Notariskosten bij de Aankoop van een Woning: Volledige Kostenberekening 2024

Bij de aankoop van een woning komen er meer kosten kijken dan alleen de verkoopprijs. Naast de hypothecaire lening en de eigen inbreng vormen de notariskosten een aanzienlijke financiële post. In Vlaanderen tekenen elk jaar duizenden kopers een compromis zonder vooraf volledig zicht te hebben op de bijkomende kosten. Nochtans vertegenwoordigen de notariskosten gemiddeld 12 tot 13% van de aankoopprijs. Dit bedrag wordt contant betaald vóór de authentieke akte.

Vooraf inzicht krijgen in de volledige kostenstructuur is essentieel. Dit artikel geeft een gedetailleerd overzicht van alle notariskosten bij de aankoop van vastgoed in Vlaanderen: wat ze omvatten, waarom ze betaald worden, en hoe er slimmer begroot kan worden. Zo ontstaat een helder beeld en worden financiële verrassingen op de dag van de ondertekening vermeden.

Wat zijn notariskosten en waarom worden ze betaald?

Notariskosten zijn de verzameling van alle kosten die bij de aankoop van een woning via de notaris betaald worden. Het gaat niet om een enkel bedrag, maar om verschillende kostenposten die samen de totale notarisfactuur vormen. De notaris is wettelijk verplicht bij elke vastgoedtransactie in België en treedt op als onpartijdige bewaker van het recht. Zonder notaris is er geen rechtsgeldige eigendomsoverdracht.

De term "notariskosten" omvat drie grote kostenposten.

Registratierechten zijn belastingen die betaald worden aan de Vlaamse overheid voor het registreren van de eigendomsoverdracht. Dit is veruit de grootste kostenpost en bedraagt standaard 10% van de aankoopprijs voor bestaande woningen in Vlaanderen.

Het ereloon van de notaris is de vergoeding voor de professionele dienstverlening: het voorbereiden van de akte, juridisch advies, het verrichten van opzoekingen, aanwezigheid bij de ondertekening, en de afhandeling van de registratie. Dit ereloon is vastgelegd in een wettelijk barema.

Aktekosten en administratieve kosten dekken de praktische aspecten zoals het opstellen van documenten, opzoekingen in het hypotheekkantoor, stedenbouwkundige inlichtingen, uittreksels uit het kadaster, en andere administratieve handelingen.

De notaris is verplicht om vooraf een gedetailleerde kostenschatting te geven. Dit is een wettelijke verplichting die kopers beschermt tegen onverwachte bedragen. Toch wordt de volledige kostenraming vaak pas bij het compromis verstrekt, terwijl het nuttig is om deze informatie al in een vroeger stadium op te vragen.

De notaris is geen verkoper van een dienst waarover onderhandeld kan worden. Het gaat om een openbaar ambtenaar met vastgelegde tarieven. De registratierechten zijn een wettelijk percentage. Er is weinig onderhandelingsruimte, maar wel transparantie over elke kostenpost.

Volledige opsplitsing: alle notariskosten op een rij

Hieronder volgt een overzicht van de totale kosten voor de aankoop van een bestaande woning van €300.000 in Vlaanderen. Dit is een standaardsituatie zonder toepassing van het verlaagd tarief.

Kostenpost | Bedrag | Percentage van aankoopprijs

Registratierechten | €30.000 | 10%

Ereloon notaris | €3.900 tot €4.500 | 1,3 tot 1,5%

Aktekosten (opstellen, opzoekingen) | €1.200 tot €1.800 | 0,4 tot 0,6%

Hypotheekakte (indien van toepassing) | €1.200 tot €1.500 | 0,4 tot 0,5%

Totaal | €36.300 tot €37.800 | 12,1 tot 12,6%

Dit betekent dat bij een woning van €300.000 effectief €336.300 tot €337.800 betaald wordt om de sleutels in handen te krijgen. Voor starters op de woningmarkt is deze kostenpost een aanzienlijke financiële uitdaging.

De verdeling toont aan dat ongeveer 80% van het totaalbedrag naar de Vlaamse overheid gaat in de vorm van registratierechten. Slechts 20% gaat naar de notaris en de administratieve afhandeling. De notaris is bijgevolg niet de voornaamste begunstigde van deze kosten, maar treedt op als tussenpersoon en belastinginzamelaar.

Drie belangrijke opmerkingen bij deze tabel. Bij nieuwbouw worden geen registratierechten betaald, maar wel 21% BTW op de aankoopprijs. Dit verandert de kostenstructuur aanzienlijk. Het verlaagd tarief voor bescheiden woningen kan een aanzienlijke besparing opleveren. Bij een eerste aankoop van een bescheiden woning worden in Vlaanderen 6% of 3% registratierechten betaald in plaats van 10%. Op een woning van €300.000 kan dit een besparing van €12.000 tot €21.000 betekenen. De hypotheekakte is alleen van toepassing wanneer er een hypothecaire lening wordt aangegaan. Wie cash koopt, betaalt deze kostenpost niet.

Ereloon van de notaris: wat wordt betaald voor de dienstverlening?

Het ereloon van de notaris is het enige deel van de notariskosten dat daadwerkelijk naar de notaris zelf gaat. Het is een vergoeding voor een uitgebreide reeks diensten: het voorbereiden van de akte, het verlenen van juridisch advies, het verrichten van opzoekingswerk, de aanwezigheid bij de ondertekening, en het afhandelen van de registratie bij de bevoegde overheidsdiensten.

De erelonen volgen een wettelijk vastgelegd barema met een degressieve schaal. Dit betekent dat het percentage daalt naarmate de aankoopprijs stijgt.

Aankoopprijs woning | Ereloon (indicatief) | Percentage

€100.000 | €1.800 tot €2.200 | 1,8 tot 2,2%

€200.000 | €3.000 tot €3.600 | 1,5 tot 1,8%

€300.000 | €3.900 tot €4.500 | 1,3 tot 1,5%

€500.000 | €5.500 tot €6.500 | 1,1 tot 1,3%

Deze bedragen zijn exclusief BTW. Op het ereloon wordt 21% BTW gerekend, waardoor het werkelijke bedrag ongeveer 20% hoger ligt dan de vermelde bedragen in de tabel.

Het ereloon is niet onderhandelbaar. Het barema is wettelijk vastgelegd om concurrentie tussen notarissen te vermijden en de onafhankelijkheid van het beroep te waarborgen. Vergelijken tussen notarissen is wel mogelijk op vlak van extra dienstverlening, zoals begeleiding bij fiscale optimalisatie of advies over financieringsmogelijkheden.

De dienstverlening waarvoor betaald wordt, omvat opzoekingen in het hypotheekkantoor om te verifiëren of er nog schulden of beslagen op het pand rusten, controle van stedenbouwkundige vergunningen en bestemmingsplannen, het opstellen en juridisch correct formuleren van de authentieke akte, bewaring van de akte in het notarieel archief, aangifte en betaling van de registratierechten bij de bevoegde overheid, bewaking van de wettelijke termijnen en formaliteiten, en juridisch advies over clausules, erfdienstbaarheden en contractvoorwaarden.

De notaris fungeert als waarborg dat er geen woning gekocht wordt met verborgen hypotheken, bouwmisdrijven of eigendomsconflicten. Deze juridische zekerheid rechtvaardigt de kostprijs van het ereloon.

Registratierechten: de grootste kostenpost bij de aankoop

Registratierechten zijn geen vergoeding voor een dienst, maar een belasting die betaald wordt aan de Vlaamse overheid voor het recht om eigenaar te worden van een onroerend goed. In Vlaanderen bedraagt het standaardtarief 10% van de aankoopprijs voor bestaande woningen.

Op een woning van €300.000 betekent dit €30.000 aan registratierechten. Dit is het grootste enkelvoudige bedrag binnen de notariskosten en weegt zwaar op het totale budget.

Het verlaagd tarief: de belangrijkste besparingskans

Vlaanderen biedt echter verlaagde tarieven voor kopers die aan specifieke voorwaarden voldoen.

6% registratierechten worden betaald bij de eerste aankoop van een bescheiden woning met een kadastraal inkomen van maximaal €745, op voorwaarde dat er binnen drie jaar een hoofdverblijfplaats gevestigd wordt.

3% registratierechten gelden in bepaalde centrumsteden met verhoogde investeringsbedienten. De lijst van steden waarvoor dit tarief geldt, is beschikbaar via de Vlaamse overheid.

1% registratierechten kan van toepassing zijn op de eerste schijf van €200.000 in specifieke situaties, waarbij plattelandspremies of centrumstadpremies gecombineerd worden.

Een concreet voorbeeld verduidelijkt de invloed van het verlaagd tarief. Bij de aankoop van een bescheiden woning van €250.000 als eerste aankoop geldt:

• Standaardtarief 10%: €25.000
• Verlaagd tarief 6%: €15.000
• Besparing: €10.000

Die besparing van €10.000 kan geïnvesteerd worden in renovatie, meubilair, of gewoon een financiële buffer opbouwen. Het verlaagd tarief is de belangrijkste fiscale hefboom bij een aankoop, maar de voorwaarden worden strikt gecontroleerd. Vals spelen met de hoofdverblijfplaats kan later leiden tot boetes.

Registratierechten zijn definitief en niet fiscaal aftrekbaar. Ze worden eenmalig betaald. Dit is geen hypotheekrente die fiscaal aftrekbaar is, maar een structurele kostenpost die het budget blijvend beïnvloedt.

Aktekosten en administratieve kosten

Naast het ereloon en de registratierechten zijn er aktekosten en administratieve kosten. Dit zijn de praktische kosten voor het voorbereiden en uitvoeren van de transactie. Veel kopers veronderstellen dat deze kosten inbegrepen zijn in het ereloon, maar dat is niet zo. Het gaat om aparte kostenposten.

De voornaamste aktekosten zijn:

• Opzoekingen in het hypotheekkantoor: €50 tot €150 per opzoeking. Hiermee controleert de notaris of er nog schulden of beslagen op het pand rusten.
• Stedenbouwkundige inlichtingen: €50 tot €100. Dit omvat de controle van vergunningen, bestemmingsplannen en eventuele bouwmisdrijven.
• Uittreksels uit het kadaster: €20 tot €50
• Energieprestatiecertificaat (EPC): gratis indien reeds voorhanden, anders €200 tot €300
• Kosten voor het opmaken van de akte: €300 tot €600. Dit dekt papier, drukwerk en digitale indiening.
• Kosten voor bewaring van de akte: €100 tot €200

In totaal komt dit neer op ongeveer €1.200 tot €1.800 aan aktekosten voor een standaardaankoop. Dit lijkt weinig naast de registratierechten, maar het is wel een bedrag dat contant betaald wordt.

Sommige notarissen werken met een transparant pakket waarbij alle administratieve kosten inbegrepen zijn in één bedrag. Andere notarissen factureren per individuele opzoeking. Het is aangewezen om vooraf een gedetailleerde kostenschatting te vragen. Daar bestaat een wettelijk recht op.

Hypotheekakte: bijkomende kostenpost bij geleend geld

Wanneer er een hypothecaire lening wordt aangegaan, komt er een aparte hypotheekakte bij. Dit is een tweede notariële akte die de bank beschermt door een hypotheek te vestigen op de woning. De kosten hiervan omvatten:

• Ereloon notaris voor hypotheekakte: €1.000 tot €1.200
• Registratierechten op de hypotheekakte: 1% van het geleende bedrag, met een maximum van €2.500 in Vlaanderen sinds 2024
• Administratieve kosten: €200 tot €300

Voor een lening van €250.000 komt dit neer op ongeveer €1.200 tot €1.500 extra voor de hypotheekakte. Dit komt bovenop de kosten voor de aankoopakte zelf.

De hypotheekakte is wettelijk verplicht van zodra er met geleend geld een woning gekocht wordt. Wie cash koopt, betaalt deze kostenpost niet.

Verschil in notariskosten: nieuwbouw versus bestaande woning

De kostenstructuur bij nieuwbouw verschilt fundamenteel van die bij een bestaande woning. Dit is cruciaal om te begrijpen wanneer er vergeleken wordt tussen beide opties.

Bestaande woning (€300.000):

• Registratierechten: €30.000 (10%)
• Ereloon en aktekosten: €5.100 tot €6.300
• Totale notariskosten: €35.100 tot €36.300

Nieuwbouw (€300.000 excl. BTW = €363.000 incl. BTW):

• Registratierechten: €0 (nieuwbouw is vrijgesteld)
• Ereloon en aktekosten: €5.500 tot €6.800 (berekend op prijs incl. BTW)
• BTW: €63.000 (21% op de aankoopprijs excl. BTW)
• Totale kosten: €68.500 tot €69.800

Nieuwbouw is dus niet goedkoper qua bijkomende kosten. Integendeel, er wordt 21% BTW betaald in plaats van 10% registratierechten. Bovendien geldt die BTW ook op het ereloon van de notaris en alle aktekosten. Het enige fiscale voordeel bij nieuwbouw is de mogelijkheid om BTW gedeeltelijk terug te vorderen indien de woning gebruikt wordt voor professionele doeleinden, zoals als zelfstandige met een kantoor aan huis.

Nieuwbouw is fiscaal enkel voordeliger wanneer de koper zelfstandige is en minstens 50% van de woning gekwalificeerd kan worden als professioneel vastgoed. In dat geval kan tot 50% van de betaalde BTW teruggevorderd worden.

Bouwgrond: een aparte categorie

Bij de aankoop van bouwgrond in Vlaanderen wordt betaald:

• Registratierechten: 12% (hoger dan bij woningen)
• Ereloon en aktekosten: €2.000 tot €3.500, afhankelijk van de grondprijs
• Geen BTW: grond is vrijgesteld van BTW

Bouwgrond is dus relatief duur qua notariskosten omdat het percentage registratierechten hoger ligt en toch de volledige kosten van de notaris verschuldigd zijn.

Notariskosten berekenen: rekenvoorbeelden voor verschillende prijsklassen

Hieronder worden drie realistische scenario's uitgewerkt zodat een helder beeld ontstaat van wat verwacht kan worden.

Scenario 1: Starterswoning van €200.000 (bescheiden woning, verlaagd tarief 6%)

Kostenpost | Bedrag

Registratierechten (6%) | €12.000

Ereloon notaris | €3.000

Aktekosten | €1.200

Hypotheekakte | €1.400

Totaal | €17.600

Totale investering | €217.600

Deze koper bespaart €8.000 door gebruik te maken van het verlaagd tarief. Dat bedrag is vaak het verschil tussen een haalbare en onhaalbare aankoop voor een starter.

Scenario 2: Gezinswoning van €350.000 (standaardtarief 10%)

Kostenpost | Bedrag

Registratierechten (10%) | €35.000

Ereloon notaris | €4.200

Aktekosten | €1.500

Hypotheekakte | €1.500

Totaal | €42.200

Totale investering | €392.200

Dit gezin dient dus bijna €400.000 te kunnen financieren voor een woning van €350.000. De notariskosten vertegenwoordigen 12% van de aankoopprijs.

Scenario 3: Nieuwbouwappartement van €280.000 (excl. BTW) = €338.800 (incl. BTW)

Kostenpost | Bedrag

Registratierechten | €0

BTW (21%) | €58.800

Ereloon notaris | €4.500

Aktekosten | €1.400

Hypotheekakte | €1.500

Totaal | €66.200

Totale investering | €405.000

Bij nieuwbouw ligt de totale investering bijna 20% hoger dan de aankoopprijs exclusief BTW.

Deze voorbeelden tonen aan waarom het essentieel is om notariskosten vanaf het begin in het budget op te nemen. Naast de maandelijkse hypotheeklasten dient ook het volledige financiële plaatje overwogen te worden.

Wanneer worden de notariskosten betaald en hoe wordt dit voorbereid?

De notariskosten worden niet betaald bij het tekenen van het compromis, maar bij het passeren van de authentieke akte. Dit gebeurt meestal drie tot vier maanden na het compromis. Deze periode geeft tijd om te sparen of de financiering definitief op orde te brengen.

Tijdlijn van betaling

Bij het compromis wordt een waarborg van 10% van de aankoopprijs betaald. Dit bedrag wordt gestort op een geblokkeerde rekening en gaat niet rechtstreeks naar de verkoper.

Twee tot drie weken voor de akte stuurt de notaris een gedetailleerde kostenschatting en een rekeningnummer.

Minstens vijf werkdagen voor de akte worden de volledige notariskosten en het resterende aankoopbedrag overgeschreven op de rekening van de notaris.

Bij de akte verdeelt de notaris de bedragen. De verkoper ontvangt zijn geld, de overheid ontvangt de registratierechten, en de notaris houdt zijn ereloon in. De bedragen worden gestort vóór de akte. De notaris tekent geen akte als het geld er niet is. Dit is een absolute regel.

Voorbereiding

Van zodra het compromis getekend is, wordt best een gedetailleerde kostenschatting opgevraagd. Iedere notaris is wettelijk verplicht om deze te verstrekken.

Er wordt best minstens 12 tot 15% van de aankoopprijs gereserveerd als buffer voor notariskosten en onvoorziene uitgaven zoals herstellingen, verhuiskosten en meubilair.

Verifieer of er recht bestaat op het verlaagd tarief. Dit kan €8.000 tot €20.000 besparing opleveren. De notaris kan dit vooraf controleren.

Bespreek met de bank of de notariskosten opgenomen kunnen worden in de hypothecaire lening. Sommige banken lenen tot 110% van de verkoopwaarde om de bijkomende kosten te dekken.

Het grootste risico is onvoldoende liquide middelen hebben op de dag van de akte. Indien €36.000 betaald dient te worden en er is slechts €30.000 beschikbaar, kan de akte niet doorgaan. Mogelijk wordt dan de waarborg van 10% verloren en kan de verkoper schadevergoeding eisen. Dit is een scenario dat alleszins vermeden wordt.

Praktische checklist vijf dagen voor de akte

• Alle bedragen gestort op de rekening van de notaris
• Bevestiging van de bank ontvangen dat de hypothecaire lening definitief is
• Identiteitskaart geldig (niet verlopen)
• Bevestiging dat nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas) vanaf de datum van de akte op naam gezet worden
• Afspraak met de verkoper gemaakt voor sleuteloverdracht

Met een goede planning vormen notariskosten geen struikelblok, maar een verwachte stap in het aankoopproces.

Veelgestelde vragen over notariskosten

Hoeveel notariskosten worden betaald bij de aankoop van een woning in Vlaanderen?

Bij de aankoop van een bestaande woning wordt gemiddeld 12 tot 13% van de aankoopprijs betaald aan notariskosten. Voor een woning van €300.000 komt dit neer op €36.000 tot €39.000. Dit bestaat uit registratierechten (10% standaard, 6% of 3% verlaagd tarief), het ereloon van de notaris (ongeveer 1,5%), aktekosten (ongeveer 0,5%), en eventueel de hypotheekakte (ongeveer 0,5%). Bij nieuwbouw worden geen registratierechten betaald maar wel 21% BTW, wat de totale kosten verhoogt naar ongeveer 23 tot 24% van de aankoopprijs exclusief BTW.

Kunnen notariskosten onderhandeld of verlaagd worden?

Het ereloon van de notaris is vastgelegd in een wettelijk barema en is niet onderhandelbaar. De registratierechten zijn een wettelijk percentage en kunnen evenmin verlaagd worden door onderhandeling. Gebruik maken van het verlaagd tarief voor registratierechten (6% of 3% in plaats van 10%) is wel mogelijk indien er voldaan wordt aan de voorwaarden zoals eerste aankoop, bescheiden woning of aankoop in een centrumstad. Dit bespaart €8.000 tot €20.000 op een gemiddelde woning. Daarnaast kan er tussen notarissen vergeleken worden op vlak van service en snelheid, maar niet op de prijs van het basisereloon.

Zijn notariskosten fiscaal aftrekbaar?

Notariskosten zijn niet fiscaal aftrekbaar in België. Noch de registratierechten, noch het ereloon van de notaris, noch de aktekosten kunnen afgetrokken worden van het belastbaar inkomen. De enige uitzondering geldt wanneer de woning gebruikt wordt voor professionele doeleinden, zoals als zelfstandige of voor beroepsmatig vastgoed. In dat geval kan een deel van de kosten doorgerekend worden als beroepskost. Voor de particuliere koper zijn notariskosten echter een definitieve, niet-aftrekbare kostenpost.

Wat is het verschil tussen ereloon en aktekosten bij de notaris?

Het ereloon is de vergoeding voor de professionele dienstverlening van de notaris: juridisch advies, opstellen van de akte, aanwezigheid bij ondertekening, en afhandeling van de registratie. Dit bedraagt ongeveer 1,5% van de aankoopprijs en is vastgelegd in een wettelijk barema. Aktekosten zijn daarentegen de praktische administratieve kosten voor opzoekingen in het hypotheekkantoor, stedenbouwkundige inlichtingen, uittreksels uit het kadaster, drukwerk en bewaarloon. Dit bedraagt ongeveer 0,4 tot 0,6% van de aankoopprijs. Samen vormen beide ongeveer 2% van de totale notariskosten. De overige 80% bestaat uit registratierechten.

Worden de notariskosten meteen contant betaald bij de akte?

De notariskosten worden niet contant betaald bij de akte zelf. De bedragen worden minstens vijf werkdagen vóór de akte overgeschreven op de rekening van de notaris. De notaris stuurt twee tot drie weken voor de akte een gedetailleerde kostenschatting en rekeningnummer. Pas wanneer alle bedragen op de notarisrekening staan, wordt de akte gepland. Bij de akte zelf worden enkel de identiteitskaart en eventueel enkele documenten meegebracht. Dit systeem voorkomt fouten en fraude tijdens de ondertekening.

Conclusie: voorbereid naar de notaris, zonder financiële verrassingen

Notariskosten vormen de grootste eenmalige kostenpost bij de aankoop van een woning in Vlaanderen en bedragen gemiddeld 12 tot 13% van de aankoopprijs. Voor veel kopers vertegenwoordigt dit meer dan een jaar spaargeld. Wie de kostenstructuur begrijpt, kan echter slimmer begroten, gebruik maken van verlaagde tarieven, en voorkomen dat de akte niet kan doorgaan door gebrek aan liquide middelen.

Ongeveer 80% van de notariskosten gaat naar de overheid in de vorm van registratierechten. Het verlaagd tarief is de belangrijkste besparingskans en kan €8.000 tot €20.000 besparing opleveren indien er aan de voorwaarden voldaan wordt. Bij nieuwbouw worden geen registratierechten betaald maar wel 21% BTW, waardoor de totale kosten hoger uitvallen. De bedragen worden minstens vijf dagen vóór de akte betaald, want notarissen tekenen geen akte zonder voorafgaande betaling.

Wie tijdig inzicht krijgt in de volledige kostenstructuur, kan gefundeerde keuzes maken en vermijdt financiële verrassingen. Laat je steeds goed adviseren door de notaris en vraag een gedetailleerde kostenschatting van zodra het compromis getekend is. Neem contact op met je Heylen-kantoor voor persoonlijk advies bij de aankoop van een woning. Zo stap je voorbereid naar de notaris en volgt de sleuteloverdracht met volledige zekerheid over wat betaald is en waarom.

Op zoek naar je droomwoning? Bekijk het actuele aanbod van Heylen Vastgoed in jouw regio.