Kosten bij het Kopen van een Huis in België: Volledig Overzicht 2024

Elk jaar tekenen duizenden Vlamingen een compromis voor de aankoop van een woning. De vastgoedprijzen blijven stijgen en de financiële drempel wordt hoger. Naast de aankoopprijs komen er immers bijkomende kosten kijken die vaak worden onderschat. Voor een woning van €300.000 bedragen de extra uitgaven al snel €30.000 tot €45.000. Registratierechten, notariskosten, hypotheekkosten en schattingskosten: het stapelt zich op. Een realistisch financieel plan houdt rekening met alle kostenposten, zodat er geen verrassingen volgen op het moment van de sleuteloverdracht.

Hoeveel kost een huis kopen in België? Totaaloverzicht

De totale aankoopkosten bij het kopen van een huis in België liggen gemiddeld tussen 12% en 15% van de aankoopprijs voor een bestaande woning. Voor nieuwbouw is dat percentage lager, meestal rond 3% tot 5%, maar daar komt 21% BTW bovenop de verkoopprijs.

Concreet betekent dit:

Type woning | Aankoopprijs | Bijkomende kosten | Totaal

Bestaande woning | €250.000 | €30.000 - €37.500 | €280.000 - €287.500

Bestaande woning | €400.000 | €48.000 - €60.000 | €448.000 - €460.000

Nieuwbouw (excl. BTW) | €300.000 | €9.000 - €15.000 | €372.000 - €378.000

Die bijkomende kosten bestaan uit verschillende posten die allemeer vóór of bij de notarisakte worden betaald. De belangrijkste kostenposten zijn:

• Registratierechten: 10% of 12% in Vlaanderen, afhankelijk van de bestemming van het pand
• Notariskosten: honorarium en aktekosten, ongeveer €3.000 tot €5.000
• Hypotheekkosten: dossierkost, schattingskost, notariskosten hypotheekakte
• Schattingskosten: €300 tot €600 voor een erkende expert

Daarnaast is het verstandig om ook budget te voorzien voor de verhuis zelf, eventuele verbouwingen, verzekeringen en de eerste nutsvoorzieningen. Reken daar nog eens €5.000 tot €10.000 extra voor.

De aankoopprijs is slechts het startpunt. Bereken steeds het totaalplaatje, inclusief alle kosten, voordat er een bod wordt geplaatst of een compromis wordt getekend. Zo voorkom je dat het budget halverwege het aankoopproces tekortschiet.

Registratierechten: de grootste kostenpost bij de aankoop

Registratierechten zijn veruit de zwaarste kostenpost bij het kopen van een bestaande woning. Deze belasting wordt betaald aan de Vlaamse overheid voor de registratie van de eigendomsoverdracht. In Vlaanderen bedragen de registratierechten 10% voor een gezinswoning als hoofdverblijf, of 12% wanneer het gaat om een tweede verblijf of beleggingspand.

Voor eerste kopers bestaat er in Vlaanderen een gunstregeling. Wie nog nooit een woning op naam had én een bescheiden woning koopt (maximaal €200.000 of onder de KI-grens), betaalt op de eerste schijf van €200.000 slechts 3% registratierechten in plaats van 10%. Dat scheelt meteen €14.000 op een woning van €200.000.

Situatie | Tarief | Voorbeeld (€250.000)

Gezinswoning, eerste aankoop (tot €200.000) | 3% op eerste €200.000, 10% op rest | €6.000 + €5.000 = €11.000

Gezinswoning, standaard | 10% | €25.000

Tweede verblijf / belegging | 12% | €30.000

Een veelgemaakte vergissing is veronderstellen dat het gunstregime automatisch wordt toegekend. Dat is niet het geval. Er wordt expliciet een aanvraag ingediend bij de notaris, en er wordt voldaan aan strikte voorwaarden: woonplicht, geen andere woning op naam, maximaal kadastraal inkomen. Wordt die aanvraag gemist, dan wordt het volle tarief aangerekend.

Vraag de notaris altijd om een simulatie van de registratierechten voordat het compromis wordt getekend. Dan bestaat er zekerheid over het exacte bedrag en kan er indien nodig nog worden bijgestuurd. De voorwaarden voor het verlaagd tarief zijn streng en laten weinig ruimte voor interpretatie.

Notariskosten: wat betaal je de notaris?

De notaris is verplicht bij elke vastgoedtransactie in België. Er wordt niet gekocht zonder notaris. De notariskosten bij aankoop bestaan uit twee grote delen: het honorarium en de aktekosten.

Het honorarium is de vergoeding voor het werk van de notaris zelf: opzoekingen in het hypotheekkantoor, opstellen van de akte, begeleiding van het dossier, controleren van de juridische zuiverheid. Dit honorarium is wettelijk vastgelegd en werkt met een degressieve schaal: hoe duurder de woning, hoe lager het percentage. Voor een woning van €300.000 bedraagt het honorarium ongeveer €2.800 tot €3.200.

De aktekosten zijn alle bijkomende uitgaven die de notaris maakt: uittreksels uit het kadaster, het hypotheekkantoor, urbanistische inlichtingen, kosten voor registratie van de akte. Die kosten variëren per dossier, maar reken op €500 tot €1.500 extra.

Aankoopprijs | Notarishonorarium (schatting) | Aktekosten (schatting) | Totaal notariskosten

€200.000 | €2.200 | €600 | €2.800

€300.000 | €3.000 | €800 | €3.800

€500.000 | €4.200 | €1.200 | €5.400

Een veelgestelde vraag: kan er worden onderhandeld met de notaris over de prijs? Nee, niet over het honorarium, dat is wettelijk vastgelegd. Er wordt wel zelf een notaris gekozen, en het loont om prijzen te vergelijken voor de aktekosten. Sommige notarissen werken efficiënter of hanteren andere tarieven voor bepaalde opzoekingen.

Wel onderhandelbaar is de verdeling van de notariskosten tussen koper en verkoper. Standaard betaalt de koper alles, maar in sommige gevallen (vooral bij moeilijk verkopbare panden) wordt er afgesproken dat de verkoper een deel van de kosten op zich neemt. Dit wordt vastgelegd in het compromis.

Tot slot worden er ook notariskosten betaald voor de hypotheekakte wanneer er een lening wordt aangegaan. Die worden besproken in het volgende hoofdstuk.

Hypotheekkosten: van dossierkost tot notarisakte

De meeste kopers hebben een hypothecaire lening nodig om de aankoop te financieren. Dat brengt een hele reeks extra kosten met zich mee die vaak worden onderschat. Worden alle hypotheekkosten samengeteld, dan wordt er al snel €2.500 tot €4.000 bereikt voor een gemiddelde lening.

De eerste kost is de dossierkost bij de bank. Die varieert enorm per instelling, van €0 tot €1.500, en is vaak onderhandelbaar. Sommige banken schrappen de dossierkost volledig wanneer er ook andere producten worden afgenomen (spaarrekening, creditcard), andere rekenen standaard €500 of meer. Dit is een van de weinige posten waar er effectief nog kan worden bespaard door te vergelijken.

Dan is er de schattingskost. De bank wil zekerheid dat het pand voldoende waard is als onderpand, dus wordt er een erkende schatter langsgestuurd. Die schatting kost €300 tot €600, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het pand. Sommige banken werken met eigen taxateurs, andere laten de keuze vrij.

De derde grote post is de hypotheekakte bij de notaris. Er worden twee keer notariskosten betaald: één keer voor de aankoopakte, en één keer voor de hypotheekakte. Die tweede akte kost ongeveer €1.200 tot €1.800, afhankelijk van het geleende bedrag. Dit omvat het opstellen van de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek op het pand en alle administratieve formaliteiten.

Daarnaast gelden ook:

• Brandverzekering: verplicht opgelegd door de bank, ongeveer €200 tot €400 per jaar
• Schuldsaldoverzekering: sterk aangeraden, premie varieert naar leeftijd en gezondheid (€300 tot €1.000+ per jaar)
• Registratierechten op de hypotheekakte: 1% van het hypotheekbedrag (€3.000 op een lening van €300.000), maar vaak vrijgesteld voor gezinswoningen

Deze kosten komen bovenop de aankoopkosten en de eigen inbreng. Bij €30.000 eigen middelen en een woning van €270.000, dient er rekening te worden gehouden met minstens €3.000 aan hypotheekkosten die daar nog bij worden geteld. Het kan nuttig zijn om vooraf een simulatie te maken van de maandelijkse afbetaling, zodat duidelijk wordt of het budget haalbaar blijft.

Schattingskosten en andere verplichte uitgaven

Naast de grote drie (registratierechten, notariskosten, hypotheekkosten) zijn er nog een paar kleinere maar verplichte kosten die moeten worden ingepland. Ze lijken misschien onbeduidend, maar samen lopen ze toch op tot €1.000 à €2.000 extra.

Schattingskosten voor de bank werden al aangehaald, maar vaak wordt het pand ook laten keuren door een expert voor de eigen gemoedsrust. Dat is technisch niet verplicht, maar sterk aangeraden bij oudere woningen. Een bouwtechnische expertise kost €400 tot €800 en kan duizenden euro's aan verborgen gebreken besparen. Denk aan vochtproblemen, scheuren in de fundering, elektrische installaties die niet meer voldoen: allemaal zaken die niet zichtbaar zijn bij een snelle bezichtiging.

Dan is er het energieprestatiecertificaat (EPC). Elke woning die verkocht wordt, vergt een geldig EPC. De verkoper betaalt dit meestal, maar dit dient steeds te worden gecontroleerd. Soms proberen verkopers deze kost door te schuiven. Een EPC aanvragen kost €200 tot €350.

Andere vaak vergeten kosten:

• Bodemonderzoek (oriënterend of beschrijvend): verplicht bij overdracht van grond of panden met mogelijke bodemverontreiniging, €500 tot €2.000
• Conformiteitsattest elektrische installatie: verplicht bij installaties ouder dan 25 jaar, €100 tot €200
• Conformiteitsattest gas: indien aanwezig, €75 tot €150
• Verhuis- en verbouwingskosten: €1.500 tot €5.000, afhankelijk van de afstand en hoeveelheid spullen
• Gemeentelijke belastingen en onroerende voorheffing: vanaf het moment van overdracht voor rekening van de koper

Maak een overzicht met alle kosten voordat er een bod wordt geplaatst. Zet erbij welke kosten zeker zijn en welke nog een schatting zijn. Hou 10% buffer aan voor onverwachte uitgaven, die zijn er alleszins.

Kostenverschil nieuwbouw vs. bestaande woning

Hier verandert het plaatje volledig. Veel kopers veronderstellen dat nieuwbouw duurder is omdat de verkoopprijs hoger ligt. Maar qua aankoopkosten wordt er bij nieuwbouw juist veel minder betaald, met een belangrijke kanttekening.

Bij nieuwbouw worden er geen registratierechten van 10% betaald, maar wel 21% BTW. Die BTW zit echter al vervat in de verkoopprijs die wordt weergegeven. De bijkomende kosten bij nieuwbouw beperken zich tot:

• Notariskosten voor de aankoopakte: €2.500 tot €4.000
• Hypotheekkosten (bij een lening): €2.500 tot €4.000
• Eventuele schattingskosten: €300 tot €600

Totaal komt het uit op ongeveer 3% tot 5% bijkomende kosten bovenop de verkoopprijs (die al inclusief BTW is). Voor een nieuwbouwappartement van €350.000 (incl. BTW) bedragen de extra kosten ongeveer €10.500 tot €17.500.

Vergelijk dat met een bestaande woning van €300.000 (excl. alle kosten):

Kostenpost | Nieuwbouw (€350.000 incl. BTW) | Bestaand (€300.000)

Registratierechten | €0 | €30.000 (10%)

Notariskosten aankoop | €3.500 | €3.800

Hypotheekkosten | €3.000 | €3.000

Schattingskosten | €400 | €500

Totaal bijkomend | €6.900 | €37.300

Het verschil is enorm: ruim €30.000 minder aan aankoopkosten. Echter, de nieuwbouwprijs ligt vaak 15% tot 20% hoger dan een vergelijkbare bestaande woning, dus het verschil wordt aan de andere kant gecompenseerd. Het BTW-voordeel bij nieuwbouw compenseert dat gedeeltelijk, maar niet volledig.

Nog een voordeel van nieuwbouw: er zijn meestal geen renovatiekosten de eerste 10 jaar, terwijl er bij een bestaande woning mogelijk meteen wordt geïnvesteerd in een nieuwe keuken, badkamer of dakisolatie.

Nieuwbouw heeft lagere aankoopkosten, maar een hogere totaalprijs. Bestaand heeft hoge aankoopkosten, maar een lagere startprijs en meer onderhandelingsruimte. De keuze hangt af van het budget en de bereidheid om te renoveren.

Praktisch rekenvoorbeeld: kosten voor een woning van €300.000

Een concreet voorbeeld maakt het verschil duidelijk. Er wordt een bestaande gezinswoning gekocht in Vlaanderen voor €300.000. De koper is eerste koper en komt in aanmerking voor het verlaagd tarief van 3% op de eerste €200.000. Er zijn €50.000 eigen middelen beschikbaar en er wordt een hypotheek genomen van €280.000 (immers moeten ook de aankoopkosten worden gefinancierd).

Volledige kostenopbouw:

Registratierechten:

• 3% op eerste €200.000 = €6.000
• 10% op resterende €100.000 = €10.000
• Totaal registratierechten: €16.000

Notariskosten aankoop:

• Honorarium = €3.000
• Aktekosten = €800
• Totaal notariskosten aankoop: €3.800

Hypotheekkosten:

• Dossierkost bank = €500
• Schattingskost = €450
• Notariskosten hypotheekakte = €1.400
• Totaal hypotheekkosten: €2.350

Overige verplichte kosten:

• Bouwtechnische expertise = €600
• EPC (betaald door verkoper, dit controleren)
• Conformiteitsattesten (elektriciteit) = €150
• Totaal overig: €750

Totaal aankoopkosten: €22.900

Dat is 7,6% van de aankoopprijs, een stuk lager dan de 12-15% die zonder gunstregeling zou worden betaald. Maar daar stopt het niet:

Eenmalige kosten bij verhuizen:

• Verhuisfirma = €1.200
• Kleine renovaties (schilderen, laminaat) = €3.500
• Meubels en inrichting = €4.000
• Aansluiting nutsvoorzieningen = €300
• Totaal verhuis en inrichting: €9.000

Totaal te voorziene kosten: €31.900

Met €50.000 eigen middelen worden de €22.900 aan aankoopkosten gedekt en de eerste €27.100 van de woning zelf. Er wordt €280.000 geleend (inclusief een buffer van €7.000 voor de verhuiskosten die worden meegenfinanceerd).

Maandelijkse afbetaling (25 jaar, 3,5% rente): ongeveer €1.400 per maand. Worden daar de verzekeringen, onroerende voorheffing en nutskosten aan toegevoegd, dan liggen de totale woonkosten rond €1.800 tot €2.000 per maand.

Belangrijke les uit dit voorbeeld: zelfs met het gunstregime zijn er minstens 10% eigen middelen nodig om comfortabel een huis te kunnen kopen zonder financieel in de problemen te komen.

Tips om kosten te besparen bij de aankoop

Aankoopkosten zijn grotendeels wettelijk vastgelegd, maar er zijn toch een paar slimme manieren om duizenden euro's te besparen, zonder concessies te doen aan de kwaliteit van de aankoop.

1. Maximaliseer het gunstregime

Als eerste koper bestaat er recht op 3% registratierechten op de eerste schijf. Maar die gunstregeling geldt enkel wanneer er aan alle voorwaarden wordt voldaan. Zorg dat er geen andere woning op naam staat (ook geen erfenis), en blijf binnen de kadastraal inkomen-grens. Dat scheelt meteen €14.000 op een woning van €200.000.

2. Vergelijk notarissen

Er is vrije keuze van notaris. Het honorarium is vastgelegd, maar de aktekosten kunnen variëren. Vraag offertes bij minstens 3 notarissen en vergelijk niet alleen de prijs, maar ook de service. Een goede notaris bespaart op termijn geld door juridische fouten te voorkomen.

3. Onderhandel over dossierkost bij de bank

De dossierkost van €500 tot €1.500 is vaak het eerste wat banken laten vallen om de klant binnen te halen. Speel banken tegen elkaar uit, of vraag om een pakketkorting wanneer er ook een spaarrekening of verzekeringen worden ondergebracht. Dat bespaart €500 tot €1.000.

4. Kom zelf met een expert

Sommige banken accepteren een schattingsrapport van een externe expert, in plaats van hun eigen taxateur. Dat kan €100 tot €200 schelen, en er is zelf meer controle over het proces. Controleer dit wel vooraf met de bank.

5. Vraag de verkoper om een bijdrage

In een kopersmarkt (veel aanbod, weinig vraag) wordt er soms onderhandeld dat de verkoper een deel van de aankoopkosten voor zijn rekening neemt. Vraag bijvoorbeeld €5.000 korting op de prijs die specifiek wordt gebruikt voor de notariskosten. Dit wordt vastgelegd in het compromis.

6. Kies voor een bestaande woning in opkomende buurt

Nieuwbouw is oorspronkelijk goedkoper qua aankoopkosten, maar duurder in totaal. Een bestaande woning in een opkomende buurt wordt gekocht voor minder, en profiteert vaak sneller van waardestijging. Investeer het verschil in renovatie, dat verhoogt de waarde meer dan nieuwbouw.

7. Let op de timing van de aankoop

Registratierechten en notariskosten zijn verschuldigd bij de ondertekening van de akte, niet bij het compromis. Wordt er in januari gekocht maar wordt de akte pas in maart getekend, dan kunnen die maanden worden gebruikt om extra te sparen of om een hogere hypotheek af te sluiten indien dat nodig is.

Investeer alleszins in een degelijke bouwtechnische expertise vóór de aankoop. Dat kost €600, maar het kan €20.000 aan verborgen gebreken besparen. Kosten besparen betekent niet op alles beknibbelen, het betekent slim prioriteren.

Veelgestelde vragen

Hoeveel bedragen de kosten bij het kopen van een huis in België?

De totale kosten bij het kopen van een bestaande woning liggen tussen 12% en 15% van de aankoopprijs. Voor een woning van €300.000 betekent dat €36.000 tot €45.000 aan bijkomende kosten. Deze kosten omvatten registratierechten (10% standaard, 3% voor eerste kopers op eerste schijf), notariskosten (€3.000 tot €5.000), hypotheekkosten (€2.500 tot €4.000) en schattingskosten (€300 tot €600). Bij nieuwbouw zijn de bijkomende kosten lager (3% tot 5%), maar de verkoopprijs is inclusief 21% BTW.

Wat zijn registratierechten en hoeveel betaal je in Vlaanderen?

Registratierechten zijn een belasting die wordt betaald aan de Vlaamse overheid bij de eigendomsoverdracht van een woning. In Vlaanderen bedragen de registratierechten 10% voor een gezinswoning als hoofdverblijfplaats, of 12% voor een tweede verblijf of beleggingspand. Eerste kopers die aan bepaalde voorwaarden voldoen, betalen een verlaagd tarief van 3% op de eerste €200.000 van de aankoopwaarde. Daarna geldt het normale tarief van 10% op het restbedrag. Op een woning van €250.000 wordt er als eerste koper dus €6.000 (3% van €200.000) plus €5.000 (10% van €50.000) betaald, in totaal €11.000.

Kan je de notariskosten onderhandelen bij een huisaankoop?

Het notarishonorarium is wettelijk vastgelegd en dus niet onderhandelbaar. Elke notaris rekent hetzelfde tarief volgens een degressieve schaal. Wel onderhandelbaar zijn de aktekosten (uittreksels, attesten, administratieve handelingen), die van notaris tot notaris kunnen verschillen. Het loont dus om offertes te vergelijken. Daarnaast wordt er soms afgesproken dat de verkoper een deel van de notariskosten voor zijn rekening neemt, vooral in een kopersmarkt. Die afspraak wordt dan vastgelegd in het compromis van verkoop.

Wat is het verschil in kosten tussen nieuwbouw en een bestaande woning?

Het verschil is aanzienlijk. Bij nieuwbouw worden er géén registratierechten (10%) betaald, maar wel 21% BTW die al in de verkoopprijs vervat zit. De bijkomende kosten beperken zich tot notaris- en hypotheekkosten, ongeveer 3% tot 5% van de totaalprijs. Bij een bestaande woning worden er wél 10% registratierechten betaald (of 3% als eerste koper), plus notaris- en hypotheekkosten, in totaal 12% tot 15%. Op een woning van €300.000 scheelt dat €25.000 tot €30.000 aan aankoopkosten, maar de nieuwbouwprijs ligt vaak hoger om dat verschil te compenseren.

Welke kosten worden vaak vergeten bij het kopen van een huis?

Kopers onderschatten vaak de verhuiskosten (€1.000 tot €3.000), kleine renovaties die direct nodig zijn (€2.000 tot €10.000), meubels en inrichting (€3.000 tot €8.000), en de eerste energiefacturen en nutsvoorzieningen (€500 tot €1.000 in de eerste maanden). Ook vaak vergeten: de onroerende voorheffing (gemiddeld €1.000 tot €2.000 per jaar) die vanaf de datum van de akte wordt betaald, en verplichte verzekeringen zoals brandverzekering (€200 tot €400 per jaar) en schuldsaldoverzekering (€300 tot €1.000+ per jaar). Voorzie minstens €5.000 tot €10.000 extra voor deze post-aankoop kosten.

Klaar om een woning te kopen zonder financiële verrassingen?

De kosten bij het kopen van een huis in België zijn complex, maar met de juiste voorbereiding volkomen beheersbaar. Het verschil tussen een succesvolle aankoop en financiële stress zit in de details: weten welk gunstregime er wordt toegepast, slim onderhandelen met de bank en een realistisch totaalbudget opstellen dat verder kijkt dan enkel de aankoopprijs.

Tel altijd minstens 12% tot 15% bijkomende kosten bij de aankoopprijs van een bestaande woning, en minstens 3% tot 5% bij nieuwbouw. Houd daarbovenop nog eens €5.000 tot €10.000 buffer aan voor verhuis, inrichting en onverwachte uitgaven. Als eerste koper: ga na of het verlaagd tarief van 3% registratierechten effectief wordt toegepast. Dat bespaart op één dag meer dan er in een jaar aan rente wordt betaald.

Wie wil starten met de zoektocht, kan alle stappen van aankoop tot sleuteloverdracht terugvinden in de praktische gidsen op onze website. Kennis betekent in vastgoed letterlijk duizenden euro's verschil. Neem contact op met het Heylen-kantoor voor persoonlijk advies bij de financiering van de aankoop.

Op zoek naar je droomwoning? Bekijk het actuele aanbod van Heylen Vastgoed in jouw regio.