Helaas komt het soms voor dat een huurder overlijdt tijdens de looptijd van een huurcontract. Een logische vraag is dan: wat gebeurt er met de lopende huurovereenkomst? Sinds 01 januari 2019 biedt het Vlaams Woninghuurdecreet hierover meer duidelijkheid en bescherming voor de verhuurder dan vroeger. In deze bijdrage leggen we graag uit wat er precies gebeurt bij het overlijden van de huurder en welke stappen ondernomen moeten worden.
Federale woninghuurwet versus Vlaams Woninghuurdecreet
Onder de Federale Woninghuurwet van 1991 werd voor de verhuurder geen specifieke regeling getroffen wanneer hij met het overlijden van zijn (laatste) huurder geconfronteerd werd. Krachtens artikel 1742 oud Burgerlijk Wetboek (gemeen recht) werd de huurovereenkomst immers niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Het bleef onduidelijk wat er in dergelijke situatie diende te gebeuren. Deze lacune in de wetgeving heeft in de praktijk voor veel problemen gezorgd. Dit gezien het zowel de verhuurder als de eventuele erfgenamen van de huurder in een moeilijk parket kon plaatsen.
Gelukkig wordt deze problematiek vandaag wél geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet van 01 januari 2019. Deze regeling zal hieronder uiteengezet worden. Let wel: huurcontracten afgesloten vóór 01 januari 2019 vallen nog steeds onder de (niet-bestaande) regeling van de Federale Woninghuurwet, waardoor onderstaande regeling van het Vlaams Woninghuurdecreet niet op hen van toepassing is.
De regeling bij overlijden (Vlaams Woninghuurdecreet)
Stel je voor: een huurder komt in de loop van een huurcontact plotseling te overlijden. Wat gebeurt er dan met de huurwaarborg? Wie ontruimt het pand? Welke zekerheid heeft de verhuurder? Dergelijke vragen duiken op. Gelukkig biedt het Vlaams Woninghuurdecreet een duidelijk wettelijk kader voor deze situatie.
Volgens het Vlaams Woninghuurdecreet wordt het huurcontract van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaren de overeenkomst te zullen voortzetten. Indien een koppel samen een woning huurt, zal de huurovereenkomst enkel ontbonden worden indien de laatste huurder sterft.
Wanneer na overlijden van de laatste huurder de erfgenamen niet reageren of als er geen erfgenamen zijn, en het huurcontract dienvolgens van rechtswege wordt ontbonden, heeft de verhuurder bovendien recht op een vergoeding van één maand huur.
Indien de erfgenamen het pand niet tijdig ontruimen, of als er geen aanvaardende erfgenamen zijn, kan de vrederechter op verzoek van de verhuurder een curator aanstellen. Deze zorgt dan voor de ontruiming van het pand.
De vrederechter zal daarnaast ook een oordeel vellen over de vrijgave van de huurwaarborg. Deze zal in de meeste gevallen toegekend worden aan de verhuurder. Die waarborg mag dan gebruikt worden het inlossen van openstaande huurschulden, voor huurschade aan het pand, of als bezettingsvergoeding voor de periode waarin de curator zijn taak uitvoerde.
Een positieve evolutie vanuit een kritisch oogpunt
Hoewel bovenstaand rechtskader toegejuicht kan worden, dient er ook een kritische noot bij geplaatst te worden. Het overlijden van de (laatste) huurder zadelt de verhuurder immers vaak op met kopzorgen, die vooral op financieel vlak zullen spelen.
Vooreerst kan het zijn dat de verhuurder twee maanden zal moeten overbruggen zonder huurinkomsten te ontvangen, aangezien pas dan het huurcontract automatisch zal worden stopgezet. Verder is het pand vlak na het overlijden tijdens de fase van ontruiming niet vrij ter beschikking en dus onverhuurbaar, waardoor de verhuurder financieel verlies lijdt. De bij wet voorziene compensatie van één maand huurgeld zal deze derving mogelijks niet volledig dekken.
Daarnaast is er ook een aanzienlijk risico op schade aan het pand, bijvoorbeeld wanneer het pand tijdens de wintermaanden onverwarmd zou blijven, of wanneer de woning zou worden gekraakt. Bovendien zal tevens de curator vergoed moeten worden voor zijn inspanningen, net zoals de verhuisfirma die eventueel gecontacteerd wordt om het pand leeg te halen.
Het kostenplaatje voor de verhuurder kan aldus oplopen met dien verstande dat de huurwaarborg – dewelke doorgaans 3 maanden huur bedraagt - mogelijks niet alle kosten zal dekken.
Toch overheerst vooral een positief gevoel bij het juridisch kader dat het Vlaams Woninghuurdecreet van 01 januari 2019 biedt. De duidelijke regeling bij het overlijden van een huurder zorgt immers voor een houvast in deze moeilijke situatie en biedt partijen meer rechtszekerheid. Bovendien is thans de vrederechter bevoegd om een curator aan te stellen in kader van een dergelijke huursituatie. Voorheen diende de verhuurder zich in geval van een onbeheerde nalatenschap te richten tot de rechtbank van eerste aanleg om de aanstelling van een curator te bekomen.
Gelet op het feit dat de Vrederechter dichter bij de mensen staat en een specifiek wettelijk kader werd voorzien, zal de verhuurder allicht sneller zijn weg tot de rechter vinden. Zodoende verlaagt het Vlaams Woninghuurdecreet de drempel tot de toegang tot de rechter in die zin.
Wenst u er zeker van te zijn dat het nodige gebeurt indien u in bovenstaande situatie terecht komt, aarzel dan niet uw pand te verhuren met Heylen Vastgoed. Wij informeren en begeleiden u graag.