Het kadastraal inkomen is een begrip dat elke Vlaamse woningeigenaar kent, maar waarvan de werking en de financiële gevolgen vaak onduidelijk blijven. Nochtans bepaalt dit cijfer hoeveel onroerende voorheffing u jaarlijks betaalt, hoe huurinkomsten belast worden bij een tweede verblijf en welke invloed het heeft op bepaalde sociale uitkeringen. Het systeem dateert van 1975 en blijft ondanks de sterk gewijzigde vastgoedmarkt de basis vormen voor tal van fiscale berekeningen. Voor zowel koper als verkoper is het belangrijk te begrijpen hoe het kadastraal inkomen tot stand komt en welke gevolgen het heeft.
1. Wat is het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen (KI) is het theoretische jaarlijkse huurinkomen dat een eigendom zou kunnen opbrengen, gebaseerd op referentiewaarden van 1 januari 1975. Het wordt vastgelegd door de Administratie Opmetingen en Waarderingen van de FOD Financiën, beter bekend als het kadaster.
De logica achter dit systeem is dat de overheid een stabiele, objectieve basis wil om belastingen op onroerend goed te berekenen. In plaats van te kijken naar de huidige marktwaarde, die fluctueert, of de werkelijke huurprijs, die varieert per huurder, wordt een historische schatting gebruikt. Die schatting wordt jaarlijks geïndexeerd om inflatie te compenseren, maar de basis blijft 1975.
Voor een gemiddelde eengezinswoning in Vlaanderen ligt het kadastraal inkomen tussen 800 en 1.500 euro. Voor een appartement eerder tussen 600 en 1.000 euro. Voor gerenoveerde panden of luxe-eigendommen kan het oplopen tot 3.000 euro of meer. Nieuwbouwwoningen krijgen na oplevering een nieuw kadastraal inkomen toegewezen.
Het kadaster bepaalt het KI op basis van oppervlakte, ligging, staat van onderhoud, comfort (sanitair, verwarming, isolatie) en vergelijkbare panden in de regio. Elke woning in België heeft een uniek kadastraal perceelnummer en een bijhorend kadastraal inkomen.
2. Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?
De berekening van het kadastraal inkomen gebeurt in twee stappen. Eerst wordt de theoretische huurwaarde geschat op basis van referentiejaar 1975, vervolgens wordt daar 40 procent van afgetrokken. Die 40 procent vertegenwoordigt de geschatte kosten die een verhuurder zou maken: onderhoud, verzekeringen, herstellingen en leegstand.
Rekenvoorbeeld:
- Theoretische huurwaarde 1975: 2.000 euro per jaar
- Aftrek 40 procent (kosten): 800 euro
- Kadastraal inkomen: 1.200 euro
Het kadaster bepaalt de theoretische huurwaarde aan de hand van vergelijkingsmateriaal: panden die rond 1975 werden verhuurd, gecorrigeerd voor specifieke kenmerken van de woning. De belangrijkste factoren:
- Oppervlakte (m2): basis voor de berekening
- Ligging (straat, buurt, gemeente): correctiecoëfficiënt die het KI verhoogt of verlaagt
- Comfort (badkamer, centrale verwarming, dubbele beglazing): verhoogt het KI
- Staat van onderhoud: invloed op de schatting
- Bijgebouwen (garage, tuin, terras): verhogen het KI
- Bouwjaar en architectuur: correctiefactor
Voor nieuwbouwwoningen komt een afgevaardigde van het kadaster het pand ter plaatse inspecteren, doorgaans binnen 6 tot 12 maanden na oplevering. Het kadastraal inkomen wordt dan vastgelegd op basis van de inspectie.
Let op: het KI wordt niet automatisch aangepast wanneer de woning in waarde stijgt door marktontwikkelingen of gentrificatie van de buurt. Enkel bij verbouwingen die het comfort of de oppervlakte wijzigen, dient het kadaster geïnformeerd te worden.
3. Geïndexeerd kadastraal inkomen: het verschil begrijpen
Wanneer de overheid belastingen berekent, wordt nooit het kadastraal inkomen zelf gebruikt, maar het geïndexeerd kadastraal inkomen (GKI). Dat is het KI vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt van het aanslagjaar.
Die indexatie compenseert voor inflatie sinds het referentiejaar 1975. De coëfficiënt wordt jaarlijks aangepast door de FOD Financiën. Voor aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) bedraagt de indexatiecoëfficiënt 2,2446.
Rekenvoorbeeld:
- Kadastraal inkomen: 1.200 euro
- Indexatiecoëfficiënt AJ 2026: 2,2446
- Geïndexeerd kadastraal inkomen: 2.693,52 euro
Dat geïndexeerde KI vormt de basis voor alle fiscale berekeningen:
- Onroerende voorheffing
- Belasting op huurinkomsten bij tweede verblijven
- Aanvullende gemeente- en provinciebelastingen
- Berekening van bepaalde sociale uitkeringen
Het verschil is cruciaal: wanneer een eigenaar vermeldt dat het KI 1.200 euro bedraagt, ligt de effectieve belastbare basis op 2.693 euro in 2026. Veel eigenaars begrijpen dit niet en onderschatten daardoor de jaarlijkse belastingfactuur.
De indexatiecoëfficiënt stijgt jaarlijks. Ter vergelijking:
2022: 1,9018
2023: 1,9194
2024: 1,9320
2025: 2,0915
2026: 2,2446
Door die jaarlijkse stijging wordt automatisch elk jaar iets meer onroerende voorheffing betaald, zelfs wanneer er niets verandert aan de woning.
4. De invloed op de onroerende voorheffing
Het geïndexeerd kadastraal inkomen vormt de basis voor de onroerende voorheffing, de jaarlijkse belasting op onroerend goed. De totale belasting bestaat uit drie lagen: de Vlaamse basisheffing, provinciale opcentiemen en gemeentelijke opcentiemen.
De berekening verloopt als volgt:
- Het geïndexeerd KI wordt vermenigvuldigd met het Vlaamse basistarief
- Op dat basisbedrag worden provinciale opcentiemen geheven
- Op het basisbedrag worden ook gemeentelijke opcentiemen geheven
- De som van deze drie bedragen is de totale onroerende voorheffing
In 2026 bedragen de gemiddelde gemeentelijke opcentiemen in Vlaanderen 916, een stijging ten opzichte van 895 in 2025. Dat gemiddelde verbergt echter grote verschillen: sommige gemeenten heffen minder dan 700 opcentiemen, andere meer dan 1.500.
Rekenvoorbeeld voor een woning in Antwerpen:
KI: 1.200 euro
GKI (AJ 2026): 2.693,52 euro
Vlaamse basisheffing: een percentage van het GKI
Gemeentelijke opcentiemen Antwerpen: 1.070 opcentiemen (2026)
Geschatte onroerende voorheffing: circa 900 tot 1.100 euro per jaar
Het is aangewezen om het opcentiem van de gemeente te controleren voor een aankoop. Een verschil van 500 opcentiemen tussen twee gemeenten kan honderden euro's per jaar betekenen.
Vrijstellingen en verminderingen
Er bestaan verminderingen op de onroerende voorheffing voor:
- Gezinslast: vermindering per kind ten laste
- Bescheiden woning: vermindering indien het KI onder een bepaalde grens valt
- Handicap: vermindering bij een erkende handicap van de bewoner
- Renovatie: tijdelijke vrijstelling bij ingrijpende energetische renovatie
5. Het kadastraal inkomen bij aankoop van een woning
Bij de aankoop van een woning in Vlaanderen speelt het kadastraal inkomen nog steeds een rol, al is zijn directe invloed op de registratierechten verminderd sinds de hervorming van 2018.
Registratierechten in Vlaanderen (2026)
Sinds 1 januari 2025 gelden de volgende tarieven voor het verkooprecht in Vlaanderen:
2 procent voor de aankoop van de enige eigen woning, onder voorwaarden
12 procent standaardtarief voor alle andere aankopen
De voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2 procent zijn onder meer:
De woning wordt zelf bewoond binnen een bepaalde termijn
De koper bezit op dat moment geen andere woning in volle eigendom
De aankoop gebeurt uitsluitend door natuurlijke personen in volle eigendom
Let op: tot juni 2018 werden de registratierechten mede bepaald door het kadastraal inkomen van de woning. Woningen met een geïndexeerd KI onder een bepaalde grens werden als 'bescheiden' beschouwd en genoten een lager tarief. Dit systeem is afgeschaft. De registratierechten worden sindsdien uitsluitend bepaald door het koopbedrag en de eigendomssituatie van de koper.
Het kadastraal inkomen heeft dus geen directe invloed meer op de registratierechten, maar het blijft wel relevant als indicatie van de fiscale lasten na aankoop, met name de jaarlijkse onroerende voorheffing.
Waar het KI bij aankoop nog wel relevant is
Schatting van de jaarlijkse onroerende voorheffing: GKI x opcentiemen geeft een indicatie van de vaste jaarlijkse kost
Huurinkomsten bij investering: het GKI vormt de basis voor de belasting op huurinkomsten wanneer de woning verhuurd wordt aan een particulier
Vergelijking met vergelijkbare panden: een opvallend laag KI kan erop wijzen dat eerdere verbouwingen niet gemeld zijn
Bij een aankoop is het aangewezen om het geïndexeerde KI op te vragen bij de makelaar of notaris en vooraf de jaarlijkse onroerende voorheffing te berekenen.
6. Wanneer en hoe wordt het kadastraal inkomen aangepast?
Het kadastraal inkomen wordt niet automatisch aangepast, ook niet wanneer de woning in waarde stijgt door marktontwikkelingen. Er bestaat echter een wettelijke meldingsplicht bij bepaalde wijzigingen.
Meldingsplichtige wijzigingen
Een melding aan het kadaster is verplicht bij:
Verbouwingen die het comfort verhogen: nieuwe badkamer, centrale verwarming, dakisolatie, dubbele beglazing
Uitbreidingen: aanbouw, optopping, bijgebouw, zwembad
Splitsing of samenvoeging van percelen
Verandering van bestemming: garage die woonruimte wordt
Nieuwe constructies: nieuwbouw, bijgebouwen boven 10 m2
De melding dient binnen de 30 dagen na voltooiing van de werken te gebeuren bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen van de FOD Financiën, via het daartoe bestemde formulier.
Gevolgen van niet-melden
Bij niet-aangifte kan het kadaster tot zeven jaar terugwerkend een naheffing opleggen. Dat gebeurt steeds vaker dankzij:
Controles naar aanleiding van bouwovertredingen
Verkooptransacties waarbij de notaris afwijkingen opmerkt
Digitale vergelijking van luchtfoto's en kadastergegevens
De boete bij niet-aangifte bedraagt een percentage van de ontdoken belasting, plus naheffing van de gemiste onroerende voorheffing over de voorbije jaren. Dat kan een factuur van duizenden euro's betekenen.
Wat verhoogt het KI niet?
Niet elke renovatie leidt tot een hoger KI. Energiebesparende maatregelen zoals zonnepanelen, een warmtepomp of isolatie zonder uitbreiding verhogen het KI in veel gevallen niet of slechts minimaal, vooral wanneer ze geen invloed hebben op de theoretische verhuurwaarde. Een EPC-label verbeteren door isolatie leidt vaak tot lagere energiekosten, maar niet noodzakelijk tot een hoger KI.
7. Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen kadastraal inkomen en geïndexeerd kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen (KI) is de basiswaarde uit 1975, een theoretische huurwaarde die het kadaster toekent aan het eigendom. Het geïndexeerd kadastraal inkomen (GKI) is dat bedrag vermenigvuldigd met de jaarlijkse indexatiecoëfficiënt — 2,2446 voor aanslagjaar 2026. Bij belastingen wordt altijd het GKI gebruikt, nooit het nominale KI.
Hoe kan het kadastraal inkomen teruggevonden worden?
Het kadastraal inkomen staat vermeld op de aanslag onroerende voorheffing, die jaarlijks ontvangen wordt van de FOD Financiën. Het kan ook opgezocht worden via MyMinfin.be door in te loggen met eID. Bij aankoop staat het KI vermeld in het compromis en de notariële akte.
Wordt het kadastraal inkomen lager na renovatie?
Nee, het kadastraal inkomen wordt vrijwel nooit lager na renovatie, tenzij de woning ernstig beschadigd is of er doelbewust comfort weggenomen wordt. Energiebesparende investeringen zoals isolatie verhogen het KI doorgaans niet of slechts minimaal.
Dienen verbouwingen gemeld te worden aan het kadaster?
Ja, er bestaat een wettelijke meldingsplicht binnen 30 dagen na voltooiing voor verbouwingen die het comfort, de oppervlakte of de functie van de woning wijzigen. Niet-aangifte kan leiden tot naheffingen tot zeven jaar terug. De melding gebeurt bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen van de FOD Financiën.
Hoeveel registratierechten betaal ik bij aankoop?
In Vlaanderen bedragen de registratierechten sinds 1 januari 2025 2 procent voor de aankoop van de enige eigen woning (onder voorwaarden) en 12 procent voor alle andere aankopen. Het kadastraal inkomen heeft hier sinds 2018 geen directe invloed meer op. De tarieven worden bepaald door de aankoopprijs en de eigendomssituatie van de koper.
Conclusie: het kadastraal inkomen begrijpen loont
Het kadastraal inkomen lijkt een obscuur administratief detail, maar het bepaalt de jaarlijkse belastingfactuur via de onroerende voorheffing en speelt een rol bij de belasting van huurinkomsten. Een verschil van 100 euro GKI vertaalt zich in een merkbaar verschil in jaarlijkse belastingen, dat over 20 jaar oploopt.
Belangrijke aandachtspunten bij aankoop en renovatie:
Vraag steeds het geïndexeerd KI op, niet alleen het nominale bedrag
Bereken vooraf de toekomstige onroerende voorheffing
Controleer de opcentiemen van de gemeente: die verschillen sterk
Meld verbouwingen proactief aan het kadaster: naheffingen zijn veel duurder dan eerlijke aangifte
Energetische renovaties verhogen het KI doorgaans niet, maar verlagen wel de energiefactuur
Neem gerust contact op met de collega's van Heylen Vastgoed voor advies bij de aankoop of verkoop van een woning in Vlaanderen. Zij helpen u de fiscale aspecten helder in kaart te brengen.
Op zoek naar uw droomwoning? Bekijk het actuele aanbod van Heylen Vastgoed in uw regio.