De verhuur van woningen voor korte termijn via platforms als Airbnb en Booking is in Vlaanderen onderworpen aan strikte regelgeving. Sinds de invoering van het Vlaams Logiesdecreet bestaat er een sluitend kader dat geldt voor iedereen die toeristisch logies aanbiedt, ongeacht of dit gebeurt via een professioneel platform of rechtstreeks. De regels betreffen niet alleen de aanmelding bij Toerisme Vlaanderen, maar ook brandveiligheid, fiscaliteit, lokale belastingen en de verhouding tot mede-eigendom.
In de praktijk merken wij bij Heylen Vastgoed dat eigenaars vaak onderschatten hoe omvangrijk dit kader is. Een tweede verblijf aan de kust, een appartement in een Vlaamse stad of een gastenkamer op het platteland: telkens gelden dezelfde basisverplichtingen, met daarbovenop gemeentelijke voorwaarden die sterk kunnen verschillen. Deze gids overloopt de belangrijkste regels die in 2026 van toepassing zijn en helpt u om uw verhuuractiviteit op een correcte en veilige manier te organiseren.
1. Wat valt onder kortetermijnverhuur?
Onder kortetermijnverhuur wordt in Vlaanderen verstaan: het tegen vergoeding ter beschikking stellen van een logies aan een of meerdere toeristen, voor een of meerdere overnachtingen. Het maakt geen verschil of u een volledige woning, een appartement, een studio, een kamer of een vakantiewoning aanbiedt. Zodra de huurder een toerist is en het verblijf van tijdelijke aard is, valt de activiteit onder het toeristisch logies en bijgevolg onder het Vlaams Logiesdecreet.
De definitie staat los van het platform waarlangs de verhuur loopt. Zowel verhuur via Airbnb, Booking, Vrbo, een eigen website als rechtstreekse mond-tot-mondreclame valt onder dezelfde regels. Indien u een woning verhuurt aan studenten, seizoenarbeiders of expats voor een langere periode, gaat het in principe niet om toeristisch logies, maar om een gewone huurovereenkomst die onder het Vlaams Woninghuurdecreet valt.
De grens tussen beide is niet altijd haarscherp. Een verblijf van enkele weken kan in sommige gevallen nog als toeristisch worden beschouwd, vooral wanneer de huurder geen hoofdverblijfplaats vestigt en het pand meubilair en huishoudtoestellen ter beschikking stelt. Indien u twijfelt of uw activiteit onder toeristisch logies valt, kan u advies inwinnen bij Toerisme Vlaanderen of bij uw boekhouder.
Let op: ook het sporadisch verhuren van uw eigen hoofdverblijfplaats tijdens vakanties of weekends valt onder de regelgeving. Het aantal nachten of de frequentie speelt geen rol voor de aanmeldingsplicht.
2. Het Vlaams Logiesdecreet
Het Vlaams Logiesdecreet van 5 februari 2016 vormt de hoeksteen van de regelgeving voor toeristisch logies in Vlaanderen. Het decreet bepaalt aan welke basisvoorwaarden elk logies moet voldoen, ongeacht of het gaat om een hotel, een vakantiewoning, een bed and breakfast of een appartement dat via Airbnb verhuurd wordt.
Het decreet legt vier basisvoorwaarden op. Het logies moet voldoen aan de regels inzake brandveiligheid. Het moet voldoen aan minimale eisen op het vlak van uitbating, onder meer wat betreft hygiëne, comfort en informatieverstrekking. Het moet correct verzekerd zijn. En het moet aangemeld worden bij Toerisme Vlaanderen vooraleer u uw eerste gast ontvangt.
Daarnaast voorziet het decreet in een vrijwillige erkenning. Wie aan strengere kwaliteitseisen voldoet, kan een erkenning bekomen en het bijhorende erkenningsteken voeren. Voor wie een professionele uitbating beoogt, biedt deze erkenning een meerwaarde op het vlak van marketing en geloofwaardigheid. Voor de meeste particuliere verhuurders volstaat de basisverplichting van aanmelding.
Het decreet werd sinds de inwerkingtreding meermaals verfijnd via uitvoeringsbesluiten. Voor het actuele kader verwijst Toerisme Vlaanderen op haar website naar de geconsolideerde versie van de regelgeving in de Codex Vlaanderen. Indien u een logies wenst op te starten, raden wij aan om steeds de meest recente versie te raadplegen.
3. Verplichte registratie en erkenningsnummer
Elke uitbater van een toeristisch logies in Vlaanderen moet zich aanmelden bij Toerisme Vlaanderen. Deze aanmelding gebeurt online via het digitaal loket en is gratis. Na de aanmelding ontvangt u een uniek erkenningsnummer dat u verplicht moet vermelden in al uw publiciteit, dus ook op platforms als Airbnb en Booking.
De aanmelding bevat onder meer gegevens over de uitbater, de exacte ligging van het logies, het type logies en het aantal kamers of slaapplaatsen. U dient tevens te verklaren dat u voldoet aan de basisvoorwaarden inzake brandveiligheid, uitbating en verzekering. Toerisme Vlaanderen kan op basis van deze aanmelding controles uitvoeren of bijkomende stukken opvragen.
Naast de Vlaamse aanmelding bestaat er sinds enkele jaren een Europese registratieplicht voor kortetermijnverhuur. Deze regelt de gegevensuitwisseling tussen platforms en lidstaten en vereist dat platforms enkel logies mogen aanbieden die over een geldig registratienummer beschikken. In Vlaanderen wordt deze Europese plicht ingevuld via het bestaande aanmeldingssysteem van Toerisme Vlaanderen.
Let op: indien u uw aanmelding niet doet of het erkenningsnummer niet vermeldt in uw publicaties, riskeert u een administratieve geldboete en kan uw aanbod door de platforms verwijderd worden. Platforms zijn evenwel verplicht om enkel aanbod met een geldig nummer toe te laten.
4. Brandveiligheid en attestering
Brandveiligheid is een centraal onderdeel van het Logiesdecreet. Elk toeristisch logies moet voldoen aan de Vlaamse brandveiligheidsnormen, die afhangen van het type logies en het aantal slaapplaatsen. Voor kleinere logies, zoals een appartement of een vakantiewoning met beperkte capaciteit, gelden minder strenge regels dan voor grote hotels of jeugdverblijven.
Om aan te tonen dat u aan de normen voldoet, dient u een brandveiligheidsattest aan te vragen bij de burgemeester van de gemeente waar het logies gelegen is. De brandweer voert een controle uit en geeft een advies. Op basis daarvan reikt de burgemeester een attest A (gunstig), een attest B (gunstig met opmerkingen) of een attest C (ongunstig) uit. Enkel met een attest A of B kan u uw logies legaal exploiteren.
De geldigheidsduur van het attest is beperkt en hangt af van het type. Bij belangrijke verbouwingen, een wijziging van capaciteit of een functiewijziging dient u een nieuwe controle aan te vragen. Houd er rekening mee dat de wachttijden voor een controle in sommige hulpverleningszones kunnen oplopen, waardoor u tijdig actie dient te ondernemen vooraleer u opent.
De concrete eisen omvatten onder meer rookmelders, blusmiddelen, een veilige evacuatieweg, brandwerende deuren in bepaalde configuraties en correct gekeurde elektrische en gasinstallaties. Indien uw logies in een appartementsgebouw ligt, gelden bovendien de algemene brandveiligheidsnormen van het gebouw. Bij twijfel raden wij aan om vooraf advies in te winnen bij de lokale brandweer.
5. Lokale belastingen (toeristenbelasting, verblijfsbelasting)
Naast de Vlaamse regelgeving heffen veel gemeenten een eigen belasting op het toeristisch verblijf. Deze belasting draagt verschillende namen, zoals toeristenbelasting, verblijfsbelasting, logiestaks of forfaitaire belasting op tweede verblijven. De bedragen, de berekeningswijze en de aangifteplicht verschillen sterk per gemeente.
In sommige steden wordt een vast bedrag per overnachting per persoon aangerekend. In andere gemeenten geldt een forfait per kamer of per slaapplaats per jaar, ongeacht het werkelijke aantal nachten. Bepaalde toeristische gemeenten, zoals de kustgemeenten en de centrumsteden, hanteren bijgevolg een combinatie van beide. Het is uw verantwoordelijkheid als uitbater om de lokale belastingreglementen te kennen en correct toe te passen.
De aangifte gebeurt meestal via de gemeentelijke administratie, via een periodieke aangifte van het aantal overnachtingen of via een jaarlijkse forfaitaire aanslag. Sommige platforms, waaronder Airbnb, innen in een aantal gemeenten de toeristenbelasting automatisch en dragen die af. Indien dit niet het geval is, dient u zelf in te staan voor de aangifte en de betaling.
Let op: een toeristenbelasting staat los van uw eventuele aanslag voor de gemeentelijke opcentiemen of voor een forfaitaire belasting op tweede verblijven. In gemeenten met een tweedeverblijfsbelasting kan u in bepaalde gevallen vrijgesteld worden indien u kan aantonen dat het pand effectief commercieel verhuurd wordt. Raadpleeg het reglement van uw gemeente voor de exacte voorwaarden.
6. Fiscale gevolgen (huurinkomsten kortverhuur)
De fiscale behandeling van inkomsten uit kortetermijnverhuur is complexer dan die van een klassieke woninghuur. De FOD Financiën maakt een onderscheid tussen drie componenten: een onroerend deel (de vergoeding voor het gebruik van de woning zelf), een roerend deel (de vergoeding voor het gebruik van het meubilair en de uitrusting) en een dienstendeel (de vergoeding voor bijkomende diensten zoals ontbijt, schoonmaak of linnen).
Het onroerend deel wordt in principe belast op basis van het kadastraal inkomen, dat verhoogd wordt met 40 procent. Het roerend deel wordt belast als roerend inkomen, doorgaans tegen een afzonderlijk tarief, na aftrek van een forfaitaire kostenaftrek. Het dienstendeel wordt aangemerkt als beroepsinkomen indien de activiteit een beroepsmatig karakter heeft, of als divers inkomen in andere gevallen.
Indien de fiscus oordeelt dat u de verhuur op een professionele en georganiseerde wijze uitoefent, kan de volledige opbrengst gekwalificeerd worden als beroepsinkomen. In dat geval gelden de progressieve tarieven van de personenbelasting en bent u tevens sociale bijdragen verschuldigd. De kwalificatie hangt af van factoren zoals het aantal entiteiten, de mate van organisatie, de actieve werving van klanten en de regelmaat van de activiteit.
In de praktijk verdelen veel verhuurders de totale prijs forfaitair tussen de drie componenten, op basis van administratieve richtlijnen. Indien u geen specifieke verdeling toepast, bestaat het risico dat de fiscus een eigen verdeling oplegt, vaak in uw nadeel. Wij raden aan om de fiscale aspecten met uw boekhouder of fiscalist door te nemen vooraleer u start, zodat u uw aangifte correct opstelt.
7. BTW-implicaties bij commerciele uitbating
Wie kortetermijnverhuur op een commerciële manier uitbaat, valt in principe onder de BTW. De Belgische wetgeving voorziet dat het verschaffen van gemeubeld logies, samen met bijkomende diensten zoals ontbijt, ontvangst van gasten of regelmatige schoonmaak, onderworpen is aan BTW tegen een verlaagd tarief.
Indien u louter een gemeubelde woning ter beschikking stelt zonder enige bijkomende dienst, valt de verhuur in principe buiten het toepassingsgebied van BTW. Zodra u evenwel diensten aanbiedt die typisch zijn voor de hotelsector, zoals het wisselen van linnen, het ontvangen van gasten of het verzorgen van een ontbijt, wordt u BTW-plichtig. De grens tussen beide situaties is in de praktijk vaak dun.
Voor kleine uitbaters bestaat de regeling van de vrijstelling van BTW voor kleine ondernemingen. Indien uw jaarlijkse omzet onder de wettelijke drempel blijft, kan u opteren voor deze vrijstelling. U dient dan geen BTW aan te rekenen, maar kan ook geen BTW recupereren op uw kosten. Voor wie aanzienlijke investeringen plant, kan een gewone BTW-registratie alsnog voordeliger uitvallen.
De BTW-regels voor logies werden de voorbije jaren meermaals aangepast en zijn bijgevolg een aandachtspunt. Een correcte beoordeling vereist een individuele analyse van uw concrete activiteit. Indien u twijfelt over uw BTW-statuut, raden wij aan om dit voor te leggen aan uw boekhouder of aan uw lokale BTW-controle.
8. Mede-eigendom: kunnen statuten kortverhuur verbieden?
Wie een appartement bezit in een gebouw met meerdere eigenaars, dient rekening te houden met de regels van de mede-eigendom. De algemene vergadering van mede-eigenaars (de VME) is bevoegd om de basisakte en het reglement van mede-eigendom op te stellen en te wijzigen. In die statuten kan een verbod of een beperking op kortetermijnverhuur opgenomen worden.
Een dergelijk verbod is in beginsel geldig, op voorwaarde dat het pertinent en proportioneel is en de eigendomsrechten niet op disproportionele wijze beperkt. De rechtspraak van de voorbije jaren heeft deze bevoegdheid van de VME meermaals bevestigd. Indien een mede-eigenaar het verbod naast zich neerlegt, kan de syndicus of de VME juridische stappen ondernemen, met dwangsommen en eventueel een gerechtelijke beëindiging tot gevolg.
Voor de invoering van een verbod is doorgaans een gekwalificeerde meerderheid in de algemene vergadering vereist. De exacte meerderheidsvereiste hangt af van de aard van de wijziging en van de tekst van de bestaande statuten. Een loutere wijziging van het reglement van interne orde volstaat niet altijd, indien het verbod neerkomt op een wezenlijke beperking van de bestemming van de privatieve delen.
Let op: vooraleer u een appartement aankoopt met de bedoeling het via Airbnb te verhuren, raden wij sterk aan om de basisakte en het reglement van mede-eigendom door te nemen. Een verbod op kortetermijnverhuur of op commerciële activiteiten kan uw plannen volledig doorkruisen. Indien u twijfelt over de interpretatie, kan u een notaris of advocaat raadplegen.
9. Stedenbouwkundige aspecten (functiewijziging)
Naast de toeristische en de fiscale regelgeving spelen ook stedenbouwkundige aspecten een rol. De bestemming van een pand wordt vastgelegd in de stedenbouwkundige vergunning of in het gewestplan, het ruimtelijk uitvoeringsplan of het bijzonder plan van aanleg. Indien een woning oorspronkelijk vergund is als gewone eengezinswoning, is de bestemming wonen.
Het regelmatig verhuren van een volledige woning aan toeristen kan in bepaalde gevallen beschouwd worden als een functiewijziging, namelijk een wijziging van de functie wonen naar de functie toeristisch logies. Voor een functiewijziging is in principe een omgevingsvergunning vereist. Of een vergunning effectief nodig is, hangt af van de schaal en de aard van de verhuur en van de gemeentelijke voorschriften.
Bepaalde gemeenten hebben specifieke regels uitgewerkt om de impact van Airbnb op de woningmarkt te beheersen. Zo bestaan er gemeenten waar de kortetermijnverhuur van een hoofdverblijfplaats beperkt is tot een maximaal aantal nachten per jaar, of waar bijkomende vergunningen vereist zijn voor de omvorming van woningen tot vakantiewoningen. Deze lokale regelgeving kan voor u zwaarwegende gevolgen hebben.
Indien u plant om een pand structureel als kortverhuur in te zetten, raden wij aan om bij de dienst stedenbouw van uw gemeente na te vragen of een omgevingsvergunning of een melding nodig is. Het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid biedt eveneens algemene informatie over de toepasselijke regels en procedures.
10. Aansprakelijkheid en verzekering
Een correcte verzekering is een wettelijke voorwaarde uit het Logiesdecreet en tegelijk een essentiële bescherming voor uzelf. Een klassieke woningverzekering of brandverzekering voor een privéwoning dekt in vele gevallen niet de risico's verbonden aan toeristische verhuur. Een schadegeval tijdens een Airbnb-verblijf kan bijgevolg geweigerd worden door uw verzekeraar indien de polis niet aangepast is.
U dient minstens een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid uitbating af te sluiten, die de schade dekt die u of uw gasten aan derden kunnen toebrengen. Daarnaast wordt aanbevolen om de brand- en inboedelverzekering uit te breiden met een specifieke clausule voor toeristische verhuur. Sommige verzekeraars bieden hiervoor een aangepast product aan, met dekking voor onder meer schade door huurders, diefstal en huurderving.
Platforms als Airbnb voorzien soms in een eigen aansprakelijkheids- en schadedekking voor gastheren. Deze dekking kan nuttig zijn als aanvulling, maar vervangt geen volwaardige Belgische verzekering. De voorwaarden, plafonds en uitsluitingen van een platformdekking zijn vaak beperkter dan die van een lokale polis. Wij raden aan om deze dekkingen niet als enige bescherming te beschouwen.
Bij een schadegeval is het van groot belang dat u kan aantonen dat u de wettelijke verplichtingen nageleefd heeft, waaronder de aanmelding bij Toerisme Vlaanderen en het brandveiligheidsattest. Indien blijkt dat u de regelgeving niet naleefde, kan de verzekeraar de uitkering geheel of gedeeltelijk weigeren. Een correcte administratie en een aangepaste polis gaan dus hand in hand.
11. Sancties bij niet-naleving
De handhaving van het Logiesdecreet is in handen van Toerisme Vlaanderen. De inspecteurs kunnen controles uitvoeren, processen-verbaal opstellen en administratieve geldboetes opleggen. De boetes verschillen naargelang de aard en de ernst van de inbreuk. Naast administratieve geldboetes kan een logies tijdelijk of definitief gesloten worden indien de basisvoorwaarden niet vervuld zijn.
Inbreuken op de aanmeldingsplicht, op de plicht om het erkenningsnummer te vermelden en op de basisvoorwaarden inzake brandveiligheid en verzekering worden actief opgevolgd. Platforms zoals Airbnb en Booking zijn op grond van de Europese verordening verplicht om gegevens te delen met de overheid. Het is bijgevolg eenvoudiger geworden om niet-aangemelde logies op te sporen.
Naast de Vlaamse sancties kunnen ook gemeenten optreden bij niet-naleving van lokale belastingreglementen of stedenbouwkundige voorschriften. Een gemeente kan eveneens fiscale boetes opleggen of een herstelvordering instellen om een ongeoorloofde functiewijziging ongedaan te maken. Op fiscaal vlak kan de FOD Financiën belastingverhogingen toepassen wanneer u inkomsten niet correct aangeeft.
De combinatie van Vlaamse, lokale en federale sancties maakt dat de financiële gevolgen van niet-naleving snel kunnen oplopen. Voor wie toeristische verhuur ernstig wenst aan te pakken, is het bijgevolg veiliger en goedkoper om vanaf de start in regel te zijn. De aanmeldingsprocedure bij Toerisme Vlaanderen is gratis en vraagt slechts een beperkte inspanning.
12. Veelgestelde vragen
Mag ik mijn hoofdverblijfplaats verhuren via Airbnb tijdens mijn vakantie?
Ja, op voorwaarde dat u zich aanmeldt bij Toerisme Vlaanderen en voldoet aan de basisvoorwaarden inzake brandveiligheid, uitbating en verzekering. De occasionele aard van de verhuur ontslaat u niet van deze verplichtingen. Tevens dient u de lokale belastingen na te leven en uw inkomsten correct aan te geven in de personenbelasting.
Heeft mijn woonverzekering automatisch een dekking voor Airbnb?
In de meeste gevallen niet. Een klassieke woonverzekering is afgesloten voor een private bewoning en dekt niet automatisch de risico's verbonden aan een commerciële uitbating. U dient uw verzekeraar in te lichten over de toeristische verhuur en de polis indien nodig uit te breiden. Bijgevolg vermijdt u dat een schadegeval geweigerd wordt.
Kan de syndicus mij verbieden om mijn appartement via Airbnb te verhuren?
De syndicus zelf kan geen verbod opleggen, maar de algemene vergadering van mede-eigenaars wel. Indien de statuten of het reglement van mede-eigendom een verbod of een beperking voorzien, dient u zich daar aan te houden. Bij overtreding kan de VME juridische stappen ondernemen, eventueel met dwangsommen.
Moet ik een vennootschap oprichten voor mijn Airbnb-activiteit?
Niet noodzakelijk. Veel particuliere verhuurders blijven actief als natuurlijk persoon. Indien uw activiteit evenwel een professioneel karakter krijgt, kan een vennootschapsstructuur fiscaal of juridisch interessant zijn. Een gesprek met uw boekhouder helpt om de meest geschikte structuur te bepalen op basis van uw concrete situatie.
Wat gebeurt er indien ik mijn erkenningsnummer niet vermeld op Airbnb?
Platforms zijn verplicht om enkel aanbod toe te laten met een geldig registratienummer. Bij ontbreken kan uw aanbod worden verwijderd. Daarnaast kan Toerisme Vlaanderen een administratieve geldboete opleggen. Het correct vermelden van uw nummer in elke advertentie is bijgevolg essentieel.
Geldt de regelgeving ook voor een gastenkamer in mijn eigen woning?
Ja, ook een bed and breakfast of een gastenkamer in uw eigen woning valt onder het Logiesdecreet. De aanmeldingsplicht, de basisvoorwaarden en de fiscale verplichtingen gelden onverminderd. Voor kleinschalige formules zijn de regels op het vlak van brandveiligheid wel beperkter dan voor grotere uitbatingen.
Conclusie
Kortetermijnverhuur in Vlaanderen biedt interessante mogelijkheden voor eigenaars, maar het regelgevende kader is omvangrijk en raakt aan toerisme, fiscaliteit, ruimtelijke ordening en mede-eigendom. Een grondige voorbereiding voorkomt onaangename verrassingen en zware sancties achteraf. Door uw aanmelding bij Toerisme Vlaanderen, een correct brandveiligheidsattest, een aangepaste verzekering en een juiste fiscale aangifte beschermt u uw investering en uw gasten.
Indien u plannen heeft om een woning of appartement aan te kopen voor toeristische verhuur, of indien u een bestaand pand wenst om te vormen tot een Airbnb, helpen wij u graag bij de inschatting van de mogelijkheden en de risico's. Neem gerust contact op met onze collega's van Heylen Vastgoed. Zij staan klaar om u verder te helpen.
Bronnen
- Toerisme Vlaanderen (toerismevlaanderen.be): informatie over aanmelding en erkenning van toeristisch logies
- Vlaams Logiesdecreet van 5 februari 2016, geconsolideerde versie via Codex Vlaanderen (codex.vlaanderen.be)
- FOD Financiën (financien.belgium.be): fiscale behandeling van huurinkomsten en BTW
- Departement Omgeving Vlaanderen (omgeving.vlaanderen.be): regelgeving omgevingsvergunning en functiewijziging
- VLABEL, Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be/vlabel): Vlaamse fiscale aspecten
- Codex Vlaanderen (codex.vlaanderen.be): geconsolideerde Vlaamse regelgeving
