Zonevreemd wonen, zonevreemdheid, zonevreemde basisrechten, …Wat is de bestemming van een perceel? Wanneer is een vergunning nodig? Wat is verplicht en wat is eerder advies? Ingewikkelde materie voor een leek, maar niet voor Nele Ansoms, advocaat gespecialiseerd in onder andere het omgevingsrecht en ruimtelijke ordening. Samen proberen we orde te scheppen in de chaos.
Zonevreemdheid heeft altijd betrekking op de bestemmingsvoorschriften, regels die bepalen welke activiteiten toegelaten zijn in een bepaalde zone. Een zonevreemde constructie is een constructie die in strijd is met die bestemmingsvoorschriften. Het gaat bijvoorbeeld om een residentiële woning in natuurgebied, een landbouwbedrijf in industriegebied, of een fabriek in recreatiegebied. Bestemmingsvoorschriften zijn terug te vinden in het gewestplan, ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP), en bijzondere plannen van aanleg (BPA).
Bekijk het koopaanbod Contacteer ons
Zonevreemd is niet hetzelfde als onvergund. Ondanks het feit dat een bepaald gebouw niet in overeenstemming is met de bestemmingsvoorschriften, kan het gebouw aan zich perfect vergund zijn. Meer nog, het hoofdzakelijk vergund karakter van een constructie is een voorwaarde om werken te kunnen uitvoeren aan een zonevreemde constructie. Een onvergunde constructie daarentegen is een constructie die zonder vergunning werd opgetrokken, of waarvan de bestemming of de functie onvergund werd gewijzigd.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) voorziet een aantal basisrechten voor dergelijke zonevreemde constructies, zijnde voorwaarden en grenzen waarbinnen je zonevreemde constructies mag verbouwen, herbouwen of uitbreiden of de functie ervan kan wijzigen. Die regels zijn anders dan bij ‘zone-eigen’ constructies.
De basisrechten gelden echter niet als absoluut recht. Het is eerder een soort handleiding. Er moet altijd rekening gehouden worden met de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening, en dus wordt er niet automatisch een vergunning verleend indien een constructie binnen de voorwaarden van de zonevreemde basisrechten valt. Basisrechten geven geen garantie.
Let op! Deze zonevreemde basisrechten gelden enkel voor “hoofdzakelijk vergunde” constructies. Zoals reeds vermeld, is een wijziging van de bestemming of de functie ook vergunningsplichtig. Het onvergund wijzigen van de functie van een zonevreemd gebouw kan zware gevolgen hebben.
Die onvergunde functiewijziging is vooral een probleem in agrarisch gebied. Wanneer een landbouwwoning, zonder voorafgaande functiewijziging, gebruikt wordt als residentiële woning, wordt de woning niet meer als “hoofdzakelijk vergund” beschouwd. De woning wordt immers anders gebruikt dan waarvoor ze vergund is. Bijgevolg kan er ook geen nieuwe vergunning worden toegekend (vergunning om de functie te wijzigen), en kan er geen beroep meer worden gedaan op de zonevreemde basisrechten. Het Departement Landbouw is daar heel strikt in: een onvergunde toestand is onomkeerbaar. Anderzijds heeft het Departement Omgeving een mildere visie en wordt daar het standpunt ingenomen dat je je wel kan uitschrijven, verhuizen en opnieuw een functiewijziging kan aanvragen nadat je als het ware de onvergunde toestand eerst ongedaan hebt gemaakt.
Juridisch gezien is er niets gewijzigd. De wetgeving is altijd hetzelfde gebleven (artikel 4.4.23 VCRO en het daarbij horende Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen), maar in de praktijk is er wel een verandering merkbaar in de toepassing van de regelgeving. Er wordt nu meer gefocust op de bescherming van de natuur, water, en landbouw. Ook de bouwshift speelt in het achterhoofd.
In agrarisch gebied is deze omwenteling er zelfs vrij plots gekomen. Bij vergunningsaanvragen voor functiewijzigingen in agrarisch gebied dient het Departement Landbouw & Visserij advies te verlenen. In vergelijking met enkel jaren geleden, geven zij veel sneller een negatief advies. Dit is mede te wijten aan de recente stikstofregelgeving. Het Departement wil de landbouw zoveel als mogelijk beschermen en behouden in die gebieden waarin landbouw nog wél mogelijk is. Residentiële woningen kunnen immers een negatieve impact hebben op de omringende landbouwbedrijven. Het is bijvoorbeeld moeilijker voor landbouwers om nieuwe milieuvergunningen te verkrijgen indien er veel residentiële woningen in de buurt zijn, onder meer omwille van lawaai- of geurhinder, hetgeen de verdere exploitatie van hun activiteiten bemoeilijkt.
Deze situatie is vooral erg lastig voor mensen die net voor die verandering gekocht hebben, en nu geconfronteerd worden met een negatief advies bij hun vergunningsaanvraag tot functiewijziging.
De adviezen zijn niet altijd bindend, dat is afhankelijk van de inhoud. Als het advies negatief is door een ‘strijdigheid met een rechtstreeks werkende norm’, is het bindend (artikel 4.3.3 VCRO). Bijvoorbeeld bij de schending van het beschermingsbesluit bij onroerend erfgoed. Er kan ook geen beroep tegen aangetekend worden omdat het om een voorbereidende rechtshandeling gaat. Je kan uiteraard wel in beroep gaan tegen de weigering van je vergunning.
Als het advies negatief is door een schending van het beleid, maar niet van een rechtstreeks werkende norm, is het niet bindend. Wel ‘onwenselijk in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening’ (artikel 4.3.4 VCRO). In de praktijk zijn de meeste adviezen niet bindend, maar ze worden toch vaak gevolgd, afhankelijk van gemeente tot gemeente.
Kort samengevat: daar zijn geen algemeen gekende regels voor. Men lijkt in de praktijk te adviseren op basis van vier parameters.
Ten eerste speelt de regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening uiteraard een belangrijke rol.
Ten tweede houdt het Departement rekening met de impact op het functioneren van de landbouw. Kunnen boeren nog (milieu)vergunningen krijgen met residentiële woningen in de buurt? Hebben die woningen invloed op het verderzetten van de omringende landbouwactiviteiten?
Ook met de agrarische structuur van de onmiddellijke omgeving wordt rekening gehouden. Hoe dichter bij een natuurgebied (SBZ-H, Speciale Beschermingszone van de Habitatrichtlijn, of VEN, Vlaams Ecologisch Netwerk), hoe groter de kans dat een gebouw herbestemd wordt. Hetzelfde met agrarisch gebied dat dicht bij de kern ligt. Anderzijds kan een aanvraag ook geweigerd worden omdat er te veel zonevreemde woningen in de buurt zijn en de landbouw al genoeg is aangetast.
Als laatste kijken ze naar de potentie voor agrarisch hergebruik. Hoe goed leent de huidige site en haar omgeving zich nog tot het verderzetten van een landbouwactiviteit?
Dat is een vraag die zich vandaag echt stelt. Hoewel het standpunt van het Departement Landbouw te begrijpen valt, is het voor landbouwers op rust, of hun erfgenamen, lastig. Enerzijds willen nieuwe landbouwers geen landbouwbedrijf kopen met verouderde stallen of met te weinig omringend land, maar anderzijds mag het gebouw ook niet gebruikt worden als woning zonder dat er aan landbouw gedaan wordt. Een nieuwe eigenaar vinden voor dat soort panden is onbegonnen werk.
Een extra moeilijkheid in de discussie is dat de regelgeving niet is veranderd. De regels zijn dezelfde, maar worden strenger geïnterpreteerd. Vergoedingen voor herbestemming, zoals bij de bouwshift, zijn hier dus niet aan de orde.
Als ik een tip mag geven? Indien je bijvoorbeeld een oude hoeve wenst aan te kopen in agrarisch gebied, neem dan een opschortende voorwaarde op voor het bekomen van een vergunning tot bestemmingswijziging in de aankoop-verkoopbelofte, om zo meer zekerheid te verkrijgen. Raadpleeg ook zeker de gemeente en ga daar je licht op steken aangaande de mogelijkheden.
Zonevreemdheid is echt veranderd met de tijd. Elke beslissing is een genuanceerde afweging. Er worden niet meer zomaar strikte regeltjes toegepast. Een puntje van kritiek is wel dat er te weinig communicatie is. Je kan niet meer op voorhand inschatten of je aanvraag goedgekeurd wordt, de switch in adviezen is veel te snel gegaan. Vooral de harde breuk van vorig jaar is problematisch.
Het blijft natuurlijk wel dubbel. De strengere handhaving is positief voor de ruimtelijke ordening, de natuur en de landbouw, maar negatief voor eigenaars. Vroeger waren er twee geïnteresseerde groepen bij een verkoop, landbouwers én mensen die zonevreemd wilden wonen, nu niemand meer.
Uiteindelijk is vooral duidelijkheid hier belangrijk. Waar is er nog plaats voor landbouw en waar niet meer? Als dat vastligt, wordt het al een stuk makkelijker.
Heb jij vragen over zonevreemd wonen? Neem contact op. Ons team staat altijd voor je klaar.
Bekijk het koopaanbod Contacteer ons
Nele Ansoms is vennoot bij GSJ advocaten in Antwerpen. Ze is gespecialiseerd in algemeen administratief recht, publiek recht en omgevingsrecht. Binnen het kantoor houdt ze zich vooral bezig met Ruimtelijke Ordening. Alles over vergunningen, procedures en zonevreemdheid komt op haar bureau terecht.
Sinds eind 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van gebouwen en woningen die zijn gebouwd voor 2001. De beleidsdoelstelling is om zo veel mogelijk asbestgebouwen en de daaraan verbonden risico's in kaart te brengen. Een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040 is de ambitie.
De vergunningsplicht, voor heel wat werken aan je woning wordt je ermee geconfronteerd. Zo'n vergunning vraag je best aan vóór je met de werken start, of je nu een constructie wil optrekken, afbreken of verbouwen. Maar in welke gevallen is zo'n vergunning precies nodig? Moet je er bijvoorbeeld eentje aanvragen als je thuis een kachel wil? Wij zochten de regels en wetgeving rond kachels en schouwen voor je uit.
De verkoop van een woning is definitief van zodra de koper en de verkoper een prijs overeengekomen zijn en die officieel vastgelegd hebben in een verkoopovereenkomst of compromis. Vanaf het moment dat zo’n overeenkomst afgesloten is, gaat de eigendom van de woning over op de koper. Wettelijk gezien draag je als koper vanaf dan de risico’s die gepaard gaan met (het bezitten van) de woning en dien je dus zelf de nodige verzekeringen te voorzien zoals de brandverzekering. Maar wanneer sluit je een brandverzekering af?
Binnen 20 seconden geregeld
