De Vlaamse woonbonus heeft jarenlang een centrale rol gespeeld in de fiscale planning van wie een woning aankocht in Vlaanderen. Voor heel wat gezinnen vormde dit voordeel een belangrijk argument bij het afsluiten van een hypothecair krediet. Sinds 1 januari 2020 is de Vlaamse woonbonus echter afgeschaft voor nieuwe leningen, wat tot heel wat verwarring leidt bij eigenaars en kandidaat-kopers.
Wie vandaag een woning koopt in Vlaanderen, kan dus geen aanspraak meer maken op de klassieke woonbonus zoals die vóór 2020 bestond. Toch betekent dit niet dat er geen fiscale voordelen meer zijn. Voor leningen die vóór 1 januari 2020 werden afgesloten, geldt een overgangsregeling. Daarnaast heeft de Vlaamse overheid het verlaagde tarief van de registratierechten verder verlaagd en bestaan er nog steeds federale fiscale voordelen voor de eigen woning. In dit artikel zetten we op een rij wat er anno 2026 nog over is van de woonbonus en welke alternatieve voordelen u als woningeigenaar of kandidaat-koper kunt benutten.
1. Wat was de Vlaamse woonbonus precies?
De Vlaamse woonbonus was een fiscaal voordeel dat eigenaars in Vlaanderen jaarlijks een belastingvermindering opleverde op de uitgaven voor hun hypothecair krediet voor de eigen en enige woning. Het voordeel werd ingevoerd om de aankoop van een eigen woning aantrekkelijker te maken en om huisvesting financieel toegankelijker te houden.
Concreet kon u jaarlijks een bedrag aan kapitaalaflossingen, intresten en premies van een schuldsaldoverzekering inbrengen in de personenbelasting. De fiscus paste hierop een belastingvermindering toe aan een specifiek tarief. Het maximumbedrag dat in aanmerking kwam, werd jaarlijks geindexeerd en kon onder bepaalde voorwaarden worden verhoogd, bijvoorbeeld voor gezinnen met kinderen ten laste of tijdens de eerste jaren van de lening.
Voor een doorsnee gezin kon de woonbonus jaarlijks oplopen tot een belastingvoordeel van enkele honderden tot meer dan duizend euro. Over de volledige looptijd van een hypothecair krediet kwam het voordeel daarmee al snel in de tienduizenden euro's. Voor veel kopers was de woonbonus een onlosmakelijk onderdeel van de financieringsberekening.
Let op: de woonbonus was uitsluitend van toepassing op de eigen en enige woning. Beleggingspanden, tweede verblijven of woningen die niet als hoofdverblijfplaats dienden, kwamen niet in aanmerking.
2. Waarom werd de woonbonus afgeschaft?
Op 1 januari 2020 schafte de Vlaamse Regering de woonbonus af voor nieuwe leningen. Voor leningen afgesloten vanaf die datum is er dus geen Vlaamse woonbonus meer. De afschaffing kwam er om verschillende redenen.
Ten eerste werd vastgesteld dat de woonbonus de vastgoedprijzen mee in de hoogte stuwde. Onderzoek toonde aan dat een groot deel van het fiscale voordeel zich in de praktijk vertaalde in hogere aankoopprijzen, omdat verkopers en kredietverstrekkers wisten dat kopers een belastingvermindering konden recupereren. Het voordeel kwam daardoor maar ten dele bij de kopers terecht.
Ten tweede was de regeling fiscaal duur voor de Vlaamse overheid. De Vlaamse begroting droeg jaarlijks honderden miljoenen euro's aan deze fiscale aftrek. Door de woonbonus af te schaffen en die middelen anders in te zetten, bijvoorbeeld via lagere registratierechten, ontstond meer ruimte voor een gerichter beleid.
Ten derde werd de woonbonus complex in de toepassing. De combinatie met federale aftrekken, de verschillende tarieven en de wijzigingen door de jaren heen maakten het systeem ondoorzichtig voor zowel particulieren als professionele adviseurs.
In ruil voor de afschaffing van de woonbonus werd het tarief van de registratierechten op de enige eigen woning structureel verlaagd. Sindsdien is dat verlaagde tarief nog verder gedaald, wat we verderop in dit artikel toelichten.
3. De overgangsregeling voor leningen van vóór 2020
Wie een hypothecair krediet heeft afgesloten vóór 1 januari 2020, behoudt het recht op de Vlaamse woonbonus zoals die op het moment van de leningstoekenning gold. Er is geen herziening of beperking opgelegd voor bestaande leningen. Dat betekent dat de fiscale aftrek voor deze leningen verder loopt voor de resterende looptijd van het krediet, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
Voor welke leningen geldt de overgangsregeling?
De overgangsregeling is van toepassing op:
Hypothecaire leningen voor de aankoop, bouw of verbouwing van de enige eigen woning, afgesloten vóór 1 januari 2020. Aanvullende leningen of herfinancieringen kunnen onder bepaalde voorwaarden ook in aanmerking komen, op voorwaarde dat zij betrekking hebben op dezelfde woning en dezelfde finaliteit.
Voor leningen die werden geherfinancierd na 1 januari 2020 is de situatie genuanceerd. In principe blijft de woonbonus behouden voor het oorspronkelijke leningsbedrag, maar voor het gedeelte dat boven het oorspronkelijke saldo uitkomt, is geen aftrek meer mogelijk. Het is aangewezen om bij een herfinanciering vooraf met de notaris of een fiscaal adviseur de gevolgen voor de woonbonus te bekijken.
Aandachtspunten bij de overgangsregeling
De woning moet als hoofdverblijfplaats blijven dienen. Wanneer u verhuist en de woning bijvoorbeeld verhuurt, vervalt het recht op de Vlaamse woonbonus. Het pand wordt dan niet langer als enige eigen woning beschouwd.
Bovendien moet de lening blijven dienen voor de oorspronkelijke woning. Indien u een nieuwe woning aankoopt en daarvoor een nieuwe lening sluit, valt die nieuwe lening niet meer onder de woonbonus, ongeacht uw situatie.
Let op: de fiscale aftrek voor leningen van vóór 2020 verloopt automatisch zolang aan de voorwaarden wordt voldaan. U dient het bedrag jaarlijks correct aan te geven in uw belastingaangifte. De gegevens worden in de meeste gevallen vooraf ingevuld op basis van de informatie die de bank doorgeeft, maar een controle is aangewezen.
4. Het federale woonbonusstelsel: blijft het bestaan?
Naast de Vlaamse woonbonus bestond er een federaal stelsel voor de niet-eigen woning, namelijk voor tweede verblijven, beleggingspanden of bijkomende woningen. Dit federale stelsel valt onder de bevoegdheid van de federale overheid en is niet afgeschaft door de Vlaamse Regering.
Het federale stelsel is echter beperkt en strikt afgebakend. Het gaat om een belastingvermindering voor lange termijnsparen die kan worden toegepast op kapitaalaflossingen van een hypothecair krediet voor een woning die niet de enige en eigen woning is. De voorwaarden zijn streng en het maximumbedrag is beperkt. Voor de meeste Vlaamse kopers van een eigen woning is dit federale stelsel niet relevant.
Daarnaast bestaat het stelsel van de belastingvermindering voor het lange termijnsparen los van vastgoed. Wie buiten de woonbonus om aan pensioensparen of een individuele levensverzekering doet, kan ook hiervoor jaarlijks een belastingvermindering claimen. Voor wie over enige fiscale ruimte beschikt, kan dit een bijkomende manier zijn om belastingen te beperken, ook al heeft dit geen rechtstreeks verband met de aankoop van een woning.
5. Wat zijn de fiscale voordelen anno 2026 voor wie nu koopt?
Hoewel de Vlaamse woonbonus niet meer bestaat voor nieuwe leningen, zijn er anno 2026 wel degelijk fiscale voordelen voor wie een woning koopt in Vlaanderen. De belangrijkste daarvan worden hieronder besproken.
Verlaagd tarief registratierechten: 2 procent
Sinds 1 januari 2025 bedraagt het verlaagde tarief van de registratierechten 2 procent voor de aankoop van de enige eigen woning. Dit tarief is een verdere verlaging ten opzichte van het vorige verlaagde tarief van 3 procent en compenseert grotendeels het verdwijnen van de Vlaamse woonbonus.
Voor een woning van 350.000 euro betekent dit een directe besparing van 35.000 euro ten opzichte van het standaardtarief van 12 procent. De besparing wordt onmiddellijk genoten op het moment van de aankoop, in plaats van gespreid over de looptijd van de lening zoals bij de woonbonus.
De voorwaarden voor het verlaagde tarief zijn:
De koper is een natuurlijk persoon en geen vennootschap.
Het gaat om de aankoop van de volle eigendom van de woning.
De koper bezit op het moment van de aankoop geen andere woning in volle eigendom.
De woning wordt als hoofdverblijfplaats gebruikt.
Sinds 2026 geldt bovendien een bewoonplicht van minstens een jaar onafgebroken na de aankoop.
Mijn VerbouwPremie
Voor wie de aangekochte woning grondig wil renoveren, biedt Mijn VerbouwPremie financiele steun voor energetische renovatie en woningkwaliteit. De premie wordt toegekend aan eigenaars en huurders die werken laten uitvoeren aan dak, ramen, vloer, muren of technieken zoals een warmtepomp of zonneboiler.
Het bedrag van de premie hangt af van de inkomenscategorie en de aard van de werken. Voor inkomenscategorie 3 kan de premie oplopen tot duizenden euro's per renovatieproject. De premie is niet beperkt tot starters of nieuwe eigenaars, maar wie een te renoveren woning aankoopt, kan de premie strategisch inzetten in de financieringsplanning.
Verlaagd btw-tarief bij sloop en heropbouw
Wie een bestaande woning sloopt en heroopbouwt, kan onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van het verlaagde btw-tarief van 6 procent in plaats van het standaardtarief van 21 procent. Dit voordeel is structureel verankerd voor natuurlijke personen die de heropgebouwde woning als hoofdverblijfplaats gebruiken.
De voorwaarden zijn opgenomen in het federale btw-wetboek. Het is aangewezen om vooraf met de aannemer en eventueel een belastingconsulent na te gaan of het project in aanmerking komt.
Schuldsaldoverzekering: belastingvermindering
De premies van een schuldsaldoverzekering die werd afgesloten in het kader van een hypothecair krediet kunnen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor een federale belastingvermindering voor lange termijnsparen. Het gaat om een aftrek aan een tarief van 30 procent op een beperkt jaarlijks maximumbedrag.
Of u van dit voordeel kunt genieten, hangt af van uw fiscale situatie en van de eventuele combinatie met andere lange termijnsparenproducten zoals pensioensparen. Wie reeds het maximum aan lange termijnsparen benut, kan de schuldsaldoverzekering niet bovenop nog inbrengen.
Let op: deze belastingvermindering valt onder federale fiscaliteit en staat los van de Vlaamse woonbonus. Het is een afzonderlijk voordeel dat blijft bestaan ongeacht het Vlaamse beleid.
6. Vergelijking: woonbonus toen versus voordelen nu
Voor wie het verschil wil inschatten tussen de oude woonbonus en de huidige voordelen, vat onderstaande tabel de belangrijkste elementen samen.
Element | Vlaamse woonbonus (vóór 2020) | Voordelen anno 2026
Type voordeel | Jaarlijkse belastingvermindering | Verlaagde registratierechten + premies
Tijdstip | Gespreid over looptijd lening | Onmiddellijk bij aankoop of bij werken
Voorwaarde | Enige eigen woning, hoofdverblijf | Enige eigen woning, hoofdverblijf, bewoonplicht 1 jaar
Toepassing | Kapitaal, intresten, schuldsaldoverzekering | Aankoopprijs (registratierechten), renovatie (premies)
Berekening | Maximum bedrag, geindexeerd | Vast tarief op aankoopprijs of werken
Cumulatie | Met federaal LT-sparen mits binnen plafond | Combineerbaar met federale LT-belastingvermindering
Het belangrijkste verschil is dat de huidige voordelen zich concentreren op het moment van de aankoop of bij renovatiewerken, terwijl de woonbonus jaarlijks gespreid was. Voor de meeste kopers is de huidige regeling fiscaal interessanter, zeker bij een aankoopprijs vanaf 250.000 euro, maar de planning verloopt anders.
7. Praktische gevolgen voor uw financieringsplanning
Wie vandaag een hypothecair krediet afsluit, kan dus geen woonbonus meer inrekenen in de berekening van de maandelijkse last na belasting. Dat heeft een aantal praktische gevolgen.
Lagere fiscale planning, hogere onmiddellijke besparing
Voor leningen vanaf 2020 geldt: u betaalt de werkelijke maandlast, zonder fiscale terugvloei via de woonbonus. Het is dus belangrijk om uw budget te baseren op de bruto maandlast en niet op een netto bedrag dat rekening houdt met een belastingvermindering die niet meer bestaat.
Tegelijk is uw besparing op het moment van de aankoop substantieel groter dan vroeger, doordat u veel minder registratierechten betaalt. Voor een aankoop van 350.000 euro is dat een besparing van 35.000 euro tegenover een aankoop tegen het standaardtarief van 12 procent.
Banken berekenen anders
Banken houden bij de toekenning van een hypothecair krediet rekening met uw netto besteedbaar inkomen. Vroeger werd de woonbonus soms ingerekend in de afbetalingscapaciteit. Sinds de afschaffing voor nieuwe leningen is dat niet meer relevant. De banken berekenen de maximale leencapaciteit op basis van uw werkelijke inkomen en de werkelijke maandlast.
Dat maakt de berekening eenvoudiger en transparanter, maar het betekent ook dat de leencapaciteit voor sommige profielen iets lager uitvalt dan onder het oude regime.
Renovatieplanning met Mijn VerbouwPremie
Voor wie een te renoveren woning aankoopt, is het strategisch om de fiscale planning te combineren met Mijn VerbouwPremie. Door te kiezen voor energetische renovaties in de eerste jaren na aankoop, kunt u substantiele premies recupereren die het netto kostprijsverhaal van het project drukken.
Het is aangewezen om vóór de aankoop een grondige inschatting te maken van de renovatiekost en de premies waarop u aanspraak kunt maken. Een bouwkundig adviseur of energiedeskundige kan hierbij helpen.
8. Wat als u nog een woonbonus claimt en gaat verhuizen?
Een specifiek aandachtspunt voor wie nog een woonbonus claimt op een lening van vóór 2020: wat gebeurt er bij verhuis of verkoop van de woning?
Verkoop van de woning
Bij verkoop van de woning waarop de woonbonus van toepassing is, wordt de lening doorgaans afgelost met de verkoopopbrengst. Vanaf het moment dat de lening is afgelost, kan er uiteraard geen fiscale aftrek meer worden gevraagd.
Indien u na de verkoop een nieuwe woning aankoopt en daarvoor een nieuwe lening sluit, valt die nieuwe lening niet meer onder de woonbonus. De nieuwe lening wordt immers afgesloten na 1 januari 2020 en valt dus onder het nieuwe regime, met de bijhorende voordelen via verlaagde registratierechten.
Verhuis zonder verkoop
Wanneer u verhuist maar de oorspronkelijke woning niet onmiddellijk verkoopt, bijvoorbeeld omdat u ze tijdelijk verhuurt of leeg laat staan, vervalt het recht op de woonbonus. De woonbonus is immers gekoppeld aan het gebruik als enige eigen woning en hoofdverblijfplaats.
Het is aangewezen om bij een geplande verhuis vooraf met een fiscaal adviseur te bespreken wat de gevolgen zijn voor uw fiscale situatie. In bepaalde gevallen kan het overwegen waard zijn om de oude woning eerst te verkopen alvorens de nieuwe woning te betrekken.
Meeneembaarheid van registratierechten als alternatief
Voor wie de oude woning verkoopt en een nieuwe woning koopt, biedt de regeling rond meeneembaarheid van registratierechten een interessant alternatief. Onder bepaalde voorwaarden kunt u een deel van de eerder betaalde registratierechten verrekenen met de rechten die op de nieuwe aankoop verschuldigd zijn.
Dit voordeel is beperkt tot aankopen binnen het Vlaamse Gewest en geldt enkel onder strikte voorwaarden. De regeling rond meeneembaarheid wordt uitvoerig behandeld in een afzonderlijk artikel.
9. Veelgestelde vragen
Krijg ik nog een woonbonus als ik nu een huis koop in Vlaanderen?
Neen, de Vlaamse woonbonus is afgeschaft voor leningen vanaf 1 januari 2020. Voor nieuwe aankopen geldt het verlaagde tarief van de registratierechten (2 procent voor de enige eigen woning) als belangrijkste fiscale voordeel.
Geldt de woonbonus nog voor mijn lening van 2018?
Ja. Leningen afgesloten vóór 1 januari 2020 vallen onder de overgangsregeling en behouden het recht op de woonbonus voor de resterende looptijd van het krediet, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
Wat gebeurt er als ik mijn lening herfinancier?
Bij een herfinanciering blijft de woonbonus in principe behouden voor het oorspronkelijke leningsbedrag. Voor het bedrag dat boven het oorspronkelijke saldo uitkomt, geldt geen woonbonus meer. Het is aangewezen om dit vooraf met de notaris of een fiscaal adviseur te bekijken.
Bestaat er nog een fiscaal voordeel voor mijn schuldsaldoverzekering?
Ja. De premies van een schuldsaldoverzekering kunnen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor de federale belastingvermindering voor lange termijnsparen, los van de Vlaamse woonbonus.
Kan ik de woonbonus combineren met andere voordelen?
Voor leningen onder de overgangsregeling is een combinatie met het federale lange termijnsparen mogelijk binnen het wettelijk plafond. Voor nieuwe leningen vanaf 2020 is er geen Vlaamse woonbonus meer, maar de fiscale voordelen via verlaagde registratierechten en premies zijn wel cumulabel met andere fiscale aftrekken.
Is de afschaffing van de woonbonus definitief?
De Vlaamse Regering heeft geen plannen aangekondigd om de woonbonus opnieuw in te voeren. Het beleid focust op directe steun via verlaagde registratierechten en gerichte premies voor renovatie en energieprestatie.
10. Conclusie
De Vlaamse woonbonus zoals die jarenlang bestond, is sinds 1 januari 2020 afgeschaft voor nieuwe leningen. Wie vóór die datum een lening afsloot, behoudt het recht op de aftrek onder de overgangsregeling, mits de woning de enige eigen woning blijft en als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt. Voor nieuwe aankopen treden andere fiscale voordelen in de plaats, met name het verlaagde tarief van de registratierechten van 2 procent op de enige eigen woning, Mijn VerbouwPremie voor renovaties en het verlaagde btw-tarief bij sloop en heropbouw.
De fiscale planning bij de aankoop van een woning is daardoor anders georganiseerd dan voorheen: het voordeel valt nu bij de aankoop of de werken, niet meer gespreid over de looptijd van het krediet. Voor de meeste kopers blijft de totale fiscale impact vergelijkbaar of zelfs gunstiger, zeker bij hogere aankoopprijzen.
Voor wie zijn fiscale situatie correct wil inschatten, is het aangewezen om vooraf advies in te winnen bij een notaris, een boekhouder of een hypothecair bemiddelaar. Neem gerust contact op met onze collega's van Heylen Vastgoed. Zij staan klaar om u verder te helpen bij elke stap van het aankoop- of verkoopproces.
Bronnen
- Vlaamse Belastingdienst (VLABEL): registratierechten en woonbonus, vlaanderen.be/belastingen
- Codex Vlaanderen: decreet houdende afschaffing van de woonbonus voor nieuwe leningen, codex.vlaanderen.be
- FOD Financien: federale fiscale aftrekken voor de eigen woning, financien.belgium.be
- Mijn VerbouwPremie: Vlaams premiestelsel voor renovaties, mijnverbouwpremie.be
- Wonen in Vlaanderen: woonbeleid en premies, vlaanderen.be/wonen
