Het aankopen van een verhuurde woning is een interessante optie voor wie wil investeren in vastgoed. Als koper neem je niet alleen de bestaande huurovereenkomst over, maar ook alle rechten én verplichtingen die daaruit voortvloeien. Dit betekent dat je vanaf dag één huurinkomsten ontvangt, maar tegelijk gebonden bent aan de afspraken met de huurder.
Of misschien heb je zelf je droomwoning gevonden, maar blijkt deze momenteel verhuurd te zijn.
In ieder geval heeft de aankoop van een verhuurde woning net iets meer voeten in de aarde dan de aankoop van een leegstaande woning. Wij bespreken in dit artikel alvast een aantal aandachtspunten waarmee u rekening dient te houden.
1. Overname van de huurovereenkomst
Als uitgangspunt geldt dat een koper van een verhuurd pand de lopende huurovereenkomst moet respecteren en in de plaats treedt van de vorige eigenaar-verhuurder. De verkoop van een verhuurde woning beëindigt de huurovereenkomst dus niet. De huurder behoudt zijn recht om in de woning te blijven wonen, onder de voorwaarden die in de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Daarom is het cruciaal om vóór de aankoop de huurovereenkomst grondig door te nemen. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn: (i) de resterende looptijd van de overeenkomst, (ii) de actuele huurprijs, (iii) de mogelijkheid tot jaarlijkse indexering en (iv) de manier waarop de huurwaarborg werd gesteld.
Daarnaast is het belangrijk om na te gaan of de huurovereenkomst correct geregistreerd werd. Voor een woning of appartement moet dit binnen twee maanden na ondertekening gebeuren. Is dat niet gebeurd, dan kan de huurder de overeenkomst op elk moment beëindigen, zonder opzegtermijn of schadevergoeding. Voor een koper vormt een niet-geregistreerde huurovereenkomst dus een aanzienlijk risico.
2. Beëindiging van de huurovereenkomst
Het is ook mogelijk dat je een verhuurde woning aankoopt met de bedoeling er zelf te gaan wonen. In dat geval is het belangrijk om te weten in welke situaties je de huurovereenkomst kunt opzeggen. Volgens het Vlaams Woninghuurdecreet, dat van toepassing is op alle huurovereenkomsten gesloten na 1 januari 2019, treedt de nieuwe eigenaar in de rechten van de vorige eigenaar. Dit betekent dat hij de overeenkomst enkel kan beëindigen in de gevallen die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst en/of het Woninghuurdecreet. Concreet kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst onder volgende voorwaarden en modaliteiten tijdens de looptijd vroegtijdig opzeggen:
Bij woninghuurcontracten van drie jaar of minder:
Voor woninghuurcontracten die vóór 1 januari 2019 zijn afgesloten, bestaat er geen mogelijkheid voor huurder of verhuurder om het contract eenzijdig vroegtijdig op te zeggen. Beëindiging kan enkel in onderling overleg.
Voor contracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, mag de huurder de overeenkomst wel op elk moment opzeggen zonder reden, mits een opzegtermijn van drie maanden en mits de betaling van een opzeggingsvergoeding. De verhuurder beschikt daarentegen niet over wettelijke mogelijkheden om zonder reden op te zeggen.
Bij woninghuurcontracten van negen jaar of meer:
(i) De verhuurder/koper kan de huurovereenkomst op elk ogenblik opzeggen, mits het respecteren van een opzegtermijn van zes maanden, wanneer hij de woning zelf wil betrekken of voor bewoning door familieleden. Voor huurcontracten die vóór 1 januari 2019 zijn afgesloten, kan hij op elk moment opzeggen voor familieleden. Voor contracten die sinds 1 januari 2019 lopen, mag hij dit enkel doen voor familieleden vanaf het derde huurjaar.
(ii) De verhuurder/koper kan de huurovereenkomst opzeggen wanneer hij ingrijpende renovatiewerken wil uitvoeren waardoor bewoning niet langer mogelijk is. Bij huurcontracten vóór 1 januari 2019 kan een opzeg voor renovatie enkel op het einde van een driejarige periode. Voor contracten vanaf 1 januari 2019 mag dit zodra het derde huurjaar voorbij is. Het moet gaan om ingrijpende werken die bewoning onmogelijk maken, met bewijsstukken bij de opzeg. Bovendien moeten de werken starten binnen 6 maanden na de opzegtermijn.
(iii) Bovendien kan de verhuurder/koper de huurovereenkomst aan het einde van een driejarige periode opzeggen zonder motief, mits betaling van een schadevergoeding.
3. Fiscale aandachtspunten
De vraag of een woning al dan niet verhuurd is, kan ook fiscaal relevant zijn. In Vlaanderen bedraagt het standaardtarief van de verkooprechten, ook wel registratierechten genoemd, 12%. Wanneer je niet van plan bent om de aangekochte woning zelf te bewonen, betaal je bij de aankoop dus 12% verkooprechten, op voorwaarde dat de aankoop niet onderworpen is aan btw. Als je de woning wel zelf wilt betrekken, kom je in aanmerking voor het gunsttarief van 2%, op voorwaarde dat je binnen drie jaar na de notariële akte ingeschreven bent op het adres van de woning en dat je daar vanaf 2026 gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar blijft wonen.
Verder is ook de belasting van de huurinkomsten van belang. Als uw huurder een natuurlijke persoon is die de woning uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, wordt u belast op een forfaitair bepaald bedrag, ongeacht de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Voor een praktisch overzicht verwijzen we graag naar onze FAQ inzake de belasting van huurinkomsten.
Conclusie
De aankoop van een verhuurde woning biedt interessante mogelijkheden, maar vraagt om een grondige voorbereiding. Je neemt niet alleen een huurovereenkomst over, maar ook alle rechten en verplichtingen die daarbij horen. Controle van de bestaande afspraken, registratie, opzegmogelijkheden en fiscale gevolgen zijn cruciaal om onaangename verrassingen te vermijden. Wil je zeker zijn van een correcte aanpak en optimaal profiteren van je investering? Bij vragen of advies kan je steeds terecht bij de collega’s van Heylen Vastgoed. Zij begeleiden je graag bij elke stap van het proces.