6% btw voor sloop en renovatie, maar niet voor iedereen?

2 juni | Blogs

De overheid wil met een verlaagd btw-tarief een grondige renovatie van ons verouderd woningpark aanmoedigen, of zelfs de sloop en heropbouw ervan. Maar lang niet alle woningen komen in aanmerking voor het 6%-tarief.

6% btw bij sloop en heropbouw

De federale regering heeft onlangs beslist om het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw van een woning met een jaar te verlengen. Het 6%-tarief loopt nu tot 31 december 2023 en geldt voor het hele Belgische grondgebied. Er zijn wel voorwaarden aan verbonden: de afbraak en wederopbouw (op hetzelfde perceel) moeten één doorlopend project vormen, en de nieuwe woning moet hoofdzakelijk als privéwoning worden gebruikt (door de bouwheer zelf of, na verkoop, door de nieuwe eigenaar). Het moet gedurende een termijn van vijf jaar ook de enige woning van de eigenaar zijn; wie een tweede verblijf bezit, zal niet van dit verlaagd btw-tarief kunnen genieten.

Financieel voordeel

Nog een beperking: de (nieuwe) woning mag een bewoonbare oppervlakte hebben van maximaal 200 m² (garages en niet-bewoonbare kelders tellen niet mee). Hou er ook rekening mee dat het 6%-tarief niet van toepassing is op de aanleg van een tuin, zwembad of sauna. Ook op het ereloon van de architect moet het standaardtarief van 21% btw betaald worden. Het financiële voordeel van deze maatregel is echter overduidelijk. Op een project met een kostprijs van 300.000 euro betaalt u 18.000 euro aan btw. Bij het normale btw-tarief van 21% (zoals van toepassing bij ‘gewone’ nieuwbouw) zou dat 63.000 euro zijn. Uw besparing: 45.000 euro. Omdat het over een tijdelijke btw-verlaging gaat, moet u bij uw sloop- en heropbouwproject de timing goed in de gaten houden. Als u pas na 1 juli 2023 een aanvraag voor een omgevingsvergunning indient, zal maar 25% van het totaalbedrag van de werken in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief. Dat moet het risico op misbruiken tegengaan, zoals een overdreven voorfacturering (van nog niet uitgevoerde werken) op datum van, bijvoorbeeld, 30 december 2023. Het blijft wel mogelijk om het tegenbewijs te leveren dat het gefactureerde bedrag wel degelijk overeenkomst met werken die vóór 31 december 2023 voltooid zijn. 

Vlaamse sloop- en heropbouwpremie

In Vlaanderen bestaat er sinds 2018 een alternatief subsidiekanaal voor wie aan sloop en heropbouw doet, maar niet voldoet aan de voorwaarden tot het verlaagde btw-tarief van 6% (bijvoorbeeld bij de afbraak en heropbouw van een winkelpand): de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie. Bij de invoering van deze premie gold het lage btw-sloop tarief alleen in dertien Vlaamse centrumsteden. Toen waren er meer dan 2.300 aanvragen per jaar. Sinds de veralgemening van het 6%-tarief is dat aantal sterk teruggevallen, tot ruim 300 in 2021. Ter vergelijking, vanuit Vlaanderen waren er vorig jaar bijna 15.000 aanvragen voor het lage btw-tarief op de sloop van een woning. Toch blijft de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voorlopig bestaan. Tot eind 2022 kan deze overheidstussenkomst van 10.000 euro nog worden aangevraagd. Die aanvraag moet gebeuren binnen de drie maanden na goedkeuring van de omgevingsvergunning voor sloop en heropbouw.
Afspraak maken
 

Wanneer 6% btw bij renovatie? 

Ook als u niet gaat slopen en heropbouwen, maar het houdt bij een renovatie, maakt u aanspraak op het btw-tarief van 6%. Ook hier gelden een resem voorwaarden: de woning is ouder dan tien jaar en dient uitsluitend als privéwoning (of slechts een ‘bijkomstig’ gedeelte ervan voor beroepsgebruik). De renovatiewerken worden rechtstreeks aan de eindgebruiker (eigenaar of huurder) gefactureerd, waarbij de levering en de plaatsing van materialen door dezelfde aannemer moet gebeuren. Ook voor werken aan een tweede verblijf kan u tegen 6% renoveren. Maar doe-het-zelvers krijgen geen verlaagd btw-tarief op de aankoop van hun materiaal. De lijst van toegestane renovatiewerken is lang. U kunt die raadplegen op de website van de federale overheidsdienst Financiën (onder de hoofding ‘wonen’, rubriek ‘verbouwen). 

Energetisch renoveren: 6% btw renovatie

Alles duidelijk? Niet helemaal, meent het Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV), een beroepsfederatie met 3.000 leden. ‘’Het btw-tarief van 6% geldt voor het merendeel van de renovatieprojecten, maar er vallen er ook heel wat uit de boot’’, aldus het NAV. ‘’Door de wirwar aan btw-regels wordt de afweging tussen sloop en renovatie vaak een fiscale keuze, terwijl dat een technische of ecologische keuze moet zijn.’’ In de praktijk is de keuze tussen verbouwen en herbouwen geen zwart-witscenario. De meeste energetische renovaties zitten in de grijze zone daartussenin. Woningen die niet gesloopt moeten worden, maar te ernstig vervallen zijn, dreigen tussen wal en schip te vallen. Die worden te grootschalig gerenoveerd om van het 6%-tarief voor renovatie te genieten, maar vallen ook buiten de voorwaarden van hetzelfde tarief voor sloop en heropbouw. Hoe zit dat? De FOD Financiën verduidelijkt: ‘’Alleen als de renovatiewerken nog op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) kan het verlaagd tarief van 6% toegepast worden. Anders is het normale btw-tarief van 21% van toepassing.’’ Ook bij een woninguitbreiding is het uitkijken: ‘’Alleen als de oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken, wordt het verlaagd btw-tarief van 6% toegepast.’’

Wil jij meer informatie of heb je vragen over de 6% btw renovatie? Neem dan contact op met Heylen Vastgoed!
Bekijk ons ruime koopaanbod

Ook interessant