1. VRUCHTGEBRUIKER VS. BLOTE EIGENAAR

Bij de gesplitste aankoop wordt het volle eigendomsrecht opgedeeld in enerzijds het vruchtgebruik (genotsrecht) en anderzijds de blote eigendom (eigendomsrecht). Aan beide zijn een aantal rechten en verplichtingen gekoppeld

De vruchtgebruiker heeft het gebruiks- en genotsrecht over het onroerend goed, maar heeft niet het volledige beschikkingsrecht. De blote eigenaar is juridisch eigenaar van de woning, maar kan er geen gebruik van maken, het gebruik ligt immers bij de vruchtgebruiker, tot het vruchtgebruik ophoudt (in de praktijk meestal als de vruchtgebruiker overlijdt). Je zou de vruchtgebruiker eigenlijk ergens kunnen situeren tussen een huurder en een ‘volle eigenaar’. De vruchtgebruiker mag het onroerend goed gebruiken, bv. bewonen, maar krijgt er ook de vruchten van. Dit laatste betekent dat de vruchtgebruiker de woning perfect kan verhuren en er zelf de huurinkomsten van mag innen. De voorwaarde is wel dat de vruchtgebruiker zijn rechten uitoefent als een voorzichtig en redelijk persoon, en daarbij te allen tijde de bestemming van het onroerend goed respecteert.

Een logisch gevolg van het uitgebreide genotsrecht is dat de vruchtgebruiker ook zal moeten instaan voor verzekering, onderhoud, kleine herstellingen, én de daarbij horende kosten. Grove herstellingen vallen in principe wel weer ten laste van de blote eigenaar. Dit zijn bijvoorbeeld werken die betrekking hebben op de structuur van de woning. Ook de belastingen met betrekking tot het onroerend goed, zoals de onroerende voorheffing komen nog ten laste van de vruchtgebruiker.

2. VOOR- EN NADELEN

Eén van de grote voordelen van de constructie van een gesplitste aankoop is het vermijden van latere erfbelasting. Het vruchtgebruik zal automatisch toekomen aan diegene die de blote eigendom heeft, en maakt technisch gezien geen deel uit van de nalatenschap, waardoor op dat deel ook geen erfbelasting verschuldigd is. De blote eigenaar kan een erfgenaam zijn, maar ook even goed een derde.

Het belangrijkste nadeel van deze gesplitste aankoop is dat de ouders en kinderen aan elkaar vast zitten. Wanneer er tot de verkoop wordt overgegaan, moeten alle eigenaars (zowel de vruchtgebruikers als de blote eigenaars) hiermee instemmen en ook de overeenkomst en latere notariële akte ondertekenen. Zij zullen ook elk een deel van de verkoopprijs ontvangen. De band tussen ouders en kinderen moet hiervoor dus wel goed zitten. Indien de familiebanden echter zeer hecht zijn, kan de gesplitste aankoop een zeer nuttig instrument zijn binnen een goede vermogensplanning.

3. VOORWAARDEN

In de praktijk moeten er aan een aantal voorwaarden voldaan worden, opdat de fiscus de gesplitste aankoop niet alsnog als een verdoken schenking of legaat aanziet:

* De toekomstige blote eigenaars beschikken zelf over de nodige fondsen om hun aandeel in de woning te financieren. Zij moeten kunnen bewijzen dat zij de aankoop met eigen middelen hebben gedaan. In de praktijk zullen de rekeningnummers van de verschillende partijen apart in de notariële akte vermeld worden. Hierbij is het ook belangrijk dat de kinderen de rekeninguittreksels waaruit hun overschrijving blijkt, goed bijhouden als later bewijs naar de fiscus toe.

Indien de kinderen niet beschikken over de nodige fondsen om hun aandeel in de woning zelf te financieren, omdat zij bijvoorbeeld gehuwd zijn onder het wettelijk stelsel en er een vermoeden van gemeenschappelijkheid op de gelden rust, kunnen de vruchtgebruikers de nodige fondsen schenken. Deze schenking moete plaatsvinden vooraleer de aankoop gebeurt.

De schenking aan de blote eigenaars kan gebeuren via een notariële akte. Hierbij zal dan wel 3% schenkbelasting op het geschonken bedrag betaald moeten worden, iets wat veel mensen niet wensen. Partijen kunnen wel zelf de keuze maken wie deze schenkbelasting betaalt: de schenker of de begiftigde.

Een tweede optie is om de gelden (onrechtstreeks) te schenken via een bankgift. Hierbij worden de gelden door de vruchtgebruikers overgeschreven op een rekening van de blote eigenaar. Dit document wordt niet ter registratie aangeboden, waardoor er op dit moment dan nog geen schenkbelasting moet worden betaald. Let wel op: indien de schenker binnen de drie jaar na de schenking zou overlijden, zal op dit bedrag wel nog erfbelasting verschuldigd zijn.

Gezien het hier gaat om een wettelijk vermoeden, is het aan de belastingplichtigen (zijnde de kinderen), om het tegenbewijs te leveren. Het is daarom belangrijk de rekeninguittreksels goed bij te houden, tot na het overlijden van de langstlevende van de ouders.

Hierbij wordt idealiter een onderhands document, pacte adjoint genoemd, opgesteld waarbij de schenking erkend wordt door zowel de schenker als de begiftigde. Indien binnen de drie jaar toch een reden zou zijn om te denken dat de erfbelasting verschuldigd zou worden, kan alsnog worden overgegaan tot registratie van dit document. Tegenwoordig kan je dit zelfs online via myminfin indienen. Op dat moment zal je dan de schenkbelasting kunnen betalen, wat in de meeste gevallen lager zal liggen dan de tarieven van de erfbelasting.

Het vruchtgebruik moet correct gewaardeerd worden, rekening houdend met de leeftijd van de vruchtgebruikers. Deze berekening kan gebeuren aan de hand van verschillende tabellen. Bij voorkeur wordt gebruik gemaakt van de wettelijke omzettingstabellen. Deze worden jaarlijks (begin juli) bijgewerkt en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.