Verplicht papierwerk bij de verkoop van een woning: attesten en keuringen in kaart gebracht

1. Energieprestatiecertificaat (EPC)

Bij de verkoop van een woning is het energieprestatiecertificaat (EPC) een verplicht document. Dit certificaat geeft aan hoe energiezuinig de woning is aan de hand van een label en een bijhorende energiescore. De labels variëren van F (zeer slecht) tot A+ (uitstekend). De energiescore drukt het berekende energieverbruik per jaar uit, per vierkante meter bruikbare vloeroppervlakte (kWh/m²jaar). Hoe lager deze score, hoe energie-efficiënter de woning. Sinds 1 januari 2023 heeft het EPC een bijkomende functie gekregen: het bepaalt of de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen van toepassing is.

1.1 Renovatieverplichting residentiële gebouwen

De renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen werd in Vlaanderen ingevoerd op 1 januari 2022. Omdat energiezuinig wonen steeds belangrijker wordt, is deze verplichting sinds 2023 ook van toepassing op residentiële gebouwen. Met deze maatregel stimuleert de overheid grondige, energie-efficiënte renovaties.

De renovatieverplichting is enkel van toepassing op energieverslindende residentiële gebouwen, met name eengezinswoningen, appartementen en woongebouwen met een EPC-label E of F. Koop je een pand met zo een laag energielabel, dan ben je verplicht om binnen de vijf jaar energiezuinige renovaties uit te voeren, met als minimumdoel een EPC-label D. Deze termijn gaat in vanaf de datum van de authentieke akte bij de notaris. Er bestaat wel een uitzondering: wie het pand sloopt binnen de vijf jaar na aankoop, is namelijk vrijgesteld van deze renovatieverplichting. Indien de termijn wordt overschreven, blijft de verplichting van kracht.

Mogelijke renovatiewerken zijn onder andere dak-, muur- en vloerisolatie, het vervangen van ramen en deuren of het installeren van zonnepanelen. Het is dan ook belangrijk om hiermee rekening te houden bij de aankoop van een woning, zowel praktisch als financieel.

Gelukkig bestaan er verschillende steunmaatregelen die de kosten kunnen verlichten. Een overzicht daarvan vind je op www.energiesparen.be

Na het uitvoeren van de vereiste renovaties laat je best een nieuw EPC opstellen. Daarmee toon je aan dat je aan de renovatieverplichting voldoet en beschik je over een up-to-date certificaat. Dit laatste is dan ook een extra pluspunt bij een eventuele verkoop.

1.2 Bijzonderheden: renovatieverplichting voor appartementen

Ook als (nieuwe) eigenaar van een appartement ben je verplicht om te voldoen aan de renovatieverplichting. In sommige gevallen betekent dit dat er werkzaamheden moeten plaatsvinden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Beslissingen over werken aan gemeenschappelijke delen kunnen niet eenzijdig door één mede-eigenaar genomen worden. Deze beslissing moet worden goedgekeurd door de mede-eigenaars met een meerderheid van 50% plus één stem tijdens de algemene vergadering. Wordt die meerderheid niet bereikt, dan kunnen de renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen niet doorgaan.

Het is echter ook in het belang van de andere eigenaars om deze renovaties door te voeren, aangezien ook hun appartementen bij een toekomstige verkoop aan dezelfde renovatieverplichting zullen moeten voldoen.

1.3 Wat met een verhuurd eigendom?

Ook bij verhuurde panden geldt de renovatieverplichting. In principe mag de verhuurder enkel werken uitvoeren na toestemming van de huurder. Het Woninghuurdecreet maakt echter een uitzondering voor dringende werken en herstellingen alsook werken die wettelijk verplicht zijn, zoals de renovatieverplichting. Deze werkzaamheden moet de huurder dus toestaan. Deze uitzondering geldt wel enkel voor de werken die strikt noodzakelijk zijn. Wil de verhuurder meer doen dan vereist, dan kan hij zich niet zomaar op deze uitzondering beroepen.

Let op: duren de werken langer dan dertig dagen, dan heeft de huurder volgens het Woninghuurdecreet recht op een huurvermindering, aangepast aan de duur en de impact van de overlast.

De huurovereenkomst als verhuurder opzeggen omwille van renovatiewerken is minder evident. Dit is namelijk enkel mogelijk voor erg grondige renovatiewerken én is gekoppeld aan strenge voorwaarden. Zo moet de verbouwingskost meer bedragen dan drie jaar huur.

1.4 Sancties

Aan de niet-naleving van de renovatieverplichting zijn sancties verbonden. Als je de werken niet (tijdig) uitvoert, zal er namelijk een geldboete worden opgelegd, én zal er een nieuwe termijn bepaald worden waarbinnen je het label D moet behalen.

Het is dus cruciaal om bij de verkoop het energieprestatiecertificaat te overhandigen aan de koper. Niet alleen stelt dit de koper in staat om de energiezuinigheid van het pand te beoordelen, maar het biedt ook duidelijkheid over eventuele renovatieverplichtingen en bijhorende kosten.

2. Energieprestatiecertificaat gemene delen

Sinds 1 januari 2022 hebben we naast het hierboven vermelde energieprestatiecertificaat ook een energieprestatiecertificaat voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.

2.1 Gemeenschappelijke delen

Wanneer je een appartement koopt in een gebouw, word je niet enkel eigenaar van het appartement zelf, maar ook van een stukje van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geeft aan hoe energiezuinig deze gedeelde ruimtes en collectieve installaties zijn. Het omvat niet alleen de traphal, maar ook alle vloeren, muren en daken die gezamenlijk eigendom zijn van de mede-eigenaars.

2.2 Geldigheid

Het EPC voor de gemeenschappelijke delen is tien jaar geldig, tenzij er intussen energetische renovaties aan het gebouw worden uitgevoerd. In dat geval moet het certificaat worden bijgewerkt.

2.3 Gefaseerde uitrol

Sinds begin 2022 geldt de verplichting voor grote gebouwen met minimaal 15 wooneenheden.

Vanaf 1 januari 2023 geldt de verplichting ook voor middelgrote gebouwen met 5 tot en met 14 wooneenheden.

Voor kleinere appartementsgebouwen met 2 tot en met 4 wooneenheden geldt de verplichting vanaf 2024.

Voor nieuwbouwappartementen geldt dat het EPC van de gemeenschappelijke delen uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het verkrijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar moet zijn. Het volledige gebouw moet als ‘nieuwbouw’ worden beschouwd. Appartementen of appartementsgebouwen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen hier niet onder.

3. Elektrische keuring

Een ander belangrijk document dat u als eigenaar dient te overhandigen bij de verkoop van uw goed, is het attest betreffende de keuring van de elektrische installatie met bijhorende schema’s.

Dit keuringsattest moet uiterlijk bij de ondertekening van de notariële akte aan de koper worden overhandigd. De keuring wordt uitgevoerd door een erkend controleur, die beoordeelt of de elektrische installatie van het pand voldoet aan de voorschriften van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI).

Indien de installatie conform wordt bevonden, blijft dit attest geldig gedurende een periode van 25 jaar, mits er geen wijzigingen aan de installatie worden aangebracht. Na elke aanpassing is een nieuwe keuring vereist.

Worden er inbreuken vastgesteld, dan dienen deze gebreken binnen de opgelegde termijn, conform het keuringsattest, te worden hersteld.

4. Asbestattest

Sinds 23 november 2022 is het asbestattest eveneens verplicht bij de verkoop van een woning die gebouwd werd vóór 2001.

Het attest wordt opgesteld door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM), op basis van een inspectie uitgevoerd door een gecertificeerd asbestdeskundige. Het attest moet beschikbaar zijn vóór de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.

Het document geeft aan of er asbest aanwezig is in de woning, waar het zich bevindt en hoe het op een veilige manier beheerd of verwijderd kan worden.

In principe is het asbestattest 10 jaar geldig. Indien echter wordt vastgesteld dat er geen asbest aanwezig is, behoudt het attest een onbeperkte geldigheidsduur.

4.1 Gemeenschappelijke delen

Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) moet uiterlijk op 31 december 2026 eveneens beschikken over een asbestattest van de gemeenschappelijke delen. Bij een verkoop vóór die datum moet het attest, als het al beschikbaar is, verplicht meegedeeld worden aan de koper.

4.2 Gemeenschappelijk gebruikte delen binnen éénzelfde eigendom

Ook bij eigendom van één enkele eigenaar kunnen er ‘gemeenschappelijk gebruikte delen’ ontstaan wanneer het gebouw vrijwillig of verplicht is opgesplitst in meerdere inspectiegebieden. Vanaf 1 mei 2025 is bij overdracht ook voor deze gemeenschappelijke delen een asbestattest verplicht. Is het attest al eerder beschikbaar, dan moet het aan de koper worden meegedeeld.

5. Stookolietank

Bij de verkoop van een woning met een stookolietank moet de verkoper aantonen dat de installatie in goede staat verkeert en voldoet aan de milieuregelgeving. Hoewel een attest wettelijk niet verplicht is, kan het ontbreken ervan kopers afschrikken vanwege mogelijke extra kosten. In het kader van de informatieplicht is het dan ook sterk aanbevolen om een geldig attest voor te leggen.

5.1 Stookolietank in gebruik

Bij verkoop van een woning met een stookolietank die nog in gebruik is, moet de verkoper aantonen dat de installatie voldoet aan de geldende voorschriften en regelgeving. Dit gebeurt door het overhandigen van een conformiteitsattest, opgesteld door een erkend technicus.

5.2 Stookolietank buiten gebruik

Is de tank niet meer in gebruik? Dan moet de verkoper meedelen of de buitengebruikstelling gebeurde door een erkend technicus. In dat geval is een attest van buitengebruikstelling vereist.

Kunt u deze documenten niet voorleggen, breng dan de notaris en koper tijdig op de hoogte en stel u alsnog in regel. Maak duidelijke afspraken over eventuele controles of saneringen, en laat deze opnemen in de verkoopakte. Zo voorkomt u discussies of juridische geschillen achteraf.

6. Postinterventiedossier (PID)

Bij bepaalde verbouwingen aan een woning is een postinterventiedossier, kortweg PID, verplicht. Dit dossier bundelt alle belangrijke informatie over de uitgevoerde werken en is bedoeld om toekomstige eigenaars of aannemers veilig en efficiënt verder te laten bouwen of renoveren.

Als er grote of belangrijke structurele werken gebeuren aan een woning door één of meerdere aannemers, dan is een volledig postinterventiedossier verplicht. Dit moet worden opgesteld door een professionele veiligheidscoördinator.

6.1 Vereenvoudigd PID

Bij kleinere werken (kleiner dan 500 m²) of wanneer er maar één aannemer betrokken is, volstaat een vereenvoudigd PID. Dit mag de eigenaar zelf opstellen. Het moet onder andere bevatten:

• Informatie over de structurele en essentiële delen van de bouw
• Gegevens over mogelijke gevaren en de locatie van nutsleidingen
• Plannen van de werke
• Een overzicht van de gebruikte materialen

6.2 Beperkt technisch dossier

Soms voert een eigenaar zelf de werken uit, of zijn de werken niet structureel of essentieel (zoals een nieuw dak, keuken of ramen). In dat geval is er geen PID nodig, maar kan een beperkt technisch dossier volstaan. Dit is simpelweg een verzameling van facturen en documenten van deze uitgevoerde werken.

6.3 Combinaties mogelijk

Soms is er een combinatie van bovenstaande mogelijk, bijvoorbeeld een vereenvoudigd PID voor een achterbouw en een beperkt technisch dossier voor een nieuw dak.

Wenst u uw woning te verkopen en heeft u nog vragen over de verplichte attesten? Neem dan gerust contact op met onze collega’s van Heylen Vastgoed. Zij staan klaar om u verder te helpen.