Bij de verkoop van een onroerend goed komt het geregeld voor dat de verkoper na het verlijden van de notariële akte langer in de woning wenst te blijven wonen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat de verkoper op zijn beurt een nieuwbouwwoning heeft aangekocht dewelke nog in opbouw is, waardoor hij nog niet in de mogelijkheid is om te verhuizen.
Bij de verkoop van een onroerend goed komt het geregeld voor dat de verkoper na het verlijden van de notariële akte langer in de woning wenst te blijven wonen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat de verkoper op zijn beurt een nieuwbouwwoning heeft aangekocht dewelke nog in opbouw is, waardoor hij nog niet in de mogelijkheid is om te verhuizen.
In dat geval laten verkoper en koper zich best goed adviseren om eventuele risico’s af te dekken en om ervoor te zorgen dat zij voor geen (fiscale) verrassingen komen te staan.
1. Principe en uitzondering
Bij de verkoop van een woning of appartement komen verkoper en koper doorgaans overeen dat de koper het eigendomsrecht en het genot van het onroerend goed verkrijgt op het moment van het ondertekenen van de notariële akte. Op dit ogenblik wordt eveneens de prijs betaald en worden de sleutels overgedragen aan de koper.
Het is echter mogelijk om in de verkoopovereenkomst te voorzien dat de verkoper na het ondertekenen van de notariële akte nog verder in pand mag blijven wonen. In dit geval wordt de overdracht van het genot uitgesteld naar een later tijdstip, onderling overeen te komen tussen verkoper en koper.
2. Fiscaal
Een eerste aandachtspunt in dit verband is dat koper en verkoper dienen vast te leggen in de verkoopovereenkomst of het uitgesteld genot kosteloos wordt toegekend aan de verkoper, dan wel tegen een bezettingsvergoeding. Deze keuze heeft bepaalde fiscale gevolgen.
Indien koper en verkoper overeenkomen dat het uitgesteld genot kosteloos wordt toegekend, wordt de koper hierop belast in de verkooprechten aangezien de fiscus dit beschouwt als een last voor de koper. De koper dient immers reeds de verkoopprijs te betalen bij het ondertekenen van de notariële akte maar hij verkrijgt het genot nog niet, hetgeen een nadeel is voor de koper en bijgevolg een last. In de verkoopovereenkomst zullen partijen om die reden een zogenaamde ‘pro fisco’ waarde opnemen overeenstemmend met een marktconforme huurwaarde van het verkochte pand in kwestie.
Er geldt wel een uitzondering: indien de termijn van het kosteloosuitgesteld genot niet meer dan één maand bedraagt, beschouwt de fiscus het uitgesteld genot niet als een last en zal de koper hierop niet belast worden in de verkooprechten.
Indien de verkoper daarentegen een bezettingsvergoeding betaalt aan de koper tijdens de duur van het uitgesteld genot, is er evenmin sprake van een last. De koper wordt immers vergoed voor het uitgesteld genot waardoor dit geen nadeel meer is voor hem.
3. Termijn
Naast de regeling omtrent het al dan niet betalen van een bezettingsvergoeding, zullen koper en verkoper nog andere modaliteiten van het uitgesteld genot nader moeten bepalen in de verkoopovereenkomst. Onder meer zal vastgelegd moeten worden binnen welke termijn de verkoper het pand na de notariële akte nog mag blijven bewonen en op welke einddatum hij de woning effectief dient te verlaten. Als koper doet u er bovendien goed aan om in de verkoopovereenkomst (en later in de notariële akte) een uitdrijvingsclausule te voorzien voor het geval dat de verkoper het pand niet vrijwillig wenst te verlaten op de einddatum, zodat u het recht heeft om de verkoper te laten uitdrijven door een gerechtsdeurwaarder en dit op vertoon van de ‘grosse’ van de notariële akte. Zo vermijdt u een kostelijke rechtbankprocedure.
4. Uitsluiting van huurwetgeving
Het valt verder aan te bevelen om in de verkoopovereenkomst uitdrukkelijk te bepalen dat het uitgesteld genot niet kan aanzien worden als huur, maar integendeel als een bezetting ter bede. Zo vermijdt u dat de wettelijke regels inzake woninghuur van toepassing zouden zijn die bepaalde rechten verlenen aan een huurder terwijl dit allerminst de bedoeling is in het kader van het uitgesteld genot.
5. Schade
De verkoper kan tijdens het uitgesteld genot schade veroorzaken aan de woning. Hij is in principe gehouden om de koper, die inmiddels eigenaar is geworden, deze schade te vergoeden op voorwaarde dat de koper deze schade ook kan bewijzen. Als koper doet u er dan ook goed aan om in dit bewijs te voorzien door middel van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Deze wordt bij het begin en bij het einde van het uitgesteld genot opgemaakt, om te kunnen nagaan of het goed zich nog steeds in dezelfde staat bevindt. Indien bij het einde van het uitgesteld genot schade kan worden vastgesteld en u wenst als koper ook zekerheid te verkrijgen dat deze schade effectief zal betaald worden, dan kan u met de verkoper in de verkoopovereenkomst reeds afspreken dat een bepaalde som van de verkoopprijs bij de notaris zal ingehouden worden als een soort waarborg. Dit biedt niet alleen zekerheid voor de koper, het geeft ook de nodige incentive aan de verkoper om de woning als een voorzichtig en redelijk persoon te bewonen gedurende het uitgesteld genot.
Conclusie
Wanneer de verkoper na de ondertekening van de notariële akte nog tijdelijk in de verkochte woning wil blijven wonen, is een duidelijke en zorgvuldig opgestelde verkoopovereenkomst essentieel. Partijen moeten onder meer afspraken maken over de duur van het uitgesteld genot en de eventuele bezettingsvergoeding die betaald zal worden door de verkoper. Ook fiscale gevolgen mogen niet uit het oog worden verloren, aangezien een kosteloos uitgesteld genot in bepaalde gevallen als een last voor de koper kan worden beschouwd. Een goed juridisch en fiscaal advies blijft dus cruciaal in dergelijke situaties.