel toegepast worden.
2.1 Het algemeen tarief
Het standaardtarief voor de aankoop van een gebouw onder het BTW-stelsel bedraagt 21%.
2.2 Het verlaagd tarief van 6%- BTW
Sinds de wet van 29/07/2025, is het verlaagde BTW-tarief van 6% definitief ingevoerd. Opdat dit verlaagd tarief kan worden toegepast, moeten er aan een aantal voorwaarden cumulatief zijn voldaan. We sommen ze hier even op:
- Het betreft een afbraak- en heropbouwproject.
- De woning wordt gekocht door een natuurlijk persoon.
- De koper zal het goed aanwenden als de enige en eigen woning. De koper dient zijn domicilie te vestigen in het goed.
- De bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 175 m².
Deze voorwaarden dienen gedurende vijf jaar vervuld blijven. Voldoe je hier niet langer aan, dan moet je alsnog 21% BTW betalen voor de periode waarin de voorwaarden niet zijn nageleefd. Let op: de beoordeling gebeurt individueel. Het is dus mogelijk dat jij aan de voorwaarden voldoet om aan het verlaagde tarief aan te kopen, en je partner niet.
Daarnaast kan je in bepaalde gevallen ook aan 6% BTW aankopen indien de woning langdurige bestemd wordt voor verhuur. In dat geval geldt het verlaagde tarief zowel voor natuurlijk personen als voor rechtspersonen. Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarden:
- Het betreft een afbraak- en heropbouwproject.
- De bouwheer moet de woning gedurende minstens 15 jaar, te rekenen vanaf de eerste ingebruikneming, bestemmen voor verhuur (al dan niet d.m.v. opeenvolgende huurovereenkomsten).
- De huurder is een natuurlijk persoon die zijn domicilie vestigt in de woning.
- De bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 175 m2.
Heb je interesse in de aankoop van een onroerend goed, maar weet je niet van welk tarief je kan genieten of heb je specifieke vragen? Aarzel niet om onze collega’s van Heylen Vastgoed te contacteren. Zij geven je graag meer uitleg.