Renovatieplicht niet-residentiële gebouwen

Als nieuwe eigenaar van een niet-residentieel gebouw – zoals een bedrijfsruimte, kantoorgebouw en handelspand – dat niet voldoet aan de energetische minimumeisen, zit je vast aan een renovatieplicht binnen vijf jaar. Concreet gaat de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen om vier maatregelen:

• dakisolatie plaatsen met een maximale U-waarde van 0,24 W/ m²K

• hoogrendementsglas voorzien met een maximale U-waarde van 1 W/m²K • verwarmingstoestellen vervangen die ouder zijn dan 15 jaar en niet voldoen aan de minimale installatie-eisen voor renovatie, bovendien mag je geen nieuwe stookolieketel installeren als er in de straat een aardgasnet is

• koelinstallaties vernieuwen die ouder zijn dan 15 jaar en gebruikmaken van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen.

Koop je een niet-residentiële eenheid die deel uitmaakt van een groter gebouw waarbij niet alle eenheden worden overgedragen? Dan geldt de renovatieplicht enkel voor dit afzonderlijk gedeelte. Dus als je bijvoorbeeld op het gelijkvloers een handelspand aankoopt, moet je het gemeenschappelijke dak van het gebouw niet isoleren.  

Extra’s en uitzonderingen bij een renovatieplicht

Bij de overdracht van een volledig niet-residentieel pand zijn er nog bijkomende renovatieverplichtingen van toepassing. Gebouwen groter dan 500 vierkante meter dienen vanaf 2023 over een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5 procent te beschikken. Kleinere niet-residentiële gebouwen moeten vandaag minstens een EPC-label C behalen. De strenge renovatieplicht voorziet ook in enkele uitzonderingen. Niet-residentiële gebouwen die binnen de vijf jaar na de verkoop worden gesloopt, zijn volledig vrijgesteld van de renovatieverplichting. Erfgoed en monumenten genieten een gedeeltelijke vrijstelling van de renovatieplicht.

Ook voor energieverslindende woningen en appartementen is de renovatieplicht op komst. Vanaf 2023 moet je ze als nieuwe eigenaar binnen de vijf jaar verbouwen tot energiezuinige panden met een EPC-label D of beter.

Renovatieplicht voor niet-residentiele gebouwen versus renovatieplicht voor residentiele gebouwen: wat met een verhuurde eenheden?

Renovatieplicht residentiële gebouwen

Stel je koopt een verhuurd pand aan en je valt onder de nieuwe energieverplichting, heb je van een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen? Specifiek roept dergelijke situatie uiteraard vragen op in het kader van de nieuwe en toekomstige renovatieplicht bij residentiële gebouwen. Aan dergelijke verplichting kan mogelijks niet worden voldaan zonder dat de verhuurder de mogelijkheid heeft de lopende huur op te zeggen. Zware renovatiewerken kunnen het verderzetten van de huur immers onmogelijk maken.

‘Als eigenaar-verhuurder bevind je je in een impasse.’ – Michèle Vertenten – Legal

Indien je een pand aankoopt hetwelk enkel verhuurde residentiele eenheden betreft, is één en ander nog relatief eenvoudig. Immers kan de eigenaar/verhuurder in kader van de woninghuurregels, de huur opzeggen wegens grondige renovatiewerken. Dit uiteraard onder bepaalde voorwaarden, zo moet de kost van de werkzaamheden meer bedragen dan drie jaar huur. Bijvoorbeeld: u verhuurt in een gebouw vijf appartementen aan een maandelijkse huurprijs van €800,00 euro per maand. Dan zullen de renovatiewerken meer dan €144.000,00 euro dienen te bedragen indien u alle huurovereenkomsten zou wensen op te zeggen om het hele gebouw te gaan renoveren. Indien u grondig energetisch wenst te renoveren (dak vervangen, nieuwe ramen, isoleren, enz.) dan zal u mogelijks deze waarde wel bereiken.

Moeilijker wordt het echter wanneer een gebouw uit meerdere verdiepingen bestaat, die telkens een andere inrichting hebben. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de eerste verdieping van een gebouw een appartement uitmaakt, en op het gelijkvloers een handelspand wordt ingericht. Dergelijke situatie vraagt enige aandacht en voorzichtigheid, aangezien er andere regels gelden voor een appartement dan voor een handelspand. Immers en zoals voormeld kan de verhuurder voor de opzeg van de lopende (woning)huur van het appartement beroep doen op het Woninghuurdecreet. Artikel 3, §3 stelt dat – mits aan enkele voorwaarden is voldaan – de verhuurder bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode de huurovereenkomst kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren.
Bekijk ons ruim koopaanbod

Geen opzegmogelijkheid in de Handelshuurwet

In het algemeen zijn de opzegmogelijkheden voor de verhuurder in de Handelshuurwet zeer beperkt, en een opzeg (en uitzetting) naar aanleiding van verbouwingswerken behoort niet tot de mogelijkheden. Kort samengevat kan een handelsverhuurder enkel vroegtijdig opzeggen mits uitdrukkelijke motivering dat hij zelf of zijn afstammelingen een handel gaan uitbaten in het pand.

De vraag die nu aldus rijst, is hoe de verhuurder zijn werk vanuit de renovatieplicht in de praktijk moet uitvoeren wanneer het handelspand verhuurd is. Gelet op de technische aard van de werken en de recente invoering van de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen is het immers momenteel onduidelijk hoe de verhuurder deze renovatiewerken kan uitvoeren, daar de huurder niet kan worden uitgezet omwille van deze reden.

‘Het Energiedecreet voorziet niet in uitzonderingen op de regelgeving met betrekking tot de handelshuur.’

Het Energiedecreet voorziet niet in uitzonderingen op de regelgeving met betrekking tot de handelshuur. De renovatieplicht uit beide regelgevingen (Handelshuurwet en Energiedecreet) blijven derhalve naast elkaar van toepassing en moeten beiden worden gerespecteerd, wat in de praktijk voor een impasse zorgt. Een concreet voorbeeld toont de moeilijkheid nog even aan. Stel, een volledig niet-residentieel gebouw bestaande uit verschillende verhuurde niet-residentiële eenheden wordt aangekocht, waarvan de akte wordt verleden na 1 januari 2022 en de dakisolatie blijkt niet te voldoen aan de huidige normen. In dit geval is er een renovatieplicht van toepassing binnen de vijf jaar na de authentieke akte. Aangezien de nieuwe eigenaar alle rechten en plichten overneemt van de verkoper bij overdracht van de eigendom, zal hij ook gebonden zijn aan de lopende handelshuurovereenkomsten. Gelet op de ongemakken die opduiken door de uitvoerige renovatiehandeling, is het onlogisch dat de verhuurder niet de mogelijkheid heeft om de handelshuurder uit te zetten. Immers belandt de verhuurder van een handelspand hier in een impasse:

• Enerzijds dient hij te voldoen aan de renovatieplicht;

• Anderzijds kan hij de handelshuur niet opzeggen omwille van renovatiewerken (hetgeen in kader van woninghuur onder bepaalde voorwaarden wel mogelijk is). Enkel kan de handelsverhuurder de huurhernieuwing na negen jaren eventueel weigeren in geval van “afbraak en wederopbouw”. Echter biedt dit geen oplossing voor nodige renovatiewerken gedurende een lopende handelshuur enerzijds, alsook zal het begrip “afbraak en wederopbouw” vaak niet overeenstemmen met een energetische renovatie.

Wel wensen wij het één en ander te nuanceren: uiteraard zal dit probleem zich vooral stellen indien zeer ingrijpende werken dienen te worden uitgevoerd om de beoogde energienormen te behalen. Desalniettemin, kan de handelsverhuurder wel geconfronteerd worden met een onwillige huurder dewelke de werken niet wil toestaan.

‘In dit geval is de nieuwe eigenaar verplicht om binnen de vijf jaar na de authentieke akte renovatiewerken uit te voeren.’

Hoewel, normaliter zal de verhuurder ook kunnen terugvallen op het gemeen huurrecht en meer in het bijzonder op artikel 1724 Burgerlijk Wetboek, waarin wordt bepaald dat indien er dringende herstellingen noodzakelijk zouden zijn dewelke niet kunnen wachten tot het einde van de huurperiode, de huurder deze werken moet gedogen. Indien deze herstellingen echter langer zouden duren dan 40 dagen, dan voorziet de wet een vermindering van de huurprijs naar evenredigheid van de tijd en het deel van het gehuurde goed waarvan de huurder geen genot kon hebben tijdens de uitvoering van de werken.

Met andere woorden: de handelsverhuurder zal de derving dienen te vergoeden, hetgeen toch enigszins onrechtvaardig aanvoelt aangezien de verhuurder enkel handelt om te voldoen aan opgelegde regels. Zodoende lijkt het erop dat de handelsverhuurder wel zou kunnen afdwingen dat de handelshuurder de werken dient te gedogen. Immers zijn wij van mening dat de renovatieplicht wel gezien kan worden als een dringende en noodzakelijke herstelling. Tevens is het niet ondenkbaar dat de eigenaar dewelke deze verplichte werken dient uit te voeren, er alsdan voor zou opteren om meteen een grondige totaalrenovatie te overwegen. In dat geval zal artikel 1724 BW geen soelaas bieden. Echter is het tot op vandaag nog onduidelijk hoe de wetgever hieraan zal remediëren, alsook welke koers de rechtspraak zal varen. Heylen Vastgoed volgt echter op de voet op hoe de wetgever deze lacune in de wetgeving zal opvullen, gezien het belang hiervan in de praktijk.

Heb je vragen over de renovatieplicht? Bij Heylen Vastgoed kan je rekenen op het juiste advies: bij renovatieverplichting residentiële gebouwen én renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen! 
Afspraak maken