‘Vijf voor twaalf op de huurmarkt’: Heylen Vastgoed krijgt maandelijks gemiddeld 25.000 reacties op huurpanden
5 min
Volgens Johan Heylen, de CEO en oprichter van Heylen Vastgoed, is het “vijf voor twaalf op de huurmarkt”. In de eerste helft van 2025 kwamen er via 24 kantoren gemiddeld 25.000 reacties per maand binnen op huurpanden. Daarbij zitten ook de kandidaten die op meerdere panden tegelijk reageren.
De vraag naar eenslaapkamerappartementen is groot, het aanbod minimaal”, zegt Johan Heylen. “Daar kan creatiever mee worden omgegaan. De oplossing zit in sneller vergunningen verlenen en bepaalde woonnormen bijstellen.” Op die overkokende markt heeft Heylen Vastgoed in twintig jaar de sprong gemaakt van een eenmanszaak in Herentals naar een van de grootste residentiële makelaars in Vlaanderen.
Van studio tot villa
Het bedrijf doet residentiële verkoop en verhuur, bemiddelt in nieuwbouw voor ongeveer 120 ontwikkelaars en heeft een aparte luxetak onder de naam Heylen Exclusief. De positionering reikt bewust van studio tot villa. “Een huurappartement van 500 of 1.000 euro is voor ons even belangrijk als een villa”, zegt Heylen. “Wij verkopen studio’s van 130.000 euro en villa’s van 3 miljoen euro.”
Heylen Vastgoed heeft 250 medewerkers, 24 kantoren verspreid over Antwerpen, Limburg, Vlaams-Brabant en Oost-Vlaanderen, en zo’n 3.000 panden in portefeuille. In de provincie Antwerpen alleen al draaien zeventien kantoren met circa 2.500 eigendommen, goed voor een marktaandeel dat op bepaalde locaties klimt tot ongeveer een kwart van wat er te koop staat.
Schaalvergroting
Het model steunt op specialisatie. In 2011 splitste Heylen zijn kantoren op in afzonderlijke afdelingen voor verkoop, verhuur en nieuwbouw. Notarieel geschoolde juristen kwamen op de loonlijst om compromissen op te stellen en met externe notariskantoren te communiceren. De inkopers, de verkoper, de onthaalmedewerker, het administratiepersoneel en de jurist werken samen aan één dossier. Een keerpunt kwam er in 2014, met de associatie van Cedric Vanhencxthoven, een juridisch geschoolde notariszoon uit Herentals. Het bedrijf telde toen drie kantoren. Zes jaar later waren het er elf.
Heylen claimt geen alleenrecht op vernieuwing. Het verschil zit volgens hem vooral in de schaal waarop hij zijn organisatie heeft uitgebouwd. “Wat we innoveren wordt door concullega’s binnen 24 uur gekopieerd”, zegt hij. “Maar het systeem van schaalvergroting, met grote open kantoren waar mensen kunnen binnenstappen, valt niet zomaar te kopiëren.”
Gestaakte marketingstudie
Johan Heylen wou op zijn negentiende eigenlijk marketeer worden. Hij stond voor de eerste examens van een marketingstudie toen de vader van een vriendin hem in contact bracht met diens vastgoedkantoor. Een paar weken later had Heylen marketing achter zich gelaten, schreef hij zich in voor een avondopleiding vastgoedmakelaardij, en werkte hij in dat kantoor.
In 2005, op zijn 23ste, opende hij zijn eigen zaak in een klein gehuurd pand in Herentals. De onderhandse verkoopovereenkomst die hij toen zelf opstelde, telde twee pagina’s. Vandaag wordt zo’n document op twintig pagina’s opgesteld door een jurist. Operationele CEO
De kantoren draaien zes op de zeven dagen, van maandag tot zaterdagnamiddag. Niemand werkt er meer dan 38 uur per week. Wie zaterdag werkt, blijft woensdag thuis. Het werkschema past eerder bij een bankfiliaal dan bij een vastgoedmakelaar, en dat is bewust. Heylen heeft als startende zelfstandige naar eigen zeggen “dubbel zoveel uren” geklopt. Zijn personeel doet dat dus niet.
Op de vraag wat hij zoekt in zijn medewerkers, antwoordt hij: “honger en goesting.” Zijn ebitda-marge heeft hij niet meteen paraat, onder meer omdat hij in drie nieuwe platformen aan het investeren is. “Dat moet ik navragen.” Het past bij een operationele CEO. De cijfers die hij wel onmiddellijk klaar heeft, leven aan de operationele kant.
Twee keer tegen de stroom in
Twee keer in zijn carrière deed Heylen het tegenovergestelde van wat de sector deed. Tijdens de drie maanden coronasluiting in 2020 wierf hij twintig mensen aan, omdat zijn digitale aanvraagstromen bleven aantonen dat de woonbehoefte steeg. In 2022, toen oorlog in Oekraïne, stijgende bouwkosten en stijgende rentes de markt deden afkoelen, koos hij voor uitbreiding in plaats van afslanking. Vier nieuwe kantoren in Limburg, een in Leuven en twee in Oost-Vlaanderen. De omslag van een Antwerpse naar een Vlaamse speler maakte hij in volle vastgoedkrimp. “We hadden twee mogelijkheden. Terugschakelen of uitbreiden. Wij hebben voor het tweede gekozen.”
Het verdienmodel rust voor een groot stuk op zelfstandige BIV-makelaars (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) die enkel bij een afgesloten verkoop of verhuur betaald worden. Mensen die voorheen een eigen kantoor uitbaatten, factureren bij hem volgens eigen zeggen soms het vijfvoudige. “Zonder de risico’s die een eigen kantoor met zich brengt.”
Royal Antwerp FC
De oververzadigde Vlaamse markt waarin hij speelt, vergeeft niemand die zich verstopt. België telt volgens Heylen bijna dubbel zoveel makelaars als Nederland. “Je moet gezien worden.” De band met de voetbalclub Royal Antwerp FC reikt verder terug dan de hoofdsponsoring. In de jaren dat zijn bedrijf nog maar drie kantoren telde, sponsorde Heylen de club al uit sympathie. In het seizoen 2016-2017 werd hij shirtsponsor, hetzelfde seizoen waarin Antwerp de terugkeer naar de hoogste klasse afdwong. Daarna klauterden de twee samen omhoog: het bedrijf in aantal kantoren, de club in de rangschikking. “Wij sponsoren om de club te helpen, dat is emotioneel.
Bedrijfsmatig gaat het om top of mind blijven.” Een partnerschap met de wielrenner Wout van Aert en zijn vrouw Sarah De Bie volgde later, in dezelfde lijn.
De marketing stuurt Heylen zelf nog aan, zegt hij, en ook de digitaliseringsprojecten komen uit zijn koker. Twee jaar geleden volgde hij een opleiding AI Ondernemen aan de Karel de Grote Hogeschool. Twee docenten van die opleiding haalde hij nadien tijdelijk naar het bedrijf. In juni lanceert Heylen het platform Immopocket, in oktober 2026 volgt een tweede app.
De volgende geografische stap voert hem naar de Vlaamse kust. “Als we de stap zetten, gaan we voor de hele kustlijn”, zegt Heylen. Brugge hoort daarbij. Buiten Vlaanderen gaat hij niet, omdat zijn schaalvoordelen verdampen zodra de fiscaliteit verschuift. Heylen wil van zijn bedrijf een “woon-stop-shop” maken. Het is de samenvatting van iemand die op zijn negentiende zijn marketingstudie beëindigde, maar er twintig jaar na de opening van zijn eigen kantoor nog altijd aan denkt.
