Bod

De eerste stap in het verkoopproces bestaat in het uitbrengen van een bod door een potentiële koper. Hierin zal de koper bepaalde gegevens moeten meedelen, zoals de prijs en de geldigheidsduur van het bod, het goed waarop het bod betrekking heeft en de opschortende voorwaarden waaronder het bod wordt uitgebracht. Eens de verkoper het bod heeft aanvaard, kan een geldig bod in principe niet meer door de koper worden ingetrokken. De aanvaarding van het bod door de verkoper betekent dat er overeenstemming is tussen de partijen met betrekking tot de prijs van het onroerend goed dat verkocht wordt.

Verkoopovereenkomst

Na aanvaarding van het bod door de verkoper, wordt de verkoopovereenkomst of aankoop-verkoopbelofte opgesteld. Hierin worden alle voorwaarden van de verkoop verder uitgewerkt.

Zodra beide partijen de verkoopovereenkomst of aankoop-verkoopbelofte ondertekend hebben, kunnen ze er in principe niet meer onderuit. Geen van deze beide overeenkomsten hebben een vrijblijvend karakter: de opgenomen verbintenissen moeten worden uitgevoerd.

In deze fase spelen de opschortende voorwaarden wel een belangrijke rol. De partijen kunnen ervoor kiezen om de verkoop van de woning te laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde. Dit wil ook zeggen dat de verkoop pas echt definitief is nadat de voorwaarde is vervuld. Indien de voorwaarde daarentegen niet is vervuld, kan er zonder vergoeding worden afgezien van de verkoop.

Een veelvoorkomende opschortende voorwaarde is het verkrijgen van een hypothecaire lening. Deze voorwaarde kan bedongen worden wanneer de koper niet zeker is of hij wel een lening zal krijgen van de bank. Ze houdt in dat de verkoop van de woning enkel zal doorgaan indien de koper erin slaagt om binnen de afgesproken termijn een lening te bekomen. Slaagt de koper hier niet in, dan kan hij de verkoop “annuleren” zonder een schadevergoeding verschuldigd te zijn. Bij het formuleren van zo’n opschortende voorwaarde is het uiteraard ook belangrijk om voldoende specifiek te zijn, en bijvoorbeeld te vermelden binnen welke termijn en voor welk bedrag de lening moet worden verkregen. Een ander voorbeeld van een opschortende voorwaarde is het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning.

Een opschortende voorwaarde kan echter niet gebruikt worden om op een eenvoudige manier onder de verkoop uit te geraken. Beide partijen dienen zich namelijk zo veel mogelijk in te spannen om te voldoen aan de afgesproken voorwaarde. 

Notariële akte

De laatste stap in het verkoopproces, is de ondertekening van de notariële of authentieke akte. De termijn waarbinnen dit gebeurt, kan verschillen ingeval je een verkoopovereenkomst of een aankoop-verkoopbelofte ondertekent. In geval van een verkoopovereenkomst, zal de akte in principe ten laatste 4 maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst worden verleden. Na deze 4 maanden, zullen de verkooprechten door de fiscus opvorderbaar zijn. Dit in tegenstelling tot een aankoop-verkoopbelofte, waarbij geen maximumtermijn geldt. De uiterlijke termijn zou in onderling overleg bijvoorbeeld op 6 of 8 maanden kunnen worden bepaald.

De notariële akte formaliseert de overdracht van eigendom en wordt opgesteld door de notaris. Op de dag van het verlijden van de akte, zal deze door de notaris van de koper worden voorgelezen in het bijzijn van de koper, de verkoper en diens notaris. Vervolgens zullen de partijen en de notaris overgaan tot ondertekening.

Nadien zal de notaris een afschrift van de notariële akte aanbieden ter overschrijving aan het Kantoor Rechtszekerheid, zodanig dat de overdracht “tegenstelbaar aan derden” wordt. Op deze manier creëert de akte niet enkel gevolgen tussen partijen zelf, maar ook ten opzichte van derden.