Sinds 1 januari 2023 moeten nieuwe eigenaars van residentieel vastgoed (woningen, appartementen, studio’s) met een EPC-label E of F, verplicht hun woning renoveren naar een label D (of beter) en dit binnen de vijf jaar na aankoop. De termijn van vijf jaar start op de datum van het verlijden van de authentieke akte. Bijvoorbeeld: wordt de akte ondertekend op 1 maart 2023, dan moet uiterlijk op 29 februari 2028 voldaan zijn aan de renovatieverplichting en moet de eigenaar een EPC met minstens label D kunnen voorleggen. Wanneer de eigenaar niet voldoet aan de renovatieverplichting riskeert die een administratieve boete die kan oplopen tot 200.000 euro. Verandert het gebouw van eigenaar gedurende de looptijd van deze vijfjarige termijn, dan moet diegene die de woning overneemt binnen de resterende termijn de renovatie verderzetten om minstens label D te behalen. Er zijn slechts een handvol uitzonderingen waarvan de meest frequente het vervallen van de renovatieverplichting is voor koppels die scheiden op voorwaarde dat één van beiden in de woning blijft wonen en de aankoop van de woning gebeurde voor 1 januari 2023.

Net daar knelt het schoentje volgens Johan Heylen, bestuurder van de gelijknamige vastgoedgroep met 22 kantoren in Vlaanderen. “Een gemiddeld huis in Vlaanderen kostte in 2023 zo’n 350.000 à 360.000 euro volgens de notarisbarometer. Meer dan 1 op de 3 (38% volgens VEKA) heeft een EPC-label E of F en moet dus bij verkoop verplicht gerenoveerd worden, het liefst – indien technisch en stedenbouwkundig haalbaar - meteen naar een EPC-label A wat de norm is waaraan elke woning tegen 2050 moet voldoen. Dat betekent dat je meteen een groot extra budget nodig hebt, of zoals veel koppels na de aankoop doen de eerste twee à drie jaren sparen om daarna over te gaan tot renovatie.”

Maar in die tussenperiode loopt het op relationeel vlak soms verkeerd. “Als je als koppel nog niet of onvoldoende gerenoveerd hebt en geen van beiden voldoende financiële slagkracht heeft om de andere uit te kopen ​ – wat gezien de hoge rentes die volgens de ECB nog enige tijd gaan aanhouden, zeer plausibel is – riskeer je bovenop de relatiebreuk ook een zware financiële kater”, vult Cedric Vanhencxthoven, medebestuurder van Heylen Vastgoed, aan. “Omdat de toekomstige eigenaar bijvoorbeeld nog maar 2 jaar of minder heeft om te renoveren, zal de venale waarde (de waarde van de gehele eigendom bekomen bij een verkoop) van de woning onder druk van de nog te uitvoeren bouwkosten en het risico op de boetes die het VEKA kan opleggen fors zakken. Inschatten wat de waarde zal zijn van half gerenoveerde panden die zelfs de opgelegde minimumnorm niet halen is vandaag ook voor de grootbanken nog een groot onbeantwoord vraagstuk. Deze koppels gaan hun huis zeker onder de aankoopwaarde moeten verkopen, wat ook gevolgen heeft voor het aflossen van het krediet dat ze aangingen bij de bank om hun aankoop enkele jaren eerder te doen.”

Volgens Heylen en Vanhencxthoven moet de overheid de huidige wetgeving herzien om financiële en familiale drama’s bij consumenten te vermijden, en om onrechtstreeks ook de bankensector te vrijwaren van eventuele gevolgeffecten.

“De bankencrisis 15 jaar geleden is ook begonnen via de huizenmarkt en het algemene economische klimaat is na de coronacrisis en door de oorlogen tussen Rusland en Oekraïne en het Midden-Oosten nog altijd niet optimaal, dus let iedereen toch maar beter extra goed op”, waarschuwt Johan Heylen. Naast een relatiebreuk ziet Heylen ook andere overmachtscenario’s die voor een overschrijding van de vastgelegde termijn kunnen zorgen. “Stel dat een koppel wel gelukkig samen blijft en na 3,5 jaar de renovatie opstart. Als hun aannemer tijdens dat proces failliet gaat, zijn ze wettelijk gezien ook in overtreding en riskeren ze een boete van VEKA.”

Een afschaffing van de renovatieplicht zoals sommige (politieke) partijen al opperden, is volgens Heylen Vastgoed geen realistische optie. “We moeten nu eenmaal naar een duurzamer vastgoedpatrimonium in Vlaanderen”, zegt Vanhencxthoven. “Daarom willen wij pleiten voor een éénmalige verlenging van de renovatieplicht per transactie wanneer vastgoed verkocht wordt en er een overmachtscenario zich voltrekt vooraleer voldaan is aan de renovatieplicht. Die eenmalige verlenging moet dan case per case onafhankelijk beoordeeld worden en kan dan bijvoorbeeld maximaal de helft van de reeds ‘verlopen’ periode zijn. Wanneer een woning na 4 jaar verkocht wordt en niet aan de opgelegde normen voldoet, krijgt de (nieuwe) eigenaar het resterende jaar van de oorspronkelijke periode plus twee extra jaren, de helft van de verlopen tijd dus. In totaal krijgt de (nieuwe) eigenaar dan maximaal 3 jaar de tijd om de juiste architect of aannemer te vinden en de werken uit te voeren, wat veel realistischer is dan slechts 1 jaar.”

“Bovendien kan de wetgever er als extra voorwaarde aan toevoegen dat het moet gaan om een verkoop aan een particulier om zo het woonaanbod voor de gemiddelde Vlaming te verruimen. Als het gaat over een beperkte verlenging voor de huidige eigenaar, kan hetzelfde principe als vandaag al voor de Elektrische Keuring bij de FOD Economie bestaat gevolgd worden”, zegt Johan Heylen, verwijzend naar de procedure waarbij de nieuwe eigenaar een bepaalde termijn krijgt om het nodige te doen de elektrische installatie in regel te stellen wanneer een niet conform keuringsattest wordt voorgelegd bij de verkoop. “Indien bij een verkoop blijkt dat de huidige eigenaar die termijn heeft laten verstrijken of deze bijna zal verstrijken, kan er een verlenging gevraagd worden via een online applicatie van de FOD economie. Zo krijgt de nieuwe eigenaar voldoende tijd om zich in regel te stellen. Een vergelijkbaar platform zou dus ook soelaas kunnen bieden in kader van de renovatieplicht van residentieel vastgoed.”

Bron : de tijd