Planbatenheffing en planschade – wat als de bestemming van mijn perceel wijzigt?

21 juni | Blogs

Ben je eigenaar van een perceel dat bestemd is als bos, landbouwgrond of recreatiezone? Dan bestaat de kans dat je vroeg of laat in aanraking komt met de planbatenheffing. Wat is planbatenheffing en wat zijn de mogelijke gevolgen?

Wat houdt planbatenheffing precies in?

De planbatenheffing is een Vlaamse belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging naar aanleiding van een ruimtelijk uitvoeringsplan of RUP. “Let wel, niet elk perceel komt in aanmerking voor compensatie. De planschadevergoeding is er enkel voor direct bebouwbare grond.” Een bestemmingswijziging verandert de bestemming van een onroerend goed. Denk hierbij aan landbouwgrond die een herbestemming krijgt als bouwgrond. Zo’n bestemmingswijziging brengt een meerwaarde met zich mee: het spreekt voor zich dat de verkoop van een stuk bouwgrond meer zal opbrengen dan de verkoop van datzelfde perceel als landbouwgrond. Het is op die meerwaarde dat je een belasting betaalt, de zogenaamde ‘planbatenheffing’.

Wie betaalt de planbatenheffing?

De planbatenheffing is voor rekening van diegene die, op het ogenblik van de inwerkingtreding van het RUP, eigenaar is van het perceel. Zijn er meerdere eigenaars? Dan zijn zij allen hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde belasting. Dit betekent dat iedere eigenaar afzonderlijk kan worden aangesproken voor de betaling van het volledige bedrag. De onderling verdeling dient in dat geval achteraf te gebeuren.

Verschillende tarieven planbatenheffing

De hoogte van de planbatenheffing varieert tussen 1% en 30% en is afhankelijk van de vermoedelijke meerwaarde en van de oppervlakte van de bestemmingswijziging op het perceel. Voor de betaling van de planbatenheffing verstuurt de Vlaamse overheid een aanslagbiljet. De ontvangst van het aanslagbiljet houdt niet in dat je de belasting onmiddellijk moet betalen. Een planbatenheffing is pas verschuldigd wanneer de meerwaarde wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij de verkoop van de grond of bij de aflevering van een stedenbouwkundige vergunning. Betaal je toch vroeger, dan geniet je een bonificatie van 15%.
Afspraak maken

 

Vrijgesteld van belasting

Niet elke bestemmingswijziging geeft aanleiding tot het betalen van een planbatenheffing. De Vlaamse overheid voorziet in een aantal vrijstellingen. Zo ben je onder meer geen planbatenheffing verschuldigd bij kleine bestemmingswijzigingen of wanneer de grond, waarop een meerwaarde is gerealiseerd, wordt onteigend. Neem zeker contact op met de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente waar het perceel is gelegen, om na te gaan of je in aanmerking komt voor een vrijstelling. 

Wanneer spreken we van planschade?

Het mag duidelijk zijn dat de planbatenheffing een belasting is omdat er door een bestemmingswijziging meerwaarde wordt gecreëerd op een perceel. Maar het kan ook omgekeerd, dat je als eigenaar van een perceel te maken krijgt met een waardevermindering? Jazeker, dan spreken we van ‘planschade’. Dit is de schade die een eigenaar van een stuk grond ondervindt omdat hij na een bestemmingswijziging, naar aanleiding van een ruimtelijk uitvoeringsplan, het perceel niet langer mag verkavelen of bebouwen. Grond die niet meer in aanmerking komt voor bebouwing is uiteraard minder waard. De eigenaar kan dan eventueel aanspraak maken op een planschadevergoeding.

Ga achter je planschadevergoeding aan!

Het recht op planschadevergoeding ontstaat binnen de 5 jaar na de bestemmingswijziging als:
- De grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap. 
- Een stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd. 
- Een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd. 
Een eigenaar die hiermee wordt geconfronteerd, heeft echter niet automatisch recht op de planschadevergoeding. Hij moet immers een planschadevordering instellen bij de rechtbank van eerste aanleg en dit binnen het jaar nadat het recht op planschadevergoeding is ontstaan. 

Uitzonderingen op de planschadevergoeding

Let wel, niet elk perceel komt in aanmerking voor compensatie. De planschadevergoeding is er enkel voor direct bebouwbare grond, die op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan, aan de volgende voorwaarden voldeed: 
- Het perceel was voor de bestemmingswijziging bebouwbaar, zowel stedenbouwkundig als bouwtechnisch.
- Het perceel ligt aan een uitgeruste weg. 
- Het perceel bevindt zich in een bebouwbare zone, zoals bepaald in een ruimtelijk uitvoeringsplan. 
- Enkel de eerste 50 meter van het perceel grenzend aan de weg komen in aanmerking. 
Net als bij de planbatenheffing gelden er voor de planschadevergoeding uitzonderingen waardoor geen vergoeding is verschuldigd. Denk bijvoorbeeld aan een bouwverbod, opgelegd als gevolg van een onteigeningsbeslissing. 

Vooruitblik op de toekomst

Als grondeigenaar denk je misschien: “Zo’n vaart zal het wel niet lopen”. Toch bestaat de kans dat meer en meer eigenaars in de toekomst in aanraking komen met de planbatenheffing en de planschadevergoeding. We leggen hier de link met de bouwshift die Vlaanderen heeft uitgewerkt: vanaf 2040 snijden we in Vlaanderen geen open ruimte meer aan voor bebouwing en beperken we ons tot de al ingenomen ruimte.  

Heb jij vragen over planbatenheffing of planschade, of heb je hulp nodig? Aarzel dan niet op aan te kloppen bij Heylen Vastgoed!
Bekijk ons ruime koopaanbod

Ook interessant