Voor ondernemers en zelfstandigen die vastgoed willen verwerven, vormt de aankoop via een vennootschap een vaak overwogen alternatief voor een klassieke prive-aankoop. De keuze tussen beide structuren raakt aan fiscale, juridische en patrimoniale aspecten die elk een eigen gewicht hebben. In Vlaanderen kiezen heel wat zaakvoerders, vrije beroepers en investeerders bewust voor een aankoop via hun vennootschap omdat de fiscale behandeling van het pand op die manier sterk verschilt van een aankoop in eigen naam. Tegelijk brengt deze structuur specifieke aandachtspunten met zich mee die u steeds in kaart dient te brengen voor u tot aankoop overgaat.
In dit artikel overlopen wij wat een aankoop via vennootschap precies inhoudt, welke fiscale voordelen er bestaan op vlak van afschrijvingen, kostenaftrek en BTW, hoe de vennootschapsbelasting zich verhoudt tot de personenbelasting, en wat de gevolgen zijn van privegebruik via het voordeel alle aard. Ook bespreken wij het standaardtarief van de registratierechten, de exit-strategie bij een latere verkoop en het profiel van de koper waarvoor deze structuur het meest geschikt is. Op die manier beschikt u over een volledig overzicht alvorens u uw eigen situatie laat doorrekenen door een fiscaal adviseur of notaris.
1. Wat houdt een aankoop via vennootschap in?
Wanneer u vastgoed aankoopt via een vennootschap, treedt niet u als natuurlijke persoon op als koper, maar wel uw bv, nv of eventueel een patrimoniumvennootschap. Het pand komt bijgevolg op de balans van de vennootschap terecht en maakt deel uit van het vennootschapsvermogen. De vennootschap wordt eigenaar, sluit het krediet af, betaalt de notariskosten en ontvangt later de huurinkomsten of realiseert een meerwaarde bij verkoop.
Deze structuur wordt zowel gebruikt voor panden met een beroepsmatig karakter (kantoren, magazijnen, praktijkruimtes, winkelpanden) als voor zuiver investeringsvastgoed (opbrengsteigendommen, appartementen ter verhuring). Het type vennootschap en het beoogde gebruik bepalen in belangrijke mate welke fiscale regels van toepassing zijn. Een patrimoniumvennootschap is bijvoorbeeld specifiek opgericht om vastgoed aan te houden en te verhuren, terwijl een operationele vennootschap doorgaans vastgoed bezit dat zij zelf benut voor haar activiteit.
Het juridische kader voor vennootschappen werd grondig hertekend door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) van 2019. Dit kader regelt onder meer de oprichtingsvereisten, de bestuurdersaansprakelijkheid en de boekhoudkundige verplichtingen die op uw vennootschap rusten zodra zij vastgoed in eigendom heeft.
2. Waarom kiezen voor aankoop via vennootschap
De keuze om vastgoed via uw vennootschap aan te kopen vloeit zelden voort uit één enkel argument. Doorgaans is het een combinatie van fiscale optimalisatie, financieringscapaciteit en patrimoniumplanning. Indien uw vennootschap over voldoende liquide middelen beschikt, kan een aankoop binnen de structuur fiscaal interessanter uitvallen dan de uitkering van een dividend of bezoldiging waarop personenbelasting verschuldigd is, gevolgd door een prive-aankoop.
Daarnaast biedt de vennootschap de mogelijkheid om kosten te activeren en af te schrijven, hetgeen het belastbaar resultaat verlaagt. Voor wie het pand beroepsmatig gebruikt, kan ook de BTW een belangrijke rol spelen. Bovendien zorgt de scheiding tussen uw prive-vermogen en uw vennootschapsvermogen voor een vorm van patrimoniale spreiding, al moet u zich bewust zijn van de bestuurdersaansprakelijkheid die hier tegenover staat.
Tot slot speelt ook de financieringscapaciteit een rol. Banken kijken bij een vennootschap naar de cashflow, de rentabiliteit en de balansstructuur. Een gezonde vennootschap met stabiele resultaten kan vaak een interessante kredietstructuur bekomen voor de aankoop van vastgoed. Steeds dient u evenwel rekening te houden met de bijkomende waarborgen die de bank kan vragen, zoals een persoonlijke borgstelling van de zaakvoerder.
3. Fiscale voordelen: afschrijven en kosten aftrekken
Een van de belangrijkste fiscale argumenten voor een aankoop via vennootschap is de mogelijkheid om het gebouw af te schrijven. De vennootschap mag het gebouw lineair afschrijven, doorgaans aan een tarief van 3% per jaar over de aanschaffingswaarde van het gebouwgedeelte. De grond zelf kan u niet afschrijven omdat zij niet in waarde verminderd wordt door gebruik. Bij de aankoop dient u bijgevolg een opsplitsing te maken tussen de waarde van de grond en de waarde van het gebouw, doorgaans op basis van een gemotiveerde inschatting of een aktebepaling.
De jaarlijkse afschrijving vormt een aftrekbare beroepskost en verlaagt zo het belastbaar resultaat van uw vennootschap. Over een afschrijvingstermijn van ongeveer 33 jaar wordt de gebouwwaarde fiscaal gespreid in resultaat genomen. Naast de afschrijving zijn ook tal van andere kosten aftrekbaar:
- Notariskosten en registratierechten verbonden aan de aankoop (deels te activeren, deels onmiddellijk in kosten)
- Intresten op het hypothecaire krediet
- Onderhouds- en herstellingskosten
- Onroerende voorheffing
- Verzekeringen en syndickosten
- Beheers- en boekhoudkosten verbonden aan het pand
Let op: de aftrekbaarheid is enkel volledig wanneer het pand effectief beroepsmatig wordt aangewend of verhuurd binnen de doelstellingen van de vennootschap. Indien een deel van het pand prive gebruikt wordt, dient u een evenredige opsplitsing te maken en wordt het private gedeelte fiscaal anders behandeld via het voordeel alle aard.
4. BTW-recuperatie bij beroepsmatig gebruik
Wanneer een vennootschap een nieuw gebouw aankoopt of laat oprichten, is in principe BTW verschuldigd aan 21% in plaats van registratierechten. Indien uw vennootschap BTW-plichtig is en het pand uitsluitend wordt gebruikt voor BTW-belaste handelingen, kan deze BTW gerecupereerd worden. Dit betekent in de praktijk dat de aankoopkost aanzienlijk daalt, hetgeen het rendement van de investering positief beinvloedt.
Bij gemengd gebruik (deels BTW-belast, deels vrijgesteld) is slechts een gedeeltelijke BTW-aftrek mogelijk volgens een verhoudingsregel. Voor zuivere verhuringen aan particulieren is er doorgaans geen BTW van toepassing en bijgevolg ook geen recuperatie. Sinds enkele jaren bestaat evenwel de mogelijkheid om onder strikte voorwaarden te opteren voor BTW-belaste verhuring van professioneel onroerend goed (de zogenaamde optionele BTW-regeling), waardoor de verhuurder de BTW op de oprichtings- of aankoopkosten kan recupereren.
Let op: de BTW-recuperatie is verbonden aan een herzieningstermijn van vijftien jaar voor onroerende goederen. Indien het beroepsmatig gebruik binnen deze periode wijzigt of wegvalt, dient u een deel van de gerecupereerde BTW terug te betalen. Een wijziging van bestemming of een latere verkoop kan bijgevolg fiscale gevolgen hebben die u op voorhand in rekening moet brengen.
Voor bestaande, niet-nieuwe gebouwen geldt het stelsel van de registratierechten en is BTW-recuperatie in principe niet aan de orde. De definitie van een nieuw gebouw is fiscaal strikt afgebakend en is van toepassing tot en met 31 december van het tweede jaar volgend op de eerste ingebruikname.
5. Vennootschapsbelasting versus personenbelasting
Een centraal element in de afweging tussen een aankoop in eigen naam en een aankoop via vennootschap is het verschil in belastingdruk op de inkomsten en meerwaarden. Het standaardtarief in de vennootschapsbelasting bedraagt 25% (artikel 215 WIB 92). Voor kleine vennootschappen die voldoen aan een aantal voorwaarden geldt een verlaagd tarief van 20% op de eerste schijf van 100.000 euro belastbaar resultaat.
In de personenbelasting daarentegen worden beroepsinkomsten progressief belast aan tarieven die kunnen oplopen tot 50%, vermeerderd met aanvullende gemeentebelastingen. Onroerende inkomsten in eigen naam worden belast op basis van het kadastraal inkomen, eventueel geindexeerd en verhoogd, of op basis van de werkelijke huurinkomsten bij verhuring aan een professionele huurder.
Het tariefverschil tussen vennootschap en prive maakt dat investeringen die binnen de vennootschap blijven, een aanzienlijk lager belasting effect kennen dan dezelfde investering in eigen naam, op voorwaarde dat het kapitaal niet onmiddellijk uitgekeerd wordt aan de aandeelhouder. Bij uitkering van dividenden uit de vennootschap is namelijk een roerende voorheffing van 30% verschuldigd (of 15% onder het VVPRbis-stelsel mits naleving van de voorwaarden).
Bijgevolg is de vergelijking nooit louter een kwestie van tarieven naast elkaar leggen. U dient steeds te kijken naar de globale belastingdruk over de volledige levenscyclus van de investering: van aankoop tot exploitatie tot eventuele uitkering of verkoop.
6. Voordeel alle aard bij privegebruik
Indien u als bedrijfsleider of werknemer een woning of appartement bewoont dat eigendom is van uw vennootschap, ontstaat een belastbaar voordeel alle aard (VAA) in de personenbelasting. Dit voordeel wordt geacht een vorm van bezoldiging te zijn en wordt bijgevolg toegevoegd aan uw belastbare inkomsten.
De waardering van het voordeel alle aard voor onroerende goederen gebeurt op basis van een forfaitaire formule die rekening houdt met het geindexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een wettelijk vastgelegde coefficient. De berekening werd in de voorbije jaren herzien om de verschillen tussen kleine en grote panden te nivelleren. Voor gemeubelde woningen wordt het voordeel verhoogd. De exacte berekeningswijze en coefficienten worden jaarlijks gepubliceerd door de FOD Financien en zijn opgenomen in het uitvoeringsbesluit van het WIB 92.
Indien de werkelijke huurwaarde aanzienlijk hoger ligt dan het forfait, kan de fiscus in bepaalde gevallen het voordeel herkwalificeren of bijkomende correcties toepassen. Tevens is het zo dat de vennootschap zelf de bijhorende kosten (onderhoud, verzekering, onroerende voorheffing) doorgaans als beroepskost kan aftrekken, terwijl het voordeel alle aard bij u prive belast wordt. Deze asymmetrie maakt dat de globale fiscale impact in elke individuele situatie zorgvuldig dient te worden doorgerekend.
In bepaalde gevallen wordt ook geargumenteerd dat het voordeel niet enkel het bewoningsrecht dekt, maar ook andere lasten die door de vennootschap gedragen worden. Een nauwgezette boekhoudkundige verwerking en een correcte aangifte zijn alleszins noodzakelijk om discussies met de fiscus te vermijden.
7. Standaardtarief registratierechten 12% (geen verlaagd 2%)
Een belangrijk financieel aandachtspunt bij een aankoop via vennootschap is dat het verlaagde tarief van 2% voor de aankoop van de enige eigen gezinswoning niet van toepassing is. Dit gunsttarief, ingevoerd door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL), is voorbehouden aan natuurlijke personen die het pand zelf gaan bewonen als hoofdverblijfplaats.
Bij een aankoop door een vennootschap geldt bijgevolg het standaardtarief van 12% registratierechten op de aankoopprijs (Vlaams Gewest). Op een woning van 400.000 euro betekent dit 48.000 euro registratierechten in plaats van 8.000 euro bij toepassing van het verlaagde tarief in eigen naam. Dit verschil van 40.000 euro is een wezenlijk element in de afweging en weegt door op het rendement van de investering, zeker bij residentieel vastgoed.
Voor nieuw vastgoed waarop BTW van toepassing is, geldt deze problematiek niet op dezelfde manier, aangezien er dan geen registratierechten verschuldigd zijn op het gebouwgedeelte (wel op het grondaandeel onder bepaalde voorwaarden). De keuze tussen een aankoop met BTW dan wel met registratierechten hangt af van de aard van het pand, het beoogde gebruik en de mogelijkheid tot BTW-recuperatie.
Tevens dient u te weten dat de meeneembaarheid van eerder betaalde registratierechten, een gunst die voor natuurlijke personen geldt, niet beschikbaar is voor vennootschappen. Het volledige bedrag aan registratierechten is bij elke transactie integraal verschuldigd.
8. Nadelen en aandachtspunten
Naast de fiscale voordelen kent een aankoop via vennootschap ook duidelijke nadelen. Een eerste belangrijk punt is de juridische complexiteit. De vennootschap is onderworpen aan boekhoudkundige verplichtingen, jaarrekeningen, neerleggingen bij de Nationale Bank, vennootschapsfiscale aangiftes en de regels uit het WVV 2019. Dit brengt jaarlijkse kosten met zich mee voor de boekhouder, de revisor (indien wettelijk vereist) en eventuele advisering.
Een tweede aandachtspunt is de fiscale behandeling bij latere verkoop van het pand zelf. Indien de vennootschap het gebouw verkoopt, wordt de meerwaarde belast in de vennootschapsbelasting tegen 25%. Aangezien de afschrijvingen in voorgaande jaren reeds een fiscaal voordeel opleverden, wordt de meerwaarde berekend op het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (na afschrijving). Dit kan resulteren in een aanzienlijk belastbaar bedrag.
Andere aandachtspunten:
- Roerende voorheffing bij dividenduitkering: Indien u de opbrengst uit de vennootschap wilt halen, is doorgaans 30% roerende voorheffing verschuldigd
- Bestuurdersaansprakelijkheid: Als zaakvoerder draagt u verantwoordelijkheid voor de schulden en verbintenissen van de vennootschap
- Successieplanning: De aandelen van de vennootschap maken deel uit van uw nalatenschap en zijn onderworpen aan de erfbelasting in Vlaanderen
- Liquidatie: Bij stopzetting van de vennootschap is op de liquidatiebonus eveneens een roerende voorheffing van 30% verschuldigd
Tot slot kijkt de fiscus steeds kritisch naar het zakelijke karakter van vastgoedinvesteringen binnen een vennootschap. Indien blijkt dat de aankoop voornamelijk gericht was op het privegebruik van de bedrijfsleider zonder duidelijk economisch belang voor de vennootschap, kan de aftrekbaarheid van bepaalde kosten in vraag worden gesteld op basis van artikel 49 WIB 92.
9. Exit-strategie: verkoop vennootschap of verkoop pand
Een van de belangrijkste strategische overwegingen bij een aankoop via vennootschap is de manier waarop u op termijn weer uit de investering wenst te stappen. Er bestaan in essentie twee mogelijke pistes: ofwel verkoopt de vennootschap het pand zelf, ofwel verkoopt u uw aandelen in de vennootschap aan een nieuwe eigenaar.
Verkoop van het pand door de vennootschap
In dit scenario blijft de vennootschap bestaan en wordt het pand overgedragen aan een nieuwe koper. De gerealiseerde meerwaarde wordt belast in de vennootschapsbelasting aan 25%. Daarna kan de opbrengst eventueel uitgekeerd worden als dividend (met roerende voorheffing van 30%) of binnen de vennootschap herbelegd worden in een nieuwe investering. Tevens dient er rekening gehouden te worden met de BTW-herziening indien het pand binnen de herzieningstermijn van vijftien jaar wordt verkocht.
Verkoop van de aandelen van de vennootschap
Bij deze tweede piste verkoopt u uw aandelen aan de koper. De vennootschap blijft bestaan en wordt overgenomen door een nieuwe aandeelhouder. Voor een natuurlijke persoon-aandeelhouder is de meerwaarde op aandelen in beginsel vrijgesteld van personenbelasting, op voorwaarde dat de verkoop kadert binnen het normaal beheer van het privevermogen. Deze fiscale behandeling maakt deze exit-vorm in veel gevallen aantrekkelijk, hoewel de koper doorgaans een correctie zal toepassen op de aankoopprijs om rekening te houden met de latente belastingschuld die in de vennootschap aanwezig is op de gerealiseerde meerwaarde van het pand.
Let op: de fiscale behandeling van een aandelenverkoop kan wijzigen door nieuwe wetgeving. De Belgische fiscaliteit op meerwaarden is een politiek gevoelig domein en het is alleszins raadzaam om de actuele regelgeving te toetsen op het ogenblik van de transactie. Indien de verkoop niet kadert binnen het normaal beheer van het privevermogen, kan de meerwaarde belastbaar zijn als divers inkomen.
In de praktijk wegen verkopers en kopers beide pistes tegen elkaar af. De verkoop van aandelen is fiscaal vaak voordeliger voor de verkoper, maar minder aantrekkelijk voor de koper die liever het pand zelf in eigendom verwerft zonder de historische schulden, lopende contracten en verborgen risico's van de vennootschap mee over te nemen. Een grondige due diligence is bijgevolg onontbeerlijk.
10. Voor wie is dit geschikt?
De keuze om vastgoed via een vennootschap aan te kopen is geen standaardoplossing. Zij past bij een bepaald profiel van koper en bij specifieke doelstellingen. In de praktijk komen volgende profielen vaak in aanmerking:
- Zelfstandigen en bedrijfsleiders met een operationele vennootschap die een professioneel pand willen verwerven voor hun beroepsactiviteit (kantoor, praktijkruimte, magazijn)
- Vrije beroepers zoals artsen, advocaten, architecten of consultants die een gemengd gebruik beogen (deels beroepsmatig, deels prive)
- Investeerders met een patrimoniumvennootschap die meerdere panden willen aanhouden binnen een aparte structuur en op termijn een familiale overdracht plannen
- Ondernemers met overtollige liquide middelen in hun vennootschap die zoeken naar een alternatief voor uitkering of bankbeleggingen
Anderzijds is een aankoop via vennootschap doorgaans niet geschikt voor de aankoop van een eigen, eerste gezinswoning waarin u zelf wenst te wonen zonder beroepsmatige link. Het verlies van het verlaagde registratietarief van 2%, gecombineerd met het voordeel alle aard en de bijkomende kosten, maakt deze structuur in dat geval zelden interessant. Voor een klassieke gezinswoning blijft een aankoop in eigen naam in de meeste gevallen de meest evidente piste.
Een grondige doorrekening, samen met uw boekhouder, fiscaal adviseur en notaris, geeft u de zekerheid dat de structuur die u kiest werkelijk aansluit bij uw situatie en doelstellingen. Een vergelijking tussen verschillende scenario's, met inbegrip van de exit-strategie op tien of twintig jaar, biedt het meest betrouwbare beeld.
11. Veelgestelde vragen
Kan ik mijn eigen woning aankopen via mijn vennootschap?
Ja, dit is juridisch perfect mogelijk. De vennootschap wordt dan eigenaar van de woning en u betaalt als bewoner een voordeel alle aard. Evenwel is dit fiscaal niet altijd voordelig. U verliest het verlaagde registratietarief van 2%, betaalt 12% registratierechten, en het voordeel alle aard wordt jaarlijks belast in de personenbelasting. Een grondige simulatie door uw fiscaal adviseur is alleszins aangewezen.
Kan een vennootschap een hypothecair krediet aangaan voor de aankoop?
Ja, vennootschappen kunnen perfect een hypothecair krediet afsluiten. De bank beoordeelt evenwel de cashflow, rentabiliteit en balansstructuur van de vennootschap. Vaak wordt ook een persoonlijke borgstelling van de zaakvoerder gevraagd. De interesten op het krediet zijn aftrekbaar als beroepskost in de vennootschap.
Wat als ik het pand later wil overhevelen van mijn vennootschap naar mijn prive-vermogen?
Een dergelijke overdracht wordt fiscaal beschouwd als een verkoop. De vennootschap zal de gerealiseerde meerwaarde moeten belasten in de vennootschapsbelasting, en u dient als koper opnieuw registratierechten te betalen aan het standaardtarief. Bijgevolg is een uithaling uit de vennootschap zelden fiscaal neutraal en kost zij vaak meer dan verwacht.
Welke kosten zijn aftrekbaar bij een vastgoedinvestering via vennootschap?
Aftrekbaar zijn onder meer de afschrijvingen op het gebouw, de hypothecaire intresten, de onroerende voorheffing, onderhouds- en herstellingskosten, verzekeringen, syndickosten en beheerskosten. Het volledige aftrekrecht is gekoppeld aan een effectief beroepsmatig gebruik of een verhuring binnen het maatschappelijk doel van de vennootschap.
Wordt de meerwaarde bij verkoop van het pand altijd belast?
Indien de vennootschap het pand verkoopt, ja. De meerwaarde, zijnde het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde, wordt belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting (in principe 25%). Bij verkoop van de aandelen van de vennootschap door een natuurlijke persoon kan de meerwaarde vrijgesteld zijn, op voorwaarde dat de transactie kadert binnen het normaal beheer van het privevermogen.
Hoe wordt het voordeel alle aard berekend voor een woning?
Het voordeel alle aard voor een onroerend goed wordt forfaitair berekend op basis van het geindexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een wettelijk vastgelegde coefficient. Voor gemeubelde woningen wordt het voordeel verhoogd. De exacte berekening en de geldende coefficienten worden jaarlijks gepubliceerd door de FOD Financien.
Conclusie
Een aankoop via vennootschap kan voor ondernemers, vrije beroepers en investeerders een fiscaal en strategisch interessante structuur vormen, vooral wanneer het pand effectief beroepsmatig wordt gebruikt of binnen een patrimoniumstrategie wordt geintegreerd. De mogelijkheid tot afschrijven, kostenaftrek en eventueel BTW-recuperatie biedt belangrijke voordelen tegenover een aankoop in eigen naam. Tegelijk dient u steeds rekening te houden met het standaardtarief van 12% registratierechten, het voordeel alle aard bij privegebruik en de fiscale gevolgen bij latere verkoop of liquidatie. Een doorgedreven analyse van uw individuele situatie, in samenspraak met een fiscaal adviseur en notaris, blijft alleszins de meest betrouwbare basis voor een goede beslissing.
Wenst u een pand te kopen of te verkopen via een vennootschapsstructuur in Vlaanderen? Neem gerust contact op met onze collega's van Heylen Vastgoed. Zij staan klaar om u verder te helpen.
Bronnen
- FOD Financien, vennootschapsfiscaliteit en personenbelasting
- Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92), artikel 215 (vennootschapsbelasting) en artikel 49 (aftrekbare beroepskosten)
- Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV 2019)
- Vlaamse Belastingdienst (VLABEL), registratierechten en erfbelasting
- Codex Vlaanderen, regelgeving inzake vastgoed en fiscaliteit in het Vlaamse Gewest
