September is voor veel studenten de start van een nieuw academiejaar, maar ook het begin van het kotleven. En bij zo'n kot huren, komt best wel wat kijken. Stap één is de zoektocht naar de perfecte studentenkamer. Als je die gevonden hebt, sluit je een studentenhuurovereenkomst, waarin de rechten en plichten van huurder en verhuurder vastgelegd worden. Goed geïnformeerd zijn, is dus geen overbodige luxe. Wij zochten alvast het antwoord op heel wat praktische vragen voor je uit.
De studentenhuurovereenkomst (Art. 53 Vlaams woninghuurdecreet )
Een huurovereenkomst valt onder de noemer van een studentenhuurovereenkomst indien de bewoner van de studentenkamer student is én de kamer niet de hoofdverblijfplaats van die student is. Een student moet ingeschreven zijn bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt.
Sluiten van de studentenhuurovereenkomst (Art. 55 Vlaams Woninghuurdecreet)
Een studentenhuurovereenkomst is een schriftelijke overeenkomst, afgesloten door een meerderjarige. In principe kan ook een minderjarige student een overeenkomst sluiten, maar de vrederechter kan die overeenkomst nietig verklaren. Als minderjarige student laat je je dus best vertegenwoordigen door je ouders of door een voogd.
Huurprijs en indexactie (Art. 60 en 61 Vlaams woninghuurdecreet)
De huurprijs is vrij vast te stellen door de huurder en de verhuurder. Alle lasten en kosten moeten in die prijs inbegrepen zijn. Verbruik van water, energie, internet en belasting op tweede verblijven kunnen wél afzonderlijk worden aangerekend.
Wanneer een studentenhuurovereenkomst wordt gesloten voor meer dan een jaar, kan de huurprijs geïndexeerd worden. Dat kan één keer per jaar en enkel op de verjaardag van de aanvangsdatum van de overeenkomst. Zo'n indexatie is een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud en kan altijd, tenzij die mogelijkheid specifiek werd uitgesloten in het huurcontract. Een indexatie gebeurt niet automatisch, de verhuurder is verplicht de huurder hierover schriftelijk te informeren.
Huurwaarborg (Art. 62 Vlaams Woninghuurdecreet)
De verhuurder kan ervoor kiezen om een huurwaarborg te vragen. Dit is ook de gebruikelijke gang van zaken. De huurwaarborg mag maximaal twee maanden huur bedragen en moet gestort worden op de rekening van de verhuurder of op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Cash betalen kan in geen geval. De huurwaarborg mag ten vroegste drie maanden voor de aanvang van de studentenhuurovereenkomst gevraagd worden.
Plaatsbeschrijving (Art. 56 Vlaams Woninghuurdecreet)
Het is verplicht om bij de aanvang van het studentenhuurcontract een plaatsbeschrijving op te maken. Dit is een gedetailleerde beschrijving van het gehuurde goed. Huurder én verhuurder, of hun vertegenwoordigers, zijn hier best bij aanwezig. Een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt als het kot nog onbewoond is of tijdens de eerste maand van de huur.
Duur en einde (Art. 63 Vlaams Woninghuurdecreet)
De duur van een studentenhuurovereenkomst is vrij te bepalen door de huurder en de verhuurder. In de praktijk wordt de studentenhuur meestal afgesloten voor 12 maanden. De overeenkomst loopt automatisch af op de einddatum, zonder dat een voorafgaandelijke opzeg noodzakelijk is. In een studentenhuurovereenkomst kan nooit een stilzwijgende verlenging worden opgenomen.
Wel zijn er een aantal gevallen waarin de overeenkomst vroegtijdig door de huurder beëindigd kan worden:
- De student mag de overeenkomst opzeggen vóór die in werking treedt. Als dat meer dan drie maanden voor de start van het contract gebeurt, kan dat zonder vergoeding. Zo niet, dan moet de student twee maanden huur betalen als schadevergoeding.
- Als de student beslist om zijn/haar studie stop te zetten en dat kan bewijzen aan de verhuurder, dan mag de student de overeenkomst vroegtijdig stopzetten. De opzegtermijn van twee maanden, die ingaat op de eerste dag van de maand die volgt na de opzeg, moet wel gerespecteerd worden.
- De huurder kan de huurovereenkomst ook beëindigen wanneer één van de ouders van de student, of iemand anders die garant staat, overlijdt. In dit geval geldt een opzegtermijn van twee maanden. Ook hier moet het overlijden bewezen worden.
De verhuurder kan de overeenkomst niet vroeger beëindigen. Beide partijen kunnen wel steeds onderling beslissen om de overeenkomst vroegtijdig stop te zetten in wederzijds akkoord.
Praktische zaken en weetjes
Wanneer je als student deelneemt aan een uitwisselingsprogramma, of ergens stage loopt, dan kan je je huurovereenkomst overdragen of je kot onderverhuren aan een andere student (art. 59 Vlaams Woninghuurdecreet). De verhuurder kan zich hier niet tegen verzetten, behalve met gegronde redenen. Wanneer je je kot met een andere reden wil onderverhuren, is dat enkel mogelijk na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Als hoofdhuurder blijf je ook altijd verantwoordelijk voor het naleven van de verplichtingen opgenomen in de huurovereenkomst.
Sommige studenten studeren af in februari. In dat geval kan je de huurovereenkomst vroegtijdig stopzetten, als je je houdt aan de regels die van toepassing zijn bij stopzetting wegens het beëindigen van de studies.
Wanneer je als student ook ná je studies in je studentenkamer wil blijven, kan je je studentenhuurovereenkomst niet verlengen. Je kan wel een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats of een huurovereenkomst van gemeen recht sluiten, voor zover dit toegelaten is in het gebouw en de verhuurder daarmee akkoord gaat. Sommige gebouwen zijn uitsluitend bestemd voor studenten.
Ook als werkstudent kan je voor je kot een studentenhuurovereenkomst sluiten. Voorwaarde is wel dat je je hoofdverblijfplaats ergens anders houdt en dus niet officieel verhuist naar de studentenkamer.
Een student-huurder is verplicht de studentenkamer te onderhouden en schoon te maken (art. 59 Vlaams Woninghuurdecreet). Alle herstellingen zijn in principe voor de rekening van de verhuurder. Enkel kleine herstellingen (zoals het vervangen van de batterijen van een rookmelder), herstellingen die voortkomen uit verkeerd gebruik of slecht onderhoud, óf herstellingen die noodzakelijk zijn omdat de student geen melding heeft gedaan aan de verhuurder, vormen hierop een uitzondering. Verhuurder en huurder kunnen wel op voorhand overeenkomen dat àlle herstellingen voor rekening van de verhuurder zijn.
Tot slot is het belangrijk om te weten wie een brandverzekering moet afsluiten. In principe is de huurder aansprakelijk, tenzij die kan bewijzen dat hij geen schuld heeft aan het ontstaan van de brand. Het is daarom aangeraden om beiden een brandverzekering af te sluiten.